郑州找房地产律师收费标准，郑州市法拍房税费

作者：安克让，上海段和段（郑州）律师事务所刑事、商事、税务律师，京非财税法律服务机构郑州中心合伙人。

房产作为拍卖标的物在司法拍卖中最为常见，因其不限购、价格相对便宜，往往受到一些人的青睐。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》发布以来，网络司法拍卖成为拍卖的最主要的方式，我们在浏览拍卖信息的时候，竞买公告中均会涉及到税费的承担问题，表述内容基本为房产过户时产生的一切税费均由买受人承担，那么竞买人竞买成功，需要承担何种税呢？无论是个人还是企业均会涉及到契税、增值税、（地方）教育费附加、城市维护建设税、土地增值税、（企业或个人）所得税、印花税。

竞买成功后该交多少税？其实，该问题并不具有唯一的答案，房产是商业房产还是住宅、住宅是否唯一住房、房屋所有权人是企业还是个人、购买年限多长等多种因素均会影响税款的数额，而税款很多时候会容易被忽视最后成为交易成功的拦路虎。

本文以郑州市高新技术产业开发区人民法院一起司法拍卖成交的住房为例，对房屋所有权人、买受人均为自然人、性质为住宅的房产需要承担的税种、税额做一解析，竞买意向人可做参考。

一、房屋信息

本案例标的房产系由郑州市高新技术产业开发区人民法院通过淘宝司法拍卖平台拍卖成功，具体信息如下图：

1.契税。契税的纳税义务人是买受人，标的房产建筑面积88.18平方米，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文规定，面积在90平方米及以下的，如果本房产为买受人家庭唯一住房的，减按1%的税率征收契税，也就是缴纳契税18209921%=18209.92元。

如果面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2.增值税。根据拍卖信息，该房产不动产权证取得时间为2017年，拍卖成交时间为2020年7月12日，已经满两年，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。因此，本次拍卖不需缴纳增值税。

3. 土地增值税。房产所有权人为企业的情况下，需要缴纳土地增值税，因土地增值税缴纳涉及因素复杂，本文不做讨论。《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。房屋所有权人为个人的情况下，土地增值税免征。

4.个人所得税。《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定"对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税"。

如上所述，拍卖房产不动产权证取得时间为2017年，拍卖成交时间为2020年7月12日，持有期限不满五年，则需要缴纳个人所得税。个人所得税根据是否能够提供房屋初始价值则有两种不容征收方式：

第一种，查验征收，也就是俗称的差额征收。根据《中华人民共和国个人所得税法》及《实施条例》规定，转让房产按照财产转让所得按20%税率征收个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照"财产转让所得"项目缴纳个人所得税。

假设拍卖房产房屋初始购买价格1000000元、缴纳的契税10000元、住宅公共维修基金6000元、装修费100000元、银行利息100000元，以上均有原价凭证或证明，则应纳税所得额1820992-1000000-10000-6000-100000-100000元=604992元，则需缴纳个人所得税60499220%=120998.4元。

第二种，核定征收。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫地税函[2006]第215号）第一条规定，对个人转让住房，凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按规定对其实行核定征税。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例可暂按1%执行。各省辖市也可结合当地实际在国家税务总局规定的幅度适当调整核定比例，并报省局备案。

一般情况下，若不能提供房屋原值凭证的，按照1%的征收率核定征收个人所得税无可争议，但对于法拍房实践中税务机关均按照3%的比例核定征收，由此产生了征纳争议。湖北省武汉市江岸区人民法院审理的（2017）鄂0102行初131号张君林诉武汉市江岸区地方税务局税务行政管理(税务)一案，张君临通过网络司法拍卖竞得房产一套，税务机关即是按照3%的比例核定征收的个人所得税，张君临认为被告区地税局作出按3%征收的决定适用文件错误。

对于此问题，其实《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）规定的比较清楚，根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定精神，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

因此，法拍房如不能提供房屋原始价值凭证则按3%的比例核定征收个人所得税税款为54629.76元。

该房产不动产权证办理时间为2017年，原始价值凭证税务机关系统中有记录，应该是按照第一种征收方式，则买受人承担的房屋所有权人的个税税款为120998.4元。

5.印花税。《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，本次购房免征印花税。

6.城市维护建设税及教育费附加。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《河南省地方教育附加征收使用管理办法》规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，均应缴纳城市维护建设税及教育附加。因本次房产拍卖免征增值税，因此城市维护建设税及教育费附加也免征。

通过以上分析，本次拍卖买受人需要自己缴纳的税款为契税18209.92元、代房屋所有权人缴纳的个人所得税120998.4元（假定条件下），共计139208.32元，而增值税符合条件而免征，如果不符合条件，需要缴纳增值税多少呢？个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计算方式为1820992/（1+5%）5%=86713.9元，缴纳增值税的还要缴纳城市维护建设税税和教育费附加，计算方式为86713.9（7%+3%+2%）=10405.67元，二者合计97119.57元，可谓一笔不小的款项。买受人需要缴纳多少税款可以说因房而易，需要具体问题具体分析。

三、建议

现实生活中不乏竞买人在竞买前忽视税收问题，竞买后因高额税费悔拍造成保证金被没收甚至受到法院处罚的情形。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

税款数额的大小受多种因素的影响，本案例中竞买人负担的税种仅有契税和个人所得税，两者税款已高达十四万元左右，这还是因为双方均为自然人情况下的税款，因为国家针对自然人销售、购买住房有很多税收优惠政策，有的直接免征比如土地增值税、印花税，有的是满足一定条件的情况下免征，比如个人所得税、增值税，而个人所得税和增值税是影响税款负担的两个重要税种。这些优惠政策企业是无法享受的，另外需要说明的一点，这些优惠政策针对的是住房，如果是商业房产，即使是自然人有些优惠政策也是无法享受。可以说税款大小的因素可谓错综复杂，极具有专业性。竞买人如想竞拍，建议在税务律师、财税人员等专业人士的帮助下，对标的房产的性质、所有权人、期限、是否存在历史欠税等进行详细调查后再做出决定，否则一旦面临高额税款则悔之晚矣