买单位福利房要不要找律师，案例分析：经济适用房是否福利房-安置房优先保障实际居住人利益

【案件当事人】

上诉人(原审原告)：严某宪，女，1948年生，汉族，户籍所在地上海市。

上诉人(原审原告)：严某弘，男，1977年生，汉族，户籍所在地上海市。

上诉人(原审原告)：郑Y，女，1978年生，汉族，户籍所在地上海市。

被上诉人(原审被告)：严某椿，女，1945年生，汉族，户籍所在地上海市。

被上诉人(原审被告)：朱某泉，男，1946年生，汉族，户籍所在地上海市。

被上诉人(原审被告)：严某，男，1980年生，汉族，户籍所在地上海市。

被上诉人(原审被告)：严某思，男，1950年生，汉族，户籍所在地上海市。

被上诉人(原审被告)：严Y，男，1983年生，汉族，户籍所在地上海市。

【案情简介】

严某椿与严某宪、严某思系姐妹兄弟。严某宪与严某弘系母子。严某椿与朱某泉系夫妻，生育儿子严某。严某思与严Y系父子。严某弘与郑Y原系夫妻，于2012年2月15日登记离婚。

系争房屋系严某宪承租的公房，原在册户籍人员即严某宪方、严某椿方、及严某思方八人，其中：户主(户号：150398)即严某宪的户籍于1974年4月22日从火腿弄36号204室迁来；子即严某弘于1977年5月8日在该址报出生；儿媳即郑Y的户籍于2006年9月1日从仙霞路XXX弄XXX号XXX室迁来。户主(户号：XXXXXXXX)即严某思的户籍于1978年4月5日从外地迁来，于2013年10月31日同址分户；子即严Y的户籍于2000年12月7日从瞿溪路XXX弄XXX号XXX室迁来，于2013年10月31日同址分户；姐即严某椿的户籍于2010年9月14日从外地迁来，于2013年10月31日同址分户；姐夫即朱某泉的户籍于2010年9月14日从外地迁来，于2013年10月31日同址分户；外甥即严某的户籍于2000年5月12日从外地迁来，于2013年10月31日同址分户。

2018年1月25日，严某宪等人与上海南房(集团)有限公司签订《房屋置换协议》及《黄浦区蓬莱路、光启南路道路整治前期置换项目房屋置换项目结算单》，系争房屋价值补偿2，647，803.62元，奖励补贴759，307.80元，协议书包含以下两处已购房屋：本市江文路125弄29栋／幢东单元23号1703室(面积77.20平方米、总价1，684，996.53元)、本市拱鸣路60弄3#栋／幢东单元6号202室(面积73.40平方米、总价1，059，709.14元)，选购房屋总价2，744，705.67元，扣除以上两处房屋总价，合计按662，406元结算。2017年12月5日，本市江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积77.20平方米)核准登记权利人为上海市黄浦区建设和管理委员会。

2018年6月29日，本市拱鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积73.43平方米)经核准登记权利人为上海中建申拓投资发展有限公司。2018年7月21日，郑Y的户籍从系争房屋迁出。

1996年，案外人吴某某(被拆迁人)居住的本市华山路XXX弄XXX号公房(居住面积9平方米)被拆迁，被安置人为吴某某、赵靓及严某弘(安置居住面积边缘15平方米)，拆迁单位提供本市光复西路XXX弄XXX号XXX室安置公房(居住面积33平方米，其中与被拆迁人家庭成员所在单位合资安置居住面积14平方米，独生子女1人共照顾居住面积4平方米)，另补偿速迁费、电话拆装费。

2012年12月2日，严某与上海城开集团晶实置业有限公司、上海市黄浦区住房保障事务中心签订《上海市经济适用住房预售合同》，严某购得本市业祥路XXX弄XXX号XXX室经济适用住房，暂测建筑面积51.85平方米，暂定总价490，185.75元。该合同附件八为严某与上海市黄浦区住房保障事务中心于2012年11月7日签订的《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)申请户选房确认书》，共同申请人姓名填写处空白，购房人产权份额处载明55％。2013年7月13日，严某与上海城开集团晶实置业有限公司签订《房屋交接书》，载明以上房屋实测建筑面积54.38平方米，严某已付清总价款491，272.95元。2013年11月16日，严某登记为以上房屋产权人。

黄浦法院审理中，严某宪方为证明系争房屋居住情况，提供居委会情况说明一份，载明：严某宪于1948年9月7日至1998年4月居住在系争房屋，严某弘于1977年4月20日至1998年4月居住在系争房屋，严某思于1950年10月10日至1990年3月居住在系争房屋，严Y于1983年2月26日至1990年3月居住在系争房屋。对该证据，严某椿方及严某思方表示无异议。

一审审理中，严某椿向黄浦法院缴纳代管款200，000元，严某思向黄浦法院缴纳代管款303，287.14元。

【一审判决】

黄浦法院认为，严某宪是系争房屋承租人，有权分得该房屋置换补偿款。系争房屋置换时在册的其他户籍人员中，根据双方当事人陈述及其他在案证据，严某椿方在此居住应超过一年，应予认定为同住人。严某宪方及严某思方辩称严某椿、朱某泉曾承诺系争房屋补偿利益与其无涉，且与严某共同申请获得本市经济适用住房，但未提供证据予以证明，法院不予采纳。严某在系争房屋居住亦应超过一年，其名下的经济适用住房虽具有一定福利性质，但不足以排除其同住人资格，仍应认定其为同住人。

严某弘在本市他处公房拆迁中作为被安置人得到了公房安置，应排除其同住人资格。郑Y无证据证明其户籍迁入系争房屋后在此居住，故不具备同住人资格。严Y即使据其陈述在系争房屋居住至1990年，但当时其户籍并未在此且系未成年人，不能取得对该房屋的居住利益，后其户籍虽于2000年迁入，但未在此居住，故其亦不具备同住人资格。

综上，系争房屋置换补偿利益应在严某宪、严某椿方及严某思五人间作分配。因严某取得具有一定福利性质的经济适用住房，其应少分。根据系争房屋置换补偿结算的货币价格，酌定严某宪、严某椿、朱某泉及严某思各应分得756，422元，严某应分得381，423.67元。实际置换补偿利益即两处安置房屋及现金补偿款按照以上分配方式，遵循保障实际居住利益的原则，由法院酌情在以上五人之间进行实际分配并相互补差。

据此判决：

一、确认上海市江文路XXX弄XXX号XXX室房屋归严某椿、朱某泉所有，严某椿、朱某泉应于判决生效之日起十日内支付严某172，152.53元；

二、确认上海市拱鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋归严某思所有，严某思应于判决生效之日起十日内支付严某宪303，287.14元；

三、上海市光启南路XXX号房屋货币征收补偿款662，406元，由严某宪分得453，134.86元，严某分得209，271.14元；

四、严某弘、郑Y的诉讼请求，不予支持。

【二审判决】

上海二中法院经审理查明，黄浦法院认定事实无误，本院予以确认。

上海二中法院认为，严某弘已在他处享受了拆迁安置，且不属于居住困难，故黄浦法院认定严某弘不属于系争房屋同住人，并无不妥。虽然郑Y的户籍在系争房屋，但其并无居住事实，且于2012年已与严某弘离婚，黄浦法院认定郑Y不具有同住人资格，亦无不妥。严某宪方上诉主张严某弘、郑Y应属系争房屋同住人，理由不能成立，本院不予采纳。严某椿方在其户籍迁入系争房屋后曾实际居住超过一年，严某名下的经济适用房不能等同于住房福利，黄浦法院认定严某椿方为系争房屋同住人，亦无不当。严某宪方主张严某椿方在其户籍迁入时曾承诺不享受补偿利益，对此严某椿方予以否认，严某宪方未提供证据予以证明，故本院不予采纳。严Y的户籍于2000年迁入系争房屋后未实际居住，黄浦法院认定其不具备同住人资格，并无不妥。

综合系争房屋的情况、各方当事人居住状况及置换补偿利益构成等因素，黄浦法院酌定各当事人可分得的补偿款金额，具有合理性。严某宪方主张严某宪应当多分补偿款的理由尚不充分，本院难以支持。因置换获得的两套安置房屋，可优先保障实际居住同住人的利益，严某椿、朱某泉实际居住系争房屋，而严某已获得经济适用房，故黄浦法院判决由严某椿、朱某泉取得一套安置房屋，由严某分得货币补偿款，并无不妥。

严某宪与严某思均曾长期居住系争房屋，后因自行解决居住而未再居住系争房屋，现黄浦法院酌定其两人可分得的补偿款金额相当，在此情况下，另一套安置房屋如由任何一人单独分得，均可能导致双方所得的补偿利益失衡，为保障地位相当的当事人利益，从公平合理原则出发，本院确定可由严某宪与严某思共同分得一套安置房屋，各获得50％的产权份额。各方当事人在获得安置房屋的同时一并就其可分得的货币补偿款进行结算。

综上所述，严某宪方的上诉请求不能成立，应予驳回；本院就一审判决所确定的安置房屋分配内容予以调整。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

一、维持上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初1125号民事判决主文第一、四项；

二、撤销上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初1125号民事判决主文第二项；

三、变更上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初1125号民事判决主文第三项为：“上海市光启南路XXX号房屋货币补偿款662，406元，由严某宪分得226，567.43元，由严某思分得226，567.43元，由严某分得209，271.14元；

四、确认上海市拱鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋归严某宪与严某思所有，严某宪与严某思各享有50％的产权份额。

【律师分析】

@旧改征收律师上海动迁法网首席顾问，北京盈科（上海）律师事务所资深律师雷敬祺认为：

上述案例是公房征收补偿利益分割纠纷，涉及到经济适用房是否等同于住房福利、安置房屋应如何分配等法律问题。

（1）关于经济适用房是否等同于住房福利问题。

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价格向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，但并非福利分配。所以，经济适用房不能等同于住房福利，但应考虑保障因素，在征收利益分配时适当少分。

（2）关于安置房屋的分配及认购权。

因置换获得的置房屋，可优先保障实际居住同住人的利益，在保障实际居住人利益的前提下，其他多余的安置房屋应保障地位相当的当事人利益，由地位相当的当事人共同认购取得相应份额。

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