律师简介

承颖，三级律师，江苏品川律师事务所合伙人，品言房产建筑法律服务中心主任，美国注册管理会计师(CMA)，专注于房地产、建设工程、公司法、合同法、物权法等领域法律服务工作，拥有深厚的法律专业知识与资深的办案经验，擅长处理房地产纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷等各类案件。

承颖律师

01.房屋买卖纠纷出卖人悔约，买受人如何维权?

--审判实例分析

近几年随着房价波动较大，短期内房价变化幅度也越来越大，随之而来的房屋买卖纠纷也越来越突出，大多数表现为房屋出卖人因房价的上涨而悔约，那么遭遇此种情况的房屋买受人该如何维权呢?

下面笔者以结合审判实例的方式来向大家解答。

房屋买卖合同签订并生效后，房屋出卖人悔约的，房屋买受人有如下救济方式可供选择：

一、如买受人仍旧想要购买该房屋，且该房屋具备交易条件的，依据我国《合同法》一百一十条的规定，买受人可以通过法院诉讼程序，要求出卖人继续履行双方签订的房屋买卖合同，并同时要求其承担违约责任。

审判实例：荆某诉朱某房屋买卖合同纠纷一案

荆某与朱某签订房屋买卖合同，后朱某拒不履行交付房屋与办理过户手续的义务，荆某起诉至金坛区人民法院要求朱某继续履行合同并承担违约责任。

法院审理后认定：原、被告双方签订的房屋买卖合同真实有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同的约定支付了购房款，被告应当协助办理房屋产权过户手续及交付房屋。因被告未按照合同约定协助过户，存在违约行为，原告忠要求其承担违约责任符合相关法律规定。

法院判决：被告限期协助原告办结坐落于常州市金坛区华城二村某室房屋房屋产权变更登记手续，腾空并交付上述房屋，并支付原告违约金12000元。

二、如买受人自身也同意解除房屋买卖合同或者该房屋已不具备交易的条件的，买受人可以有以下几种方式追究出卖人的违约责任，以获得经济赔偿：

1、如买受人已支付购房定金的，依据我国《担保法》第八十九条、《合同法》第一百一十五条的规定，买受人有权要求不履行合同义务的出卖人双倍反还定金。但此处应注意，依据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

审判实例：何某诉翟某房屋买卖合同纠纷一案

原告何某(买方)与被告翟某(卖方)签订一份《不动产买卖契约》，何某向翟某交付了15万元定金。翟某将所售房屋不动产权证交于何某。后因翟某未能将剩余房贷还清，致使无法办理房屋过户登记。何某诉至法院，要求翟某双倍返还定金。

法院审理后认为，原告与被告签订的不动产买卖契约，合法有效。被告收取原告15万元定金后，未按协议履行办理不动产过户，已构成违约。根据法律规定，被告作为收受定金一方，不履行合同约定的义务，应双倍返还原告何云15万元定金，即应向原告支付30万元，现仅支付13.5万元，因此，原告要求被告支付剩余16.5万元的诉讼请求符合法律规定。

法院判决：原被告签订的《不动产买卖契约》依法予以解除，被告再支付给原告16.5万元。

2、如房屋买卖合同约定违约金的，依据我国《合同法》第一百一十四条的规定，买受人有权要求不履行合同义务的出卖人按合同约定的违约金数额承担违约责任。但此处应注意，依据《合同法》第一百一十六条的规定，既约定违约金，又约定定金的，出卖人违约时，买受人只能在违约金与定金条款中择其一适用。

审判实例：张某诉王某房屋买卖合同纠纷案

原告张某、被告王某及房产中介三方签订了《房地产买卖协议》一份，约定由被告将上述房屋以425000元的总价出售给原告。原告依约向被告支付了首付款60000元。但被告一直未与原告沟通解决过户事宜。原告诉至昆山市人民法院要求被告退还定金并支付违约金。

法院审理后认为：原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，受法律保护。双方明确约定“若守约方单方面解除该协议，则违约方应按本协议约定的总房款的百分之二十向守约方支付违约金”，现原告自愿降低违约金至60000元，符合法律规定，本院亦依法予以支持。

法院判决：原、被告签定的《房地产买卖协议》依法予以解除;被告返还原告已付房款42500元，赔偿原告违约金60000元。

3、如买受人认为双倍返还定金或支付违约金，均不能弥补其房价上涨损失的，则依据我国《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，买受人可以要求出卖人赔偿房屋买卖合同履行后可以获得的利益，即签订房屋买卖合同时至出卖人悔约时期间房屋的差价。

审判实例：宋某诉王某、张某房屋买卖合同纠纷案

原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，约定被告将座落在睢魏路康馨花园42号门面房出售给原告。协议签订当天，原告一次性付清了全部购房款32万元。后原告多次要求被告办理房产证，但被告以各种理由拖延。现该房屋的价值为93.8万元，原告宋某起诉至睢宁县人民法院请求依法判令被告返还购房款并赔偿房屋差价损失。

法院审理后认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》真实有效。被告没有尽协助原告办理产权证的义务，存在明显的违约过错，应承担违约责任。关于违约损失的赔偿，应以给原告造成的实际损失为赔偿依据。该房屋现在价值938470元，原告支付购房款31.8万元，房屋差价为620470元，原告主张差价损失61.8万元，是原告对自己权利的处分，该差价是被告违约给原告造成的实际损失，被告应予赔偿。

法院判决：解除原告宋某与被告王某签订的《房屋买卖协议》;被告退还原告购房款人民币31.8万元，赔偿原告房屋差价损失61.8万元。

综上，通过上述审判实例可见，我国法律对房屋出卖人的悔约行为，有明确的规定，能很大程度上遏制不诚信的行为，买受人可以大胆的运用法律武器，维护自己的合法权益，当然具体个案还是应当在双方签订的房屋买卖合同内容的基础上再适用相关法律条文。

02.团队简介

江苏品川律师事务所

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【团队理念】客户至上、专业高效、诚信勤勉。

【团队简介】我们专注于房地产和建筑工程专业领域的探索和研究，团队共有执业律师5人，团队主任承颖律师精研房地产领域十年，副主任李亮律师深耕建筑领域七载，成员律师史忠磊、杨海锋、魏建平在房建领域均有各自专研方向。我们秉承团队合作精神，采取团队一体化管理，结合业务专长和客户需求，提供专业、优质、可靠的法律服务。