赎楼找律师，垫资给业主赎楼风险

作为大宗商品买卖，房子的交易过程非常复杂。专业律师建议，为避免发生纠纷，在交易过程中，凡事要多问为什么，尤其是签名的时候，要多看几遍，不懂最好先咨询专业人士。

作为大宗商品买卖，房子的交易过程非常复杂。专业律师建议，为避免发生纠纷，在交易过程中，凡事要多问为什么，尤其是签名的时候，要多看几遍，不懂最好先咨询专业人士。

羊城晚报记者采访专业律师，总结出三大“四字真坑”——独家代理、现状交付与垫资赎契，这3个程序在二手房买卖交易中一般都会遇到，最容易出现问题。想买房的消费者，不妨先看看别人之前遇到的“坑”，等掉进坑里再求助，往往已经晚了。

A 独家代理

听起来很美？ 别傻了！你的权利要搞清

案例

这是某律师自己的真实案例，案例的主人公是律师的妈妈。

三五年前，刘妈妈想卖掉名下的房改房，附近有两三家中介。刘妈妈去买菜时顺便溜达进其中一家中介，问一下放盘的事情。结果是带回家一张《独家代理委托书》副本。内容就几行字：同意委托×××以不低于$×××的价格出售位于×××的房子，在一个月内只能通过×××交易，否则应向×××支付房屋成交金额的百分之×。

律师女儿一看头大：“妈妈呀，你女儿是搞法律的，你连电话都不打，就把自己卖了。”所谓的委托书其实等于一个小合同，对双方权利义务都有管理与约束。刘妈妈签了这样一份委托书，将承担以下的义务：在一个月内，房子只能在这家中介成交，即使有朋友想买也不能来看房，看了也不能成交。而且只要成交价不低于委托书里约定的价格，中介找到买家愿意出这个价，刘妈妈就必须卖，即使其他中介找到愿意多出5万元的买家，刘妈妈也只能说：不行，否则要赔对方房屋成交金额的百分之×。

这就是业主的义务，至于业主的权利，只有一点：你在这家中介放盘，低于你要的价格，你可以不卖。

“那对方的义务呢？”刘妈妈不死心地问。对方的义务就是：你在这家中介放盘，这家中介不能以低于你要的价格强行转售（说了等于没说）。但对方的权利是，一旦达到你要的最低价，便可以强行要求你卖房，不然可以要你赔钱。你在其他中介卖房，可以要你赔钱。你把房子卖给亲戚朋友，这家中介还是可以要你赔钱。

幸好合同期只有一个月。刘妈妈确实也享受到所谓独家代理的福利：中介打电话把意向客人都集中在一起，二三十人浩浩荡荡来看房，客人从客厅一直排到楼道，不过，中间各种压价，没一个靠谱的，就把这一个月给平安混了过去。

律师意见

不是说“独家代理”不能签，而是无论多简单的内容，自己的名字都不能随便签。

假如非要签字，有一个相对简单的方法，那就是不要被简单或复杂的文字所迷惑，细细读一读，然后问自己四个问题：签名后，你可以做什么？你必须做什么？对方可以做什么？对方必须做什么？其实就是所谓合同项下的权利和义务。如果你必须做的有很多，但可以做的却很少，而对方的情况刚好和你相反，那就是权利义务不对等。这时候，你更要谨慎，最好把可能出现的风险更为详细地在补充合同中约定，避免中招。

业界提醒

所谓的独家代理，就是中介经纪口中的集中帮你推货。业内人士建议，除非是在楼市淡静期，否则没有必要选择独家代理。

因为中介行业其实很难有保密的信息，一旦在某家中介放盘，很快独家便会变成非独家，签这样的委托书意义不大。再说，假如楼市不是很淡、房子不是非常难卖、放盘价不算太不合理的话，中介经纪不会放着你的盘源不推介，因为经纪自己也很想促成交易，所以把房子多放几家中介，等于多给自己一些机会。

B 现状交付

随便打钩钩？傻眼啦！合同清单要看清

案例

所谓现状交付，是愉快交易后很容易放松的环节。在房子买卖过程中，交钱总在交货前完成，买家在交货环节掉坑里比较常见。

一般来说，交付环节都会采取中介提供的合同版本，但中介提供的交付约定比较简单，一般只是打钩。情况稍微复杂的，会在后面附一个清单，写清楚前业主留给买家的东西，比如电视、冰箱等。再复杂一点，比如返租，就可能附录一条下划线，把双方意思整理一下，写上“双方约定，……”，然后再打钩。

由于都只是一轮简单的打钩，很多神经大条的购房者就会不怎么在意，收楼时一打开门，瞬间觉得掉坑里。比如一屋子名牌家电全被廉价二手货掉了包；更极品的是，入墙柜全部被拆，看好的三房惨变一房，但房子的户型图本来就是一房，你也没证据证明人家给你看了入墙柜并且保证一直留着，所以自己掉坑里，哭着也要自己爬出来。

律师意见

要避免在这个环节掉坑里相对简单，关键要克服小心脏的兴奋，不要省掉填清单这点小事。一般中介清单表格有很大一叠，你可以多拿几张，对自己最在乎的东西，一定要填清楚。

业界提醒

在现状交付环节，买家要搞清楚什么是附着物，什么是非附着物。附着物是搬不走的，至于非附着物，则要特别留意那些要费点劲也能搬走的大型物件。看清合同，多问几句，风险预防在前，才能顺顺利利搬进新屋。

C 垫资赎契

垫资180万元？ 亏大了！房子还不归你

案例

垫资赎契的坑可是一个大坑，遇到的几率不高，但一旦撞上，会让你血本无归。

现在不少二手房交易都会遇到垫资赎契的程序，买家看中有抵押有按揭的二手房，首先要做的是赎契，假如卖家自己有资金赎契当然最好，假如筹措不到资金，卖家往往会要求买家垫资赎契。替卖家垫资赎契，一般来说，中介会帮忙把风险降至最低，也有由中介垫资帮忙赎契的，无论如何，这个环节一定要十二分小心。

小王今年3月看中番禺大石一套两房单位，售价120万元，但还有30万元贷款没有还清，无法过户。业主李先生要求小王帮忙垫资还贷，小王支付了30万元赎契，然而不久小王便联系不上李先生。小王将李先生告上法院，法院判李先生归还30万元赎契费用及支付相关损失费，但李先生不知所终，还款遥遥无期。

还有一桩亏大的。这套是总价约400万元的房子，比市价报低20万元，买家同意垫资180万元赎契。买家180万元打到卖家还款账户，银行还没来得及扣款，钱却被外地法院划走，原来卖家在外地成了被告，败诉。这样一来，房子无法继续交易，卖家也没钱偿还，买家亏大了。

律师意见

当然，上面举的是极端的例子。但即使你通过关系查到业主的征信记录，也不太可能查到对方是否在全国各地都没有涉及诉讼的情况。所以最好不要替业主垫资，毕竟钱打到别人账户，房子又不归你。

假如必须垫资，最好把垫资全部写成定金，因为定金才会在对方违约时双倍返还给你。但要注意的是，定金超出合同总额20%的部分就不适用罚金原则，超出20%的部分，对方作为定金只需要按照原值返还，所以垫资比例最好不要超过合同总额的20%。

业界提醒

“买家帮业主垫资赎契是二手房交易中最普遍的风险之一。”搜房网二手房集团广州总经理谢淦说，一种风险是买家给了赎契的钱，但业主拿到钱后不去赎契，直接卷钱走人；另一种风险是，房子赎出后，业主却不肯卖，这两种情况都会造成买家资金受损。

谢淦建议，如果买家被要求垫资赎契，买卖双方一定要签订详细的赎契合同，合同中注明“买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金”。