买房纠纷找律师，靳双权律师打借名买房案例

原告诉称

张三向本院提出诉讼请求：判令张四将北京市朝阳区一号房屋过户给我。事实和理由：2009年，我大哥张大因房屋拆迁可以购买两套房屋，他要一套，另外一套让我购买，让我借侄女张四的名义购买，承诺2017年后再过户到我名下，全款42万元。

2010年8月24日，我和张大、张四一起到售楼处交款424305.04元。2012年我又和张大、张四一起去房管所办理了房产证，相关费用都是我支付的。房屋简单装修后就委托张四出租，租金由张四通过银行转账或者支付宝转给我。2018年8月出租到期后，我因需要自住不再出租。我再次装修房屋，购买家具，2019年1月入住房屋。2019年6月，我提出让张四过户，张大、张四他们因家庭纠纷认为我不支持他们，不予配合办理过户。

被告辩称

张四辩称，不同意张三的诉讼请求。我是案涉房屋的所有权人，张三没有权利要求我将房屋过户至其名下。我与张三不存在借名买房的合同关系，购买房屋选房是我和父母、邻居商量的，我亲自到现场选房。

房屋交付后，是我出资装修的，之后我委托母亲出租，租金由我收取。张三只能证明42万余元是其支付的，但相关税费都是我支付的。即使双方存在合同关系，因案涉房屋属于限价商品房，属于政策保障性房屋，张三的请求也不应得到支持。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：

2009年6月3日，张大签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，张四被认定为在册人口和实际居住人口，取得案涉房屋购买资格。2010年8月24日张三支付房款424305.04元，2010年9月13日张四作为买受人签订合同购买案涉房屋，合同约定的价款为424305元。张四于2010年10月29日支付公共维修基金、房屋差价款合计14246.24元，于2012年3月22日支付房屋契税4247.99元。房屋产权于2012年3月22日登记至张四名下，房屋性质为限价商品住房。张四主张购房款系从张三处的借款；张三不予认可，主张系借名买房，已将张四缴纳的公共维修资金、房屋差价款、契税偿还给了张四，提交了银行记录予以佐证，称在2010年10月29日取现14000元偿还张四缴纳的公共维修资金和房屋差价款。张四不予认可。

案涉房屋于2010年10月29日交房，后进行装修并出租。装修费用由张四支付，张三主张已偿还给了张四，提交银行记录予以佐证。张四不予认可。

张三主张装修完毕后，委托张四对外出租，租金由张四扣除物业费等费用后，转付给其。就此，张三提交了支付宝转账记录予以佐证。张四认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项系偿还张三房款的借款，并提交了账单详情，称记录的为“房钱还款”。张三认可证据的真实性，不认可证明目的。

案涉房屋现由张三占用使用。张三主张2018年8月房屋出租到期后，其收回房屋并进行了二次装修，于2019年1月入住。张四认可房屋由张三二次装修并使用，但称因张三自称无房居住，又因从张三处借款，故让张三入住使用房屋。

另查，张三持有《商品房预售合同》原件、购房款发票原件（两张）、公共维修资金专用收据原件、契税发票原件、房屋登记费票据原件、住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件及部分物业费、供暖费收据原件。张四称因向张三借款42万余元，数额较大，为了让张三放心，就把前述证件、票据等原件交由张三保存，作为质押。

张三就借名买房还提交了与张大的通话录音的录音证言予以佐证。张四不予认可，提交钥匙照片，称之前房屋钥匙一直由其持有；提交安装有线电视发票等，证明对房屋进行安装有线电视；提交银行记录和发票，证明交纳物业、供暖和有线电视费；提交2012年委托书，证明委托其母亲代为出租房屋。张三认可照片、发票、银行记录的真实性，称张四代交的费用，已偿还给张四，交付房屋后其也持有一套钥匙；不认可委托书。

裁判结果

被告张四于本判决生效后十五日内协助原告张三办理北京市朝阳区一号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至原告张三名下。

靳双权律师

律师点评

本案争议的焦点有二：一是张三与张四是否存在借名买房的约定；二是若存在借名买房的约定，该借名买房约定的效力如何。

首先，关于是否存在借名买房的约定。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、房屋权属证明材料及相关票证的占有持有情况并结合其他情况予以综合考虑认定。案涉房屋价款42万余元，张三出资了424305元；对于差额的400余元房款、公共维修基金及契税双方存在争议，张三主张已偿还给了张四；张四主张张三的出资系向张三的借款，张三对此不予认可，虽张四提交的支付宝记录标记为“房钱还款”等，但该标记系张四的自行备注标记，不足以证明款项的性质，且从张三提交的双方关于款项的转账记录来看，张四明确说明系“房款”，并且扣除了其他费用，张四主张系还款，但张四每次转账的数额不等，与一般的借款还款不同；张三的出资直接支付至《商品房预售合同》的相对方，与张四主张的借款支付房款的操作也不一致。

案涉房屋交付后，张三和张四均未实际自行使用，而是对外出租直至张三再次装修入住房屋，张四主张系因张三无房居住故同意其居住使用，但在房屋已装修的情况下，张三又进行了二次装修，张四关于张三系借住使用的主张明显与张三的装修行为不符。张三持有了关于房屋的《商品房预售合同》、购房款发票原件、公共维修资金专用收据、契税发票、房屋登记费票据、住宅使用说明书、住宅质量保证书及部分物业费、供暖费收据原件，张四主张系因为向张三借款，故交由其保管而作为质押，对此张三不予认可，张四关于质押的主张，也无证据证明。

综上，在张三几乎出全资，前期双方均未使用房屋，但房屋的出租收益由张三享有，后期出租到期后房屋由张三再次装修后使用，张三持有房屋的合同、产权证、发票等其他相关资料原件的情况下，虽张四对张三提交的与张大等的录音不予认可，但未提交证据予以反驳，张三提交的录音可以起到一定的映证作用，结合前述情况，可以认定张三与张四间存在借名买房的约定。

其次，关于借名买房约定的效力。案涉房屋系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。张三与张四的借名买房约定并不具有法定的无效情形。故，对于张四的该项抗辩意见，法院不予采纳。

张三与张四借名买房的约定合法有效。现张三要求张四将案涉房屋产权转移登记至其名下，法院予以支持。