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■本文作者：黄艳 国艺凡 北京在明律师事务所

导读：随着城乡融合发展的深入化，农村出现了大量闲置宅基地和住房，“空心房”甚至是“空心村”等概念应运而生。2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》发布，我国农村土地制度改革进入试点阶段。试点主要任务在于建立农村集体经营性建设用地入市制度、完善宅基地制度，尤其是探索宅基地自愿有偿退出。2018年，中央一号文件提出深化农村土地制度改革，要求完善农村闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。随着宅基地越来越火，被三令五申的“宅基地有偿退出”政策倍受关注。宅基地事关农民切身利益，本文拟展开论述一二。

【宅基地有偿退出的自愿性】

宅基地有偿退出强调农民的自主选择。比如，有的农民家庭全家进城务工、经商，有的跟随子女进城落户置业，不再居住使用农村的宅基地上房屋，这种情况下农民可以选择有偿退出宅基地。不过，退出需以农民的自由意愿为前提，哪怕是合村并镇、集约利用宅基地等新的土地利用政策实施，均不得强迫农民退出宅基地。毕竟，宅基地使用权是《土地管理法》和《物权法》赋予农村集体经济组织成员的一项身份财产权益，非经公共利益行政征收不得强行自宅基地使用权人手中收回。

在明律师代理的一些“旧村改造”项目中，村委会以“宅基地自愿有偿退出”之名实施房屋协议拆迁，这是完全错误的做法，与改革试点的目标并不相符，有挂羊头卖狗肉之嫌。简言之，当“自愿”沦为“非自愿”时，农民朋友的土地权益就可能遭受侵害，好事变成坏事的“变味儿”常态一旦产生，事情就朝着其原本追求的相反方向发展了。

【宅基地退出的有偿性】

宅基地自愿有偿退出的核心特征在于有偿性。至于有偿的具体体现形式，大抵包括如下几种方式：

1.一次性货币补偿，即对在城镇已购有住房或准备在城镇新购住房而放弃宅基地或不进入农民集中居住区建房的农户，采取一次性货币补偿。以四川省成都市邛崃自愿有偿退出宅基地试点为例，退出宅基地农民选择在邛崃市域范围内购买商品房的，腾出的宅基地按30万元/亩给予一次性货币补偿，同时根据商品房面积大小，市财政再给予1%-1.5%的购房补贴；对在邛崃市域范围外购房的则按10万元/亩给予一次性货币补偿。

2.置换安置房。以浙江省湖州市南浔为例，自愿退出宅基地的农民可以选择置换中心城区、集镇范围内的公寓式住房、小联排楼房、商品房。

3.以地养老。宁夏平罗县探索的“以地养老”模式表现为农村老人如果自愿退出宅基地，可以以补偿金置换养老院养老服务。

4.入股分红。有的古村镇在退出宅基地过程中利用盘活的宅基地进行乡村旅游项目开发，而退出宅基地的农民则以腾退的土地入股，按年领取项目分红。

【宅基地退出机制】

离乡进城落户定居、“一户多宅”的多宅部分、因历史原因超出宅基地控制面积的部分、非集体经济组织成员通过继承或其他方式取得的宅基地，均可以选择有偿退出。退出流程通常是退出宅基地的农民以家庭为单位向村集体经济组织提交自愿放弃宅基地使用权申请书，村集体经济组织通过村民会议或村民代表会议等村民自治途径决定，通过决议后报镇人民政府，农户原有土地使用权证交回注销，退出后的宅基地归村集体所有。退出宅基地后，农民的集体经济组织成员身份尚在，原承包地、集体股权等权益全部保留，仍然可以享受集体资产收益分红等成员权益。不过，这部分农民客观上往往实际脱离了农业生产，其承包地一般也会一并流转出去。

在明律师最后想提示大家的是，土地是农业之资、农民之根，《土地管理法》修订稿中亦对农村村民自愿有偿退出宅基地作出了原则性规定，相信立法的完善将使宅基地改革从试点阶段进入有法可依的正轨。而在这一过程中，广大农村村民要在充分理解当地改革政策措施的基础上，根据自己家庭的实际状况选择参与与否，必要时可及时咨询专业律师的意见，确保读懂、弄通政策文件，通过宅基地制度改革搭上脱贫致富、城乡融合的发展快车。