【案情简介】

王某与胡某经中介公司居间签订了《房屋租赁合同》，约定王某承租胡某所有的房屋。王维入住涉案房屋后，出现头疼、恶心的症状，遂自行对涉案房屋空气检测，发现涉案房屋空气甲醛的浓度超标，于是王某将情况告知房东胡某与中介公司。

后中介公司与王某一起，再次就案涉房屋的甲醛浓度进行检测，甲醛的浓度0.3毫克/立方米，远超国家标准3倍有余。

有鉴于此，王某与房东胡某协商退租退费，但遭到胡某拒绝。于是王某向胡某发出解除合同通知，并向法院起诉请求判令确认租赁合同解除，由胡某返还押金及预付租金，同时请求判令胡某按合同约定支付违约金。

（案例案源：中国裁判文书网（2020）京01民终1545号民事判决）

【法律分析】

1、案涉房屋甲醛超标的依据是什么？

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定，一类民用建筑工程室内甲醛含量不得高于0.08毫克/立方米标准。

2020年8月1日正式实施的《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）进一步将标准提高至0.07毫克/立方米。

本案中，经中介公司与王某一起检测，案涉房屋甲醛浓度为0.3毫克/立方米，是原标准的3.75倍，约是新标准的4.3倍，属于严重超标，将严重影响王某的健康！

2、王某是否有权解除合同？

（1）本案中，王某与胡某签订的《租赁合同》明确约定，交付的房屋严重不符合合同约定或影响王某安全、健康的，王某有权单方解除合同。因此，王某基于合同约定享有享有解除权，且解除合同的条件已经成就，王某有权解除租赁合同！

（2）即使合同没有约定，根据《民法典》第七百三十一条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”之规定，王某依然享有法定解除权，有权解除租赁合同。

3、王某向房东胡某主张违约金的依据是什么？

本案中，王某与胡某签订的《租赁合同》明确约定，发生“交付的房屋严重不符合合同约定或影响王某安全、健康的”之情形的，胡某应按月租金100%向王某支付违约金。有鉴于此，王某有权依据合同约定向胡某主张违约金。

4、如果甲醛超标已对王某造成身体损害，王某该如何起诉房东？

第一，如果合同约定，房屋出现影响王某安全、健康之情形，对王某造成损害，胡某应当予以损失赔偿，则王某可以基于合同的约定，提起合同违约之诉。

第二，无论合同是否有约定，房东所出租的房屋，因甲醛超标问题，造成王某身体损害，王某都可以向胡某提起侵权之诉，要求房东胡某对王某身体损害予以赔偿。

王某可以即提起合同违约之诉，也可以提起侵权之诉，但因合同违约之诉与侵权之诉系两个不同法律关系，王某不得在同一个诉讼中提出上述两种诉求，而应当分别起诉。

【法院判决】

1、法院认为：

案涉房屋甲醛超标，影响王某健康，王某依据合同行使合同解除权，合同依法已解除，胡某应退还王某押金及未实际产生的租金，并按合同约定支付违约金。

胡某在二审中虽然对检测结果不予认可，但是胡某在测试后并未提出异议，且王某在测试后及时履行了告知义务，且中介公司也参与了测试过程，故法院对王某提供的测试结果予以采信。

2、判决结果：

一、判决胡某退还王某预付的租金及押金17546.67元、代为缴付的水电费450元；

二、判决胡某支付王某违约金4700元。

【杨律师谈点看法】

在房价只高不降的今天，租房愈发普遍，尤其是刚毕业工作的大学生，更是每个城市租房的主要群体。如果租住的房屋出现甲醛超标等空气质量问题，将严重影响租客的健康。

本案王某为大家做了一个正确的示范，一旦对租住房屋的空气质量有怀疑，及时进行检测，并及时与房东沟通交涉。经交涉不能解决的，应果断拿起法律的武器维护自己的合法权利。

此外，出租房屋是房产投资的重要手段之一，但无论是房东还是经营房屋租赁业务的包租公司，不能因为房屋不自住，或为了降低出租房装修成本，而采用劣质装修饰材、家具家电。这是有违道德底线的行径，应当受到谴责；其租赁合同的稳定也不受法律保护，租客享有任意解除权！

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