客户买房 跑单 找律师，民法典租房违约

编者按：5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》自2021年1月1日起施行，共7编、1260条。其中房产继承、买卖租赁、物业管理、土地产权、居住权等多个涉“房”问题被提及。

即日起，人民网房产频道、“人民楼视”栏目推出系列报道，以案说法，带您看懂《民法典》涉“房”的那些事。

近年来，房屋买卖租赁“跳单”问题屡见不鲜，什么样的情况可以判定为“跳单”，“跳单”要承担什么样的后果？《民法典》首次对房产买卖租赁“跳单”有了明确规定。

案例分析：

2015年3月30日，房屋出卖人董某与买受人张某通过A中介公司签订了《居间服务合同》，合同规定居间服务费为6.6万元。当日，双方还在A中介公司签订了《北京市存量房买卖合同》，合同价300万元。

次日，董某与张某通过B中介公司再次签订了《居间服务合同》，合同规定居间服务费为6万元，比A公司少了6千元，在B中介公司双方签订了《北京市存量房买卖合同》，房屋成交价格为285万元，家具家电、装修、配套设施等15万元，总计300万元。

董某与张某通过两家中介公司买卖房屋，因为B公司中介费用低，而选择了B公司。A公司因此提起法律诉讼，判决结果是买受人张某，不仅需要向B公司支付6万元居间服务费，还需要向A公司支付6.6万元的居间服务费。

是否需应向A公司支付居间服务费？

《民法典》：需要

《民法典》将《合同法》中的居间合同、居间人修改为中介合同、中介人，其本质上没有改变，但便于大众理解。同时增加两条新规：

第965条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人只直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

第966条：本章没有规定的，参照使用委托合同的有关规定。

北京安理律师事务所合伙人王纪朝表示，如果中介行业都用低居间费来吸引客户“跳单”，那么不利于中介行业的良好发展，劣币驱逐良币。原先在处理类似案件中，法院一般会援引《合同法》中第四百二十四条和第四百二十条根据合同中的约定酌情处理。如今，《民法典》合同编中明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。《民法典》施行后，再处理“跳单”案件变得有法可依。

对于《民法典》第966条规定，王纪朝认为是技术性的立法，补充了原来的立法缺陷。对比《合同法》，居间合同中未规定的部分没有规定可以参照委托合同的规定，因此很大程度上决定于法官、律师、当事人的法律理解或者其他条款来裁定。

北京市朝阳区人民法院法官胡震霄补充说，“跳单”违约的范围不再局限于房屋买卖类中介合同，而是扩大到了所有类型的中介合同。对“跳单”违约的认定也不再要求中介合同中必须含有“禁止跳单”的相关表述，委托人实际享受到了中介服务，亦不得利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同。

中央党校（国家行政学院）政法教研部副教授张效羽认为，《民法典》第九百六十五条其实就是针对日常生活中常见的中介服务中“跑单”“跳单”进行的专门规定，强化了对中介人员的权利保护。这条规定，就是赋予中介人员具有报酬请求权。当中介人员发现“跑单”“跳单”时，有权向有关人员请求就前期相关撮合服务支付报酬。

现代市场经济高度依赖各类专业化的中介服务，保护中介服务人员的合法权益，也就是维护市场经济运行的基本秩序。

“从宏观上看，《民法典》的颁布提升了民事权利体系在中国国家政治治理体系中的地位，有利于所有人的民事权利保护。从中央政治局专门组织集体学习，到各地纷纷发文切实实施民法典，这是不仅是重要的法律现象，也是重要的政治现象。从微观上看，《民法典》的一些具体条款强化了对民事权利的保护，特别是根据时代的变化设计了更好的机制。”张效羽说。

此外，多位业内专家提醒，当多家中介将同一房源挂牌交易时，买家仍可选取最适合的中介机构。消费者需恪守诚实信用原则，通过正规中介购买、租赁房屋，保障自己的权益，切勿因为想省中介服务费而因小失大。