开发商一房二卖找律师解决方案，如何预防开发商一房二卖

　　购房时如何防范开发商“一房二卖”情形的发生？

　　相关法条

　　第二百零八条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

　　解答

　　在期房买卖交易中，经常出现“一房二卖”的情形，开发商将期房卖给消费者后，因其他原因又将同一套房转卖出去。为了保护消费者的合法权益，实践中存在三种方式阻却第三人善意取得。

　　（1）预告登记

　　《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”预购商品房可以申请预告登记，预告登记有很强的公示效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第15条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意。因此，预告登记可以阻却第三人善意取得。

　　（2）网签制度

　　房地产交易领域中的网签制度，指的是房地产交易双方签订合同后，到相关部门进行备案，形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统，目的也是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。与预告登记主要记载的是与物权变动有关信息不同，网签信息更详细更具体，包括房地产开发企业信息，如企业资质及证书号、银行信用等级等；楼盘信息，如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等，以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。

　　（3）购房合同备案制度

　　依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续，这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。

　　三种方式相比，法律效力最强的是预告登记，未经预告登记权利人同意，不能处分该不动产；其次是购房合同备案制度；最后才是网签制度。因网签制度只是作为一个行政管理手段，是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋，防止“一房多卖”而建立的网络化管理系统。

　　解答出处

　　摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第45～46页。

　　02

　　如何依据《民法典》指示交付的规定行使对第三人的返还请求权？

　　相关法条

　　第二百二十七条 【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　解答

　　《民法典》第227条将原《物权法》第26条中的“依法”二字删除，允许没有法律依据的无权占有采取指示交付的方式，扩大了指示交付的适用范围。

　　《民法典》第227条规定的第三人即指能够对转让标的物（动产）进行物理意义上直接占有和直接控制的一方，既包括根据债权关系，如租赁、借用、保管、动产质押协议而占有动产的人，又包括非基于合同等关系、不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人，例如甲将自己收藏的古董出售给乙，该古董被丙盗去，甲向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，丙是《民法典》第227条所指的“第三人”。

　　《民法典》既然已经认可第三人非依法占有动产的，亦构成指示交付。则让与人所让与的返还请求权，既可以是对特定第三人的返还请求权，也可以是对不特定第三人的返还请求权。且法律规定指示交付方式的目的，在于促使交易更加便捷，满足经济生活的实际需要。

　　实际经济生活中既然存在着对不特定第三人的返还请求权，而承认这种返还请求权对交易安全又不会构成妨害，没有必要限制该种返还请求权的转让。

　　《民法典》虽然未明确规定让与人通知第三人的义务，但在实际操作中，让与人在让与返还请求权之后，可以及时通知第三人，以防止第三人再将该动产返还给让与人，导致交易过程复杂化；同时也便于受让人向第三人主张权利时，第三人向受让人履行义务。

　　同时，通知第三人并非动产物权变动的生效要件，未通知第三人不影响动产物权变动的效力。如果第三人因未接到通知而将该动产返还让与人的，让与人应当将该动产及时交付受让人。

　　解答出处

　　摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上） 》，人民法院出版社2020年版，第149～152页。

　　03

　　权利人依据《民法典》第236条行使排除妨害或者消除危险请求权时应注意哪些问题？

　　相关法条

　　第二百三十六条 【排除妨害请求权】妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

　　解答

　　（1）行使排除妨害或者消除危险请求权的条件

　　第一，权利主体是所有权人或者依法律规定行使所有权权能的人以及他物权人。所有权人包括共有人、财产管理人及所有权人的代理人。他物权人参照本条规定也可行使妨害排除请求权和妨害防止请求权。

　　第二，权利行使具有可能性。被妨害的物仍然存在，倘若特定物已经毁损或者灭失，则妨害排除请求权和妨害防止请求权就失去意义和可能性，权利人只能提起损害赔偿等其他请求权。同时，妨害具有被排除的可能性，如果妨害在客观上无法被排除，则妨害排除请求权无适用的余地。

　　第三，存在妨害物权或者可能妨害物权的事实。排除妨害请求权，须有他人以占有以外的方式妨害权利人物权的事实。如果以占有侵害物权，权利人应主张原物返还请求权。排除妨害请求权所指向的这些行为包括：对标的物的侵害；非法利用他人财产致使权利人不能对物行使权利；非法为他人之物设定负担；其他妨害行为。同时，须前述妨害行为正在持续进行。如果妨害行为已经结束，则排除妨碍请求权失去了适用的余地。如果已经结束的妨害行为确实给权利人造成了损害，则权利人可以提起损害赔偿请求。对于妨害防止请求权而言，须存在妨害物权的风险。

　　第四，妨害物权或者可能妨害物权的行为导致了权利人不能正常行使其权利。此为妨害排除请求权和妨害防止请求权行使的后果要件。换言之，必须以妨害具有违法性为前提。按照通说，以权利人无容忍义务作为判断标准。倘若妨害程度轻微，按照日常生活经验判断，对该等妨害权利人应予以容忍，则权利人不得主张排除妨害。例如，楼下住户不得对楼上住户的轻微脚步声主张妨害排除请求权。

　　（2）是否需要证明相对人存在主观过错

　　换言之，相对人善意抑或恶意，对妨害排除请求权和妨害防止请求权的行使是否存在影响？该请求权的行使不以相对人具有过错为要件。排除妨害请求权旨在除去物权人行权的障碍或侵害，恢复物权的完满状态，只要相对人阻碍或危及物权人的权利，权利人均可以要求行为人排除妨碍。这一点不同于侵权责任。

　　（3）妨害或者可能的妨害产生的原因与相对人有一定联系

　　换言之，相对人对妨害或可能妨害有无主观上之故意或重大过失，不影响权利人对其提出排除妨害或者消除危险的请求，但是妨害或可能妨害须和相对人有事实上的牵连。

　　（4）妨害排除、妨害防止请求权不适用诉讼时效

　　妨害排除请求权和妨害防止请求权为物权请求权，旨在保护物权的完满。《民法典》第196条第1项对此也有也明确规定。

　　（5）关于举证责任

　　权利人应当举证证明被排除的妨害具有非法性。如果权利人负有容忍义务，则即便构成妨碍，权利人也不得主张排除。例如，相邻不动产之间，权利人不得对任何妨碍都主张排除，对一些出于有利生产、方便生活等原因，不得不实施的妨碍行为，行为人应予容忍，不得主张排除妨害。但如果相邻不动产一方对另一方的妨害超出了必要的限度，另一方则可以提起排除妨害的请求。对此，权利人应承担举证责任。消除危险是针对尚未发生的侵害，该危险虽未发生，但存在发生的可能，给权利人带来现实的风险，对于这种可能的侵害，权利人可以请求相对人为或者不为一定行为。审判实践中需注意的是，被侵害的风险是现实可能的，而不是权利人的臆想，因此权利人须对该危险发生的可能性承担一定的举证责任。

　　（6）关于排除妨害的费用承担问题

　　《民法典》对此没有明确规定。原则上应当由妨害人承担排除妨害的费用。但此时应当考虑妨害人与妨害的发生之间的关联度。如果妨害人没有过错，权利人虽然可以行使排除妨害请求权，但自己承担或者合理分担排除妨碍的费用更加合理一些。

　　解答出处

　　摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第195～197页。

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