找房产律师_著名牛方兴大律师，业主拒收房屋,开发商构成逾期交房违约吗

文章导读：如果业主拒绝收房，算是逾期交房吗？开发商构成逾期交房违约吗？

一、案情介绍

2012年，中恒公司与开发商方兴房产公司签订了商品房预售合同，约定中恒公司购买方兴房产公司A4-1地块的精装修房屋，总价款3703万元；双方约定在2013年6月30日前交付该商品房。中恒公司于2012年11月10日向方兴房产公司支付了购房款。2013年6月21日，方兴房产公司寄送入住通知书，但在交付过程中，中恒公司发现了装修房屋问题56项，如窗户均无法关闭、17F通往18楼楼梯过道处顶棚漏水开裂、家庭厅窗顶有洞、户内无法送水电等。双方多次进行磋商但没有形成统一意见，双方于11月18日办理了交付手续，但各项问题至2014年才陆续修复完成。中恒公司因此要求方兴房产公司承担逾期交房的违约责任并赔偿损失。

二、争议焦点

（一）开发商是否属于逾期交房？

1、京云房产律师团了解到，方兴房产公司认为，其已经按照约定发出交付通知，交付时间应以通知时间为准，因此不承担逾期交房的违约责任。但是，商品房的交付由通知收房、房屋交付、质量验收与书面确认四个环节组成。

在开发商发出入住通知书后，双方始终未就如何解决房屋存在的装修质量问题达成一致意见因而搁置了房屋的实际交付。

2、《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

3、房屋未能实际交付是因为房屋装修存在质量问题，尽管其中有双方分歧过大的原因，但在购房者对房屋提出质量异议的情况下，开发商负有积极维修合同标的物并保证其满足使用要求的履行责任，开发商未能证明其已经及时维修房屋，直至2013年11月18日房屋实际交付时仍存在部分装修质量问题，那么，在此之前房屋未能实际交付的责任均由开发商承担，开发商应当支付截止2013年11月18日的逾期交房违约金。

（二）开发商对房屋存在的质量瑕疵应当承担哪种程度的赔偿责任？

该房屋虽在2013年11月18日交付，但房屋在交付之时有大量需要维修且严重影响正常使用的问题，由此造成购房者不能正常使用房屋遭受的合理经济损失，开发商应予赔偿。

具体来讲，除了延迟履行违约金，由于购房者购买房屋后有权通过出租获取收益，故其在不能正常使用房屋期间丧失的预期租金收益属于合理损失，所以购房者还可以要求赔偿逾期交付期间的预期租金收益损失。

三、律师解析

（一）购房者不构成受领迟延。

商品房买卖合同履行过程中，出卖人履行标的物的交付义务需要买受人积极接受履行，买受人无正当理由拒绝接受房屋时构成受领迟延。

京云房产律师发现，就本案而言，购房者不构成受领迟延。该房屋在合同约定的交付日期不具备交付条件。对合同标的物不具备交付条件的判断标准是，标的物存在不符合法律规定或合同约定的质量瑕疵足以影响受领一方合同目的实现。由于该房屋双方约定为精装修房屋，从而使《商品房预售合同》成为结合房屋买卖合同与装饰装修合同的复合合同关系，所以该合同项下的标的物交付条件不单指商品房所应当具备的交付条件，还应包括装饰装修工作成果应当具备的交付条件。虽然本案中购房者并未拒绝收房，但不符合合同约定的装饰装修质量要求，且问题较为严重，已足以影响房屋的使用，因此综合来讲不符合合同约定的全部交付条件。以上构成拒绝交付的正当理由，购房者不构成受领迟延。

（二）买房人拒收房屋属于抗辩权的行使。

拒绝受领属于履行抗辩权，不产生终结合同关系的效力，其行使效果是仅出卖人的履行迟延。无论从权利属性还是行使效果来看，拒绝受领均不同于合同解除权，不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。

实践中，在商品房买卖合同关系中，买房人作为先履行付款义务的一方在对开发商的责任制约上处于明显弱势，通过拒绝收房开发商拖延修复或因修复影响买房人使用房屋，买房人可以直接向开发商主张迟延履行违约金，从而免除了买房人对因开发商拖延整改或房屋整改导致的积极损失的举证责任，更有利于保护作为非违约方的买房人的权益。

原文作者：王璐

本文编辑：京云房产律师团 楚琳

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