二手房找律师代理，动迁钉子户怎么处理

离婚后一方户口不迁走；购买的二手房里竟有几个陌生人的人户口在里面 …… 近年来，市民遭遇户口"钉子户"的情况时有发生，出现这种情况大多是二手房交易完成后不把户口迁出的原房主，或者是离婚后或家庭分户后不把户口迁出，这种户口"钉子户"会给现房主带来诸多不必要的麻烦。那么遇到这种事市民应如何维权呢？记者对此进行了调查采访。

离婚后前妻户口拒不迁走

近日，市民李先生向记者反映，他与妻子去年 11 月份通过沙河口区人民法院判决离婚，婚后购买的一套房子作价 60 万元归自己所有，李先生给前妻一半的补偿。令他没想到的是，虽然两人离婚了，前妻的户口还在这套房子里。

李先生多次要求前妻把户口迁走，前妻称自己没有房子，没有落户的地方。李先生表示，自己年纪也不大，如果再找对像，担心对方因为自己与前妻还在一个户口里，会产生很多不必要的麻烦。为此，记者采访了北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师。

王金海律师说，目前户口与房屋所有人不一致的情况有二种，一种是房主将房屋出售后，出售方有亲属还在老房子中未迁走的情况；二是夫妻离婚后，房屋归一方所有，另一方未将户口迁走。司法实践中处理这类问题比较棘手，主要原因是房屋户口迁移是公安机关管辖，不是人民法院的受案范围，也就是说，如果李先生作为原告起诉前妻要求其将户口迁走，法院是不受理的。

二手房里藏俩户口"钉子户"

王金海律师向记者介绍了由他代理的另一起案例，2020 年 10 月份，74 岁的市民王先生为儿子在沙河口区春柳街附近购买了一套房子，打算装修后为儿子作婚房，令他没想到的是，房屋不动产证下来后发现，房子户口中还有原房主的两个亲属，虽经多次交涉，但原房主两个亲属拒不迁走，这令王先生接受不了，担心自己未来的儿媳户口没法迁过来，未来的孙子或孙女没法上学。去年 2 月份，王先生委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海、梁照强律师将原房主起诉到沙河口区人民法院，要求原房主承担违约责任，将其两个亲属的户口迁走。

令王先生失望的是，由于自己不懂法，自己与原房主签订的《房屋买卖合同》中对户口迁移约定不明，仅仅是"将卖房款 2 万元作为抵押金，出售方将户口迁走后，买方将 2 万元打入其帐户"，也就是说，如果原房主的两个亲属户口拒不迁走，原房主仅承担 2 万元的违约责任。而户口是否迁移，法院即不能判决，也不能强制执行。

两人户口被迁到集体户口

沙河口区人民法院主审法官李桂艳对王先生的担心非常重视，向沙河口区公安分局发了一份书面法律建议书，沙河口公安分局接到法院的司法建议后，立即依照规定逐级反映。

2021 年 8 月 12 日，辽宁省公安厅下发文件，专门规范关于购房后原房主拒绝迁出户口问题。主要内容是：合法稳定住所所有权或者使用权转让的，公安派出所依据现所有权人或者使用权人申请，应当告知住所原登记人员迁出户口。原登记人员拒不迁出或者不具备迁出条件的，公安派出所可以将其户口迁至户口所在地的社区集体户，或者将现所有权、使用权人户口迁入并另立一户。

省公安厅文件下达后，王金海、梁照强律师立即通知王先生持房证到房屋所在地派出所提出申请，要求将原房主的两个亲属户口迁走。派出所户籍民警依法告知原房主的两个亲属，原房主已经将房屋出售，请三十天内将户口迁走，原房主的两个亲属拒不配合，派出所依法将其户口迁到辖区集体户口中。

两种方法解决"钉子户"难题

王金海律师表示，市民李先生反映的情况，不符合省公安厅文件精神，因为李先生与前妻是婚姻家庭关系，不是房屋买卖关系，所以派出所不能强制将其前妻的户口迁到辖区集体户。那么李先生的问题又能怎么解决呢？

王金海律师认为，李先生与前妻离婚后，前妻户口迁移问题目前只有两个解决办法。一是二人持身份证到大连市不动产登记中心，各自打印一份自己名下房产情况的书面证明。如果前妻名下无其他住房，二人持离婚判决书、房产情况证明，一起到辖区派出所，派出所对前述材料核实无误后，可以将李先生前妻的户口迁到辖区集体户中；二是如果李先生前妻名下无其他住房，又不配合户口迁移，李先生可在其离婚时分割财产得到的房屋出售时，明确告知新房主，新房主可以依照省公安厅的规定到房屋所在地派出所提出申请，强制将李先生及其前妻的户口迁出并落户到辖区集体户中。

提醒：购买二手房前要核实房屋信息

那么，市民购买二手房时如何规避这一问题呢？王金海律师表示，此类问题出现的主要原因就是，在签订房屋买卖合同时，没有签订规范的书面合同，为保证自己的合法权益，在签订房屋买卖合同的时候，应在合同中明确约定，交房时户口必须迁走，并且可以在合同中明确规定，如果原房主拒不迁户，需要向现房主支付高额的违约金。

在这种情况下，如果原房主拒不迁走户口，现房主可依据合同规定，起诉要求对方承担违约金，类似这样的案件法院是可以受理的。而且，买房之前就要做好各种准备，比如需要在合同里明确写明户口迁出时间，购房人最好实地到辖区所在的公安机关核实一下户口情况，或者委托中介机构核实房屋信息，并要求中介出具加盖公章的书面核实报告，以免有的中介欺骗购房人，出现问题还可以追究中介的连带责任。

半岛晨报、39 度视频记者佟亮