牛栏山法庭找律师，牛栏山法庭找律师事务所

如今越来越多的城里人向往农村质朴的田园生活，老陈也是想方设法想在农村找到属于自己的世外桃源。但他购买的宅基地刚好遇到了征迁，他能拿到赔偿吗？对于自己租赁的蔬菜大棚，他可以随意支配建设房屋吗？

近日，北京广播电视台科教频道《民法典通解通读》栏目特邀顺义法院牛栏山法庭庭长胡泊以及北京市律师协会李小波律师，深入讲解《民法典》中有关土地承包流转的法律规定。

典型案例一 农村买房遭遇征迁，补偿款该归谁

老陈是城里人，五年前在农村买了个房子准备养老。最近他十分高兴，因为该处宅院刚好赶上了拆迁。到了真正拆迁时，拆迁款却给了原房主。老陈认为，自己购买宅基地时签了合同给了钱，理应得到拆迁款。退一步讲，宅基地上的房屋也是老陈自己新建并装修的，就算得不到拆迁款也应该有相应赔偿。

本案涉及《民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

Q 剧中老陈签订合同购买的宅基地并翻建、装修，为什么拆迁款会归原房主？

胡泊：法律对于农村宅基地的规定，主要出于保护农民在农村的个人居住权益，因而具有特殊性。无论是城里人还是农村人，只要是非本村经济组织成员都无资格购买该村的宅基地。老陈的行为因触犯了国家的禁止性法规的规定，导致原本的买卖合同无效。

典型案例二 大棚里搞建设被认定为违建，损失谁来赔偿

既然不能去农村买地，老陈这次干脆租赁了一块农业基地的蔬菜大棚，租期30年，也相当于把这块地给买下来了。老陈在里面盖了个房子，在基地里种种蔬菜、养养鸡，老两口生活也十分惬意。但没过多久，老陈在农业基地建的房子被认定成违建，需要立即拆除。

本案涉及《民法典》物权编第三百三十四条规定：土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权交换、转让。未依法批准，不得将承包地用于非农建设。

Q 老陈对于田园生活非常执着，还租赁大棚，那么大棚里到底能不能盖房子？

胡泊：租赁大棚是可以的，但也有相应的条件限制，例如不能改变土地性质，租期不能超过20年。根据《民法典》的规定，土地承包经营权人未依法批准，不得将承包地用于非农建设。因此，房屋，甚至是假山景观都是不能在农村土地里建设的。实践中，有农民会在土地上建个房子用于看管大棚、看管农作物，这些房子事实上是用于农业建设的，经过规划审批后是可以被允许建设的。但如果是没有经过审批而私自建设，相关损失只能自己承担。

Q 在农村有一块属于自己的土地可能是很多城里人的一个梦想，这个梦想到底能不能实现呢？

胡泊：并不是所有的农村土地都不能对外承包或者对外出租。如果想租赁农用地，需要经过村集体组织成员的同意，要遵从依法、自愿、有偿的原则，并且不能改变土地性质；如果是宅基地或者是农村的建设用地，经过土地使用权人同意就可以租赁。此外，本村集体经济组织成员对于本村土地具有优先承租资格。

Q 剧情中，老陈在土地租赁过程中遇到了麻烦，他准备去找村委会主任，村委会主任作为村集体的管理者，有权处置村集体土地吗？

胡泊：法律对于土地的流转与承包已经有了非常明确的规定，例如《土地承包法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇政府批准。因此，土地流转相关事宜并不是某一个人说同意就可以的。

Q 农村“四荒土地”可经合法程序出租？

胡泊：“四荒”一般指的是荒山、荒沟、荒丘、荒滩。一般能够适用家庭承包责任制的土地，我们称之为良田，是可耕种并可收获的。但是“四荒地”是难以耕作劳动或难以产生收益的，法律规定可以采用拍卖、招标、公开协商的方式予以处理。

Q 对于农村土地的流转租赁，给我们大家一些建议呢？

胡泊：希望大家能够对农村土地流转和租赁的相关法律法规有大致了解。农村集体经济组织的土地，依据法律的规定，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，城镇居民或其他非集体经济组织成员，除非通过投标、竞买、公开协商方式承包农村集体经济组织的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等四荒土地，否则不能直接承包农村集体经济组织的土地。