法拍房要找律师跟着吗，怎么做法拍房尽调

@网友

普通老百姓怎么做好法拍房的尽调工作，有哪些流程和工具？

这是网上针对法拍房经常出现的一个问题。对于想买法拍房的朋友们来说，尽调问题如果可以自己解决，那么买法拍房一项大难题就被攻破了。

根据多年法拍房助拍经验，在这里与大家分享一下：如何零经验做法拍房尽调。学会这些你就可以打败市面上90%的个人中介（因为他们大部分自己都没买过）。

乐意分享在购买法拍中亲身遇到的问题，总结出来几个对法拍房尽调非常重要的步骤。

01

律师朋友帮忙调研债权债务关系

规避交付风险，找律师朋友帮忙梳理房源背后的债权债务关系，对于购买法拍房来说是非常重要的一环。

最好律师朋友能与相关法院的法官熟识，这样一来，不仅后期拿到法律文书相对轻松，而且还能避免房屋以后清场等问题。

关于清场问题，主要看房屋有无不良历史记录，以免导致房屋未来无法入住或者出售的风险。

不过光有卷宗的调研也是不够的，还需要现场多次合适调研的内容准不准确，全不全面。

02

长期调研，实地看样

需要花时间多去现场看看，次数越多越好，并且不能再同一时间段。

工作日与休息日、从早上与晚上，最好都要实地勘测一遍，一是用来核实律师朋友的卷宗信息，二是能了解房屋内有没有占用。

如果里面确实没人那还好说，如果里面有人的话，也需要多方打听里面住的是什么人，和被执行人什么关系，对于法院的判决态度等等。

如果里面是租客或者债主之类的，那最好还是找有谈判经验的人陪同一起了解情况。在这里提醒一下大家，不要在拍卖前轻易和占用人达成某些纸面的协议。

03

小区周边，了解情况

像是户型结构、周边配套、同户型的市场价格、历史成交信息以及活跃度，还有未来的价格预期等，从而综合判断房屋的真实价格。

不要单凭公告上面的评估价格就去判定房屋的价值，在我们也反复和大家强调了评估价有多种制定方式，并不一定接近市场价格。

这一步骤，主要是避免买到无投资价值，未来不好出售的房子，降低投资风险。

切忌一时冲动，以超出预期的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。

04

税费测算，梳理成本节点

学会测算房屋税费及各项资金成本及支付时间节点，做好资金规划和成本测算。

税费的测算最主要就是核实房屋土地出让金、房屋来源、房屋主体、房屋此前交易价格这几方面，这些确定了就能够比较准确的估算出税费。

做测算还有一个重要的原因，那就是避免冲动竞买。我们遇到太多一冲动就上头，控制不住自己的往上加价格。

这一步骤，除了避免高买带来的风险，还可以避免出价过高牵涉贷款额度补足的风险。一旦超出贷款额度资金无法及时到位，保证金会被没收，甚至还需要补上下次竞拍差价。

05

交易中心查询具体档案

去房产交易中心查询历史成交数据、调取历史档案，避免土地、产权、税费等方面信息。

这一步骤，主要避免无法过户，产权不完整，不能再出售，税费过高等风险。

06

时间成本，精力支持

如果是普通的上班族，需要请假至少10次以上，主要是为了看房，以及后续往返法院、交易中心、税务中心等单位，并且办事不能拖沓。

这一步骤，主要避免交易周期过长，过了担保期限、解封解压环节衔接不上的风险。

按照上述步骤进行操作，基本上可以60-70%完成尽调买到安全又合适的法拍房。

如果你的时间很宝贵，不想自己一个人花那么多精力还要刷脸请那么多人帮忙，或者你也很担心那30%的概率万一被自己踩到怎么办。

那也可以找专业人士助拍，安全兜底帮你买好房。

根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。

（调研报告目录）

私信后台获取尽调报告