非法强拆找宁波律师，房子突然被认定为危房要征收,律师帮助取得合理补偿吗

戴先生在宁波市某区拥有合法房屋，周边地段较好，生活便利。2018年该区人民政府作出周边零星危房改造（征收）项目的征收决定与补偿方案，戴先生的房屋正处于征收范围内，竟然没有经过任何鉴定就被认定成了危房。

并且，该补偿方案中的补偿标准远低周边地区房屋市场价，戴先生房屋的评估价格也远低于实际价值，因此计算出的产权调换面积很小。如果真进行了拆迁，他的生活水平必定会大幅下降。为了保障自己的合法权益，戴先生选择了北京京平律师事务所，委托邓红欣律师来为自己维权。

邓律师接受委托之后，一边通过调查深入了解征收拆迁过程的各个细节，找出区政府行政行为中的各种违法之处；一边准备证据材料，针对区政府作出的征收决定及征收补偿方案提起了行政诉讼。

法庭上，邓律师提出了以下辩论意见：

1、征收不是出于公共利益需要，作出该征收决定没有法律依据。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条（五）规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

同时，根据《行政诉讼法》第三十四条，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。

本案中，被告区政府没有任何证据证明征收涉及地段是危房集中、基础设施落后地段。既没有鉴定机构对戴先生的房屋作出危房鉴定，周围的基础设施也并不落后，学校医院等配套设施完善成熟。因此进行征收不符合上述法定情形，此次征收没有法律依据，该征收决定违法。

2、该征收决定不符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定：“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”

而被告提交的证据是2017年的发展规划草稿，不仅不是最终通过稿，还不是2018年的国民经济和社会发展年度计划，因此被告作出该决定不符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划。

3、征收补偿方案没有进行公告，侵害了被征收人的知情权、参与权、听证权等权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第十一条，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款规定，因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和本条例规定的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由设区的市、县（市、区）人民政府确定的部门或者机构具体负责。

第三条，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第十一条第五款，设区的市、县（市、区）人民政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。

《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十六条第三款：市或者区县（市）人民政府应当根据听证情况修改征收补偿方案，并将听证情况和根据被征收人、公众代表意见修改的情况及时在房屋征收范围内予以公布。

依据以上法律，人民政府应当采取听证会等方式充分征求群众意见，并根据听证情况修改征收补偿方案，但本案被告并未进行公告，也没有举办听证会。

4、补偿方案内容不合法。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“征收补偿方案应当包括下列内容：（一）房屋征收事由和目的；（二）房屋征收范围和被征收房屋情况；（三）被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值）补偿标准；（四）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；（五）搬迁费和临时安置费标准；（六）停产停业损失补偿标准；（七）补助和奖励标准；（八）签约期限；（九）其他事项。”

《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十四条规定，“征收补偿方案主要包括下列内容：（一）房屋征收事由和目的；（二）房屋征收范围和被征收房屋调查登记情况；（三）补偿方式；（四）被征收房屋价值补偿标准以及预评估比准价格；（五）搬迁费和临时安置费标准；（六）停产停业损失补偿标准；（七）补助和奖励标准；（八）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；（九）临时安置的过渡方式、过渡期限；（十）补偿协议生效的签约比例；（十一）签约期限、搬迁期限；（十二）其他事项。”

而被告作出的征收补偿方案没有房屋征收事由、没有用于产权调换房屋、周转用房的交付时间，也没有被征收房屋调查登记情况，缺少法定内容。

5、征收补偿资金没有足额到位的情况下作出征收决定违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条规定，市和区县（市）人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专款专用。

本案被告提供的证据是2017年的，无法证明2018年作出该征收决定时征收补偿资金已经足额到位。

6、评估机构选择不合法。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

依据以上法律，评估机构本应由被征收人协商选定，被告直接确定评估机构的行为严重违法。并且，被指定的机构只有房地产估价这一项资质，被征收人还涉及到资产评估、知识产权评估，该机构资质不足，不能全面评估。

7、补偿价格不合法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。

被告作出的补偿决定中的价格远远低于该地段房屋市场价，与法律规定完全违背。

8、以征收方式进行危旧房改造，没有尊重群众意愿违法。

《宁波市关于推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的实施意见（试行）》（甬政发[2014]87号）规定，成片危旧住宅区改造可以采取回迁重建、房屋征收等多种方式实施。各地应充分尊重群众意愿，广泛征求民意，按照绝大多数业主的意愿确定改造方式。采取房屋征收方式实施改造的，应坚持“业主申请、以旧换新、等价置换、鼓励自选”原则，经所涉及房屋总户数90%以上所有权人同意后，向属地政府申请危旧住宅区改造征收，属地政府可视情况决定是否实施征收。

本案被告没有征求群众意见，直接决定以征收方式进行改造，直接违法

案件结果：

一审开庭后，有关单位主动找委托人戴先生商议补偿价格，双方商议后达成了满意的结果，戴先生与对方签订了合理的征收补偿协议后，主动撤诉。

在拆迁中，被拆迁人在政府机关面前处于绝对的弱势，因此取得胜诉并非我们的唯一目标，委托人能签订满意的补偿协议同样是我们的目的。本案通过庭审中律师的良好表现，对方庭后主动找到委托人重新商议，委托人也拿到了自己预期的补偿。

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