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【案例五】：原告涂A等起诉被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有纠纷一案

——六兄弟姐妹对老宅的三次争夺战，居非混合房屋非居部分面积补偿如何分配？

[争议焦点]：

1、私房非产权户籍在册人员应当如何安置？

2、居非混合房屋非居部分面积补偿应如何分配？

[审理法院]：静安区人民法院

[房屋性质]：私房

[律师代理]：原告方家庭

[案情简述]：

上海市静安区永兴路某号系私房，产权面积80㎡，其中居住部分建造面积55㎡，非居部分建筑面积25㎡。在征收之前已经经历过两次法定和遗嘱继承诉讼，第一次父亲过世后，第二次母亲过世后，最终按照法院的调解书达成产权按份共有，其中涂A占30㎡，涂B、涂C、涂D、涂E、涂F各占10㎡。系争房屋有六兄弟家庭共计22个户口，其中涂A、涂E、涂F家庭实际居住在系争房屋，且底楼非居面积部分实际由涂A经营书店使用。

系争房屋征收后，获得征收补偿款1000万元，各方对征收利益分配无法达成一致。非居住产权人认为应当按产权份额分配，居住产权人认为应当考虑实际居住情况，在册户籍人员认为产权人应当给予安置，实际经营人认为非居部分面积及经营补偿应当归其所有。

各方争执不休，原告涂A等遂委托“旧改征收律师”团队雷敬祺律师再次提起第三次诉讼。

[一审判决]：

一审法院审理后认为，系争房屋为私房，产权登记为涂A、涂B、涂C、涂D、涂E、涂F按份共有。私有住房的征收以产权平移为原则，本案中其余户籍在册人员亦对征收补偿利益由各产权人取得无异议，故系争房屋征收补偿利益应在上述六位产权人之间予以分割。关于居住部分的征收补偿利益，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款后应当负责安置房屋使用人。征收时，系争房屋由涂A、涂E、涂F家庭实际实际居住，故与实际居住相关的征收补偿利益应用以保障涂A、涂E、涂F的居住利益，而居住部分的其余征收补偿利益由各产权人按份取得。

至于非居部分的征收补偿利益，虽各方均确认实际经营者为涂A，但并未一致确认非居部分面积单独归其所有，故非居部分因面积和因使用而取得的征收补偿利益，本院综合考虑产权份额、实际使用情况予以酌定。

综上，本院酌定，系争房屋征收补偿利益中涂A应享有380万元，涂E、涂F各享有160万元，涂B、涂C、涂D各享有100万元。

判决后，各方均未提起上诉，判决已经发生法律效力。

[典型意义]：

（1）关于私房非产权户籍在册人员的安置利益

2020年3月25日《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》

【房屋使用人的利益保护】当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益？

在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。

因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

值得注意的是，上海高院上述口径出来之后，改变了原有的私房征收利益审判分配原则，有利于非居住产权人，有损于居住产权人和实际居住户籍在册人员，解决了一些问题，但也产生了一些问题。

比如：某基层法院法官庭后发牢骚，撇去法官的身份，其也认为不公平，但中院就是这个口径，她也无能为力；实务中，私房非产权居住人拖延搬迁，导致强拆；某基层法院法官拒绝把非产权在册户籍人员追加为当事人，要求另案起诉，造成诉累。等等。

《物权法》颁布之后，上海高院为了统一法律适用，对私房物权的权利保障无可厚非，但现有列入征收范围的私房大部分形成于我国产权制度并未完善的六七十年代，那时候的私房有历史形成原因，比如登记、翻建、重建等，与我国产权制度完善后形成的私房不可同日而语。因此，征收补偿利益分配中一刀切过度强调产权保护的做法显然会引发新的矛盾。

实务中，一些有智慧的法官尊重房屋来源、考虑历史因素，运用公平原则予以酌情分配，值得点赞。

（2）居非混合房屋非居部分面积补偿的归属

非居部分面积补偿一般分为两部分，一部分为非居面积补偿，一部分为经营相关补偿。

《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》及《2011年上海高院动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》相关意见。

对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

据此，非居部分面积补偿除非有特别约定，否则一般由产权人按产权份额分配；而经营的相关补偿，比如装修、搬迁及停产停业补偿等应归属实际经营人。

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