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——租赁合同内容明显不合常理的，可通过“排除妨害纠纷”进行维权。

#普法行动#

一、基本案情

2016年5月27日，X公司通过深圳市土地房产交易中心公开拍卖程序，拍卖成交四套房产。（注：这“四套房产”是S公司为J公司向H银行的贷款提供的最高额抵押担保的“抵押物”。因J公司无力偿还借款本息，H银行起诉了S公司、J公司等主体。诉讼过程中，各方达成调解协议，由法院出具了《民事调解书》。但是，S公司、王某、A公司、Y公司均未按照调解协议的约定向H银行按期足额支付借款本息，H银行于是申请执行。执行过程中，法院委托评估公司对四套房产进行了市场价值评估，评估报告中注明：经实地查勘及拍照，四套房产悬挂的招牌为S公司，四套房产被打通使用，目前自用作办公，评估总值为********元。）

土地房产交易中心出具的《拍卖成交确认书》中确认，在执行过程中，王某向罗湖区人民法院提交了一份《租赁合同》，租期为10年，租金270万元已付清，X公司自行核实并依法处理，法院不负责移交。

2016年6月2日，罗湖区人民法院做出执行裁定书，确认了上述拍卖结果，裁定四套房产归X公司所有。之后，不动产权登记中心依法向X公司核发了四套房产的不动产权登记证书。

X公司在竞得涉案房产后，前往四套房产的现场查看，发现现场悬挂“A公司”的招牌，但被他人上锁且无人在内办公，屋内可见有人居住的痕迹。

X公司自行换锁，但几天后，门锁又被他人更换。

X公司查询了电费缴费情况，显示2015年至2016年3月期间，四套房产登记的客户名称为S公司，2016年3月9日，Y公司申请将房产客户名称变更登记为Y公司。此后，电费通知单上的客户名称变更为Y公司。

但是，X公司询问物业公司人员，物业公司称涉案物业一直由S公司使用，A公司及Y公司并未实际使用过涉案房产。

X公司认为，王某在执行阶段提交的《租赁合同》存在众多问题，应当无效，且认为王某、S公司、A公司、Y公司等人通过给房产上锁、变更房产的用电主体（电费缴费户）的行为，实际占用了房产，应当立即腾空，而且应当支付占有使用费。

法院经审理，一审、二审均支持了X公司的全部诉求，包括确认S公司与王某签订的《租赁合同》无效，且判决王某、S公司、A公司、Y公司等人要立即腾空房屋，支付占有使用费10万元，并承担诉讼费。

二、裁判结果及理由

（一）一审

原告：X公司

被告：S公司、王某、A公司、Y公司

原告X公司的一审诉求：

1、确认S公司与王某于2014年9月18日签订的关于“阳xxx园X栋XＡ（深房地字第**号）、XB（深房地字第**号）、XＣ（深房地字第**号）、XＤ（深房地字第**号）”四套房产（以下简称“四套房产”）的《房屋租赁合同》无效；

2、S公司、王某、A公司、Y公司立即将“四套房产”腾空并返还给X公司；

3、S公司、王某、A公司、Y公司共同向X公司支付“四套房产”占有使用费10万元（从2016年6月2日起至实际返还之日，按约定的租金标准计算，暂计至2016年11月1日，即2万/月×5个月）；

4、S公司、王某、A公司、Y公司共同承担本案诉讼费用。

一审查明事实：（部分摘要）

（注：2016年2月，已经是四套房产进入执行阶段后）

2016年2月初，王某向罗湖区人民法院提交如下材料：

1、2014年9月18日，S公司与王某签订的《房屋租赁合同》，合同约定S公司将涉案四套房产出租给王某使用，租赁期限为10年，自2014年9月18日起至2024年9月17日止；王某同意一次性支付全部租金，S公司同意租金在租赁期限内前五年按每月2万元计算，后五年按照每月2.5万元计算，10年的总租金为270万元。王某应当在合同签订之日起5日内将租金一次性支付给S公司；王某于签订合同当日向S公司缴纳保证金10万元；

2、2014年9月19日平安银行电子回单一张，显示当日A公司向S公司账户转账支付280万元；备注为往来款；

3、2014年9月20日王某向S公司出具的《委托付款书》，注明依据王某与S公司签订的房屋租赁合同约定，王某委托A公司于2014年9月19日向S公司指定账户划入款项280万元；

4、2014年9月20日，A公司出具给S公司的《代付款说明书》，说明书称A公司受王某指示代为向S公司支付款项280万元。

2016年3月25日，王某向罗湖区人民法院出具《承诺书》，承诺书称王某系A公司的员工。其受公司委托，于2014年9月18日与喜S司签订房屋租赁合同，承租了涉案四套物业。目前该物业由A公司及Y公司作为经营办公场所使用。

一审法院在受理X公司的起诉后，多次前往涉案地点送达诉讼材料，送达记录显示2017年4月14日，该地址无人办公，留守人员称是搬家公司，不清楚S公司、A公司及Y公司的新办公地址；2017年6月8日前往现场的时候挂牌为A公司，但无人办公；2018年1月23日时，涉案房产无任何挂牌也无任何人办公。之后采取司法专邮向该地址邮寄S公司和A公司的送达诉讼文书时，均注明为拒收或原址查无此公司，退回。

一审判决：

一、确认王某与S公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、S公司、A公司、Y公司、王某应于该判决生效之日起十日内向X公司返还位于深圳市福田区X房产；

三、S公司、A公司、Y公司、王某应于该判决生效之日起十日内向X公司支付占有使用费100000元；

四、驳回X公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费2300元，由S公司、A公司、Y公司、王某共同负担。

一审判决理由：

一审法院认为，王某向罗湖区人民法院提交的王某和S公司签订的租赁合同，虽有转账凭证予以佐证。但

首先，在王某与S公司签订的租赁合同日期早于H银行与S公司签订抵押合同办理抵押登记的日期。常理上来说，如涉案房产存在长达十年的租赁合同，且房屋实际被承租人占有使用，S公司应按照抵押合同约定向抵押银行作出陈述并在合同中注明。但抵押合同中并未就此作出任何的约定；

其次，罗湖区人民法院委托评估公司2015年12月底对涉案房产进行查勘之时拍摄的现场照片显示涉案房产门口的挂牌为S公司，并无悬挂Y公司或者A公司的招牌。不足以证明S公司已将涉案房产出租给他人使用，且也未向一审法院提交支付物业管理费的相关记录证实涉案房产确实存在租赁合同；

再次，王某委托A公司向S公司转账支付的款项备注为往来款，并非租金。且一审法院调查的银行流水显示，A公司与S公司之间除本案280万元往来款外，在同一段时间还存在其他的备注为往来款及借款的资金往来。不足以证明该280万元款项即是王某委托A公司向S公司支付的租金及保证金。

最后，虽然王某于2016年3月向罗湖区人民法院做出承诺，但该承诺仅是王某的自述，并无S公司、A公司及Y公司的确认。且王某的自述与其之前向法院提交的租赁合同、代付款说明及委托付款书存在矛盾之处，王某对此未能给出合理的解释。

根据一审法院上述认定，王某与S公司虽签订租赁合同，但王某并无承租涉案房产的意思表示，也未实际使用涉案房产。S公司与王某之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效的法律行为。双方签订的租赁合同亦应为无效合同。

X公司作为涉案房产所有权人，有权要求S公司与王某共同向X公司返还涉案房产，并有权参照S公司与王某签订的租赁合同约定的租金标准要求S公司与王某支付自2016年6月2日起至X公司起诉状列明的暂计日即2016年11月1日止的占有使用费100000元。至于之后的占有使用费，X公司未就此预交诉讼费。对于X公司该部分诉讼请求，X公司可另行主张权利。

A公司虽非租赁合同相对方，但X公司陈述和一审法院送达记录能相互印证，即涉案房产变更登记至X公司名下后，悬挂了A公司的招牌，A公司为涉案S公司与王某签订租赁合同后代王某向S公司支付款项的代付款方，理应清楚知晓王某与S公司签订了租赁合同这一事实。如王某与S公司确实于2014年9月签订租赁合同，并提供涉案场地给A公司实际使用，常理上来说不可能在法院委托评估机构对涉案房产进行现场查勘即2015年12月29日时，仍悬挂S公司的招牌，而评估机构现场查勘之后，房屋临近拍卖之时，才悬挂A公司的招牌，该行为存在有违常理之处。X公司有权要求A公司与S公司、王某承担共同返还房产及支付占有使用费的责任。

Y公司虽非租赁合同相对方，但其法定代表人与A公司相同，在涉案房屋进入拍卖程序后，与A公司在涉案房产门口挂牌同时，将涉案房产登记的电压居民住宅客户变更至Y公司名下，再结合王某承诺书中说明的A公司与Y公司实际共同使用涉案房产这一情况。X公司要求Y公司承担共同返还房产及支付占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。

（二）二审

A公司、Y公司、王某不服一审判决，提起了二审上诉。

其中，Y公司和王某提交上诉状后，未按期缴纳上诉费，二审法院裁定按撤回上诉处理。

上诉人（原审被告）：A公司

被上诉人（原审原告）：X公司

原审被告：Y公司

原审被告：王某

A公司的二审上诉理由：

一、一审法院未依法向A公司送达开庭传票，导致A公司未能参加一审庭审，未能向法庭陈述答辩意见；

二、A公司与S公司签署的租赁合同合法有效，不存在恶意串通损害第三人利益的无效情形；

三、X公司是以“恶意串通损害第三人利益”来主张涉案租赁合同无效。但X公司并非适格第三人，其利益也未遭受损害，一审法院不应当支持X公司的诉讼请求；

四、一审法院认定王某及Y公司使用租赁房产显属错误。

X公司的二审答辩意见：

一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审判决理由：

本院认为，本案系排除妨害纠纷案件。根据各方的上诉内容以及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、一审送达程序是否符合法律规定；2、王某与S公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》是否有效。

关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，一审法院按照A公司的工商登记地址送达开庭传票等法律文书，无果后采取公告送达的方式并无不当，符合法律规定，A公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，王某与S公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》是双方恶意串通制造的虚假合同，一审认定为无效合同，处理正确，本院完全同意一审法院的认定理由，相关内容不再赘述。A公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

A公司另上诉认为一审法院认定Y公司和王某使用涉案房产错误，应予以纠正。本院认为，一审判决Y公司和王某返还涉案房产后，Y公司和王某虽提交了上诉状，但未在规定的期限内缴纳上诉费，本院已另行出具民事裁定书，裁定Y公司和王某的上诉不成立。在Y公司和王某作为义务人对判决的义务都不提出上诉的情况下，A公司的该项上诉内容与其利益无关，本院不予理会，直接驳回。

三、简要分析

1.购买法拍房后，对方通过“提交《租赁合同》、给房产上锁、变更房产电费缴费户”等方式继续占有房屋，拒不交付的，竞得法拍房的权利人，可以通过“排除妨害纠纷”的民事诉讼进行维权。

2.对于《租赁合同》，法院一般会重点审查以下事项，以判断其是否合理、合法、有效：

（1）本案房产曾经作为“抵押物”，办理过“抵押登记”，如果租赁合同早于抵押登记，法院会审查“抵押合同中是否注明了房屋存在租赁”。

根据常理，及根据抵押合同的约定，业主应当向抵押权人说明房产存在租赁的情况，并在抵押合同中进行约定。但是，本案的抵押登记合同中并没有这类注明，说明《租赁合同》是后期补签的，虽然其将日期写到办理抵押登记之前，但是忘记了抵押合同要求说明租赁情况的条款，与抵押合同存在矛盾。

（2）房屋既然已经出租，那么出租后是否有承租人的招牌？

法院在执行房屋时，房屋评估机构去过现场拍照，显示房屋挂的还是原来业主的招牌，与《租赁合同》中所说的房屋已经出租给第三人存在矛盾。

（3）房屋既然已经出租，那么出租后，是否有承租人支付物业管理费的记录？

本案承租人无法提供租赁房屋期间的物业管理费的支付记录，结合其他证据，法院认为，承租人虽然签了《租赁合同》，但是并没有实际使用房屋——即，《租赁合同》实际上并没有得到履行。

（4）房屋的租赁必然涉及到“租金、保证金的支付”，本案承租人主张相关费用已经“一次性付清”，此时法院会要求其提供“租金、保证金的支付证据”。

本案承租人提供的“租金、保证金支付转账记录”，并没有注明是“租金”或“保证金”，而是仅仅注明是“往来款”，但双方还有其他很多其他的“往来款”。

因此，法院认为，相关转账记录不能证明是租赁合同的租金和保证金。

（5）房屋在执行阶段，承租人提交租赁合同的，法院会要求其出具《承诺书》等材料，之后在庭审阶段，法庭会审查该《承诺书》的说法是否与《租赁合同》及其他材料存在矛盾。

王某在《承诺书》中说，自己是A公司的员工，是A公司委托王某租赁本案房屋，给A公司、Y公司使用。

但是，王某提交的《租赁合同》、《代付款说明》、《委托付款书》显示，王某租赁房屋自住，王某委托A公司向S公司支付租金、保证金。

以上两种说法存在矛盾，而且王某无法给出合理解释。

3.工商注册地址，是法律上的送达地址。

法院通知案件当事人参加诉讼的，一般是邮寄案件材料到工商注册地址，如果无法送达的，会依法进行公告。

本案A公司的上诉理由之一，是一审法院没有通知其开庭。但是二审法院审查后认为，一审法院已经向A公司的工商注册地址送达开庭传票等法律文书，无果后才依法公告送达，符合法律规定。

4.当事人通过“无效的《租赁合同》、给房屋上锁、变更房屋的电费缴费户”等方式占有房屋的，权利人有权要求其支付“占有使用费”，而且法院可以参照无效的《租赁合同》中约定的租金标准（或者市场价格），判决非法占有房屋的各方支付相关“占有使用费”——占用的时间越长，需要支付的占有使用费可能越高。

参考判例：

深圳市中级人民法院二审民事判决书，(2019)粤03民终9528号。

注：本文观点仅供参考，民事诉讼存在法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。

作者简介：黄维升律师，深圳执业律师，专业方向民商事纠纷（股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷）、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议，请直接在评论区留言或私信留言，我们会尽快回复。

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