现在孩子的教育问题可以说是每个家庭的大事，由于目前普遍实行的是“小学划片就近入学，初中整体对口入学”政策，而教育资源的分配非常不均衡。因此，优质教育资源附近的房产就变得炙手可热。但在学区房的买卖中，买房冲着学位而去，房屋交付后却发现学位不在了，此种情况下，卖方该不该承担违约责任呢？实际上这主要取决于是否有证据证明“学位”是合同目的。

【基本案情】

2020年11月2日，代玉龙、王雪林在第三人的居间下签订了房屋买卖合同，代玉龙购买王雪林坐落在昆山市××市镇市××楼××室房屋。合同总价款为1548008元，购房定金为30000元。双方在合同第六条约定：违约责任：甲（被告）、乙（原告）双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己义务的，则视为违约。在丙方（第三人）发出通知7天后未收到任何回复的（通知地址以户口本或身份证地址为准）可视为单方违约。逾期超过15天的，守约方有权单方面解除本合同。

具体违约责任如下：1、如甲方违约，则违约之日起七日内甲方支付购房定金双倍数额给乙方，另外甲方还需要支付乙方上述房屋成交价的20%金额（包含已赔的定金）作为违约金处理。2、如乙方违约，则购房定金归甲方所有，另外乙方需支付甲方上述房屋总成交价的20%金额（包含乙方已付的定金）作为违约金处理。另，双方在合同第十一条其它补充协议3、学区约定：甲方承诺此房屋5年内学区未用，未落户口。但房屋交付后，代玉龙、曹小妮发现涉案房屋的学位已于2018年9月份被使用。代玉龙、曹小妮遂向昆山市人民法院提起诉讼，请求：1、判令王雪林支付代玉龙、曹小妮违约金309601.6元、律师费30000元；2、本案诉讼费、保全费由王雪林承担。

【判决结果】

该案一审判决：一、被告王雪林在本判决生效之日起十日内支付原告代玉龙、曹小妮违约金154800.8元。二、被告王雪林在本判决生效之日起十日内支付原告代玉龙、曹小妮律师费11000元。案件受理费6394元，减半收取3197元，由两原告负担1389元，被告负担1808元。后，王雪林对一审判决不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理裁定驳回上诉，维持原判。

【法院观点】

一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，代玉龙、王雪林签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。从庭审调查可知，双方当事人争议的焦点为：王雪林是否存在违约行为及违约的程度认定。一审法院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，根据教育局的便民措施，王雪林明明可以在签订合同之前确认房屋的学区使用情况，但王雪林不但未有查询的动作，还在合同中明确承诺涉案房屋学区五年内未使用，最终导致代玉龙、曹小妮无法实现合同目的，王雪林在合同履行过程中存在明显过错。其次，从一审法院调查可知，不单是王雪林，代玉龙、曹小妮在签订房屋买卖合同之前也有条件查询涉案房屋学区使用情况，但代玉龙、曹小妮在购房目的明确、政策清晰的前提下，仍单方面信任王雪林承诺而未实地确认，代玉龙、曹小妮对合同目的无法实现亦存在一定过错。再次，因为王雪林使用了学区，导致代玉龙、曹小妮的一个小孩无法就读公立学校，而不得不就读民办学校，为此会额外支出学费及杂费。综上，一审法院认为，因王雪林未按约定提供学区未使用的房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，支付违约金。本案中，代玉龙、曹小妮按照合同总价款的20%主张违约金，一审法院认为，该违约金过高。一审法院根据王雪林的违约程度、代玉龙、曹小妮一个小孩在民办小学读书所导致的额外经济损失，酌定王雪林支付代玉龙、曹小妮违约金154800.8元（1548008*10%）。

针对代玉龙、曹小妮主张的律师费30000元，首先，双方在合同中对违约之后的费用承担问题有明确约定；其次，王雪林存在违约行为，依法应当承担违约责任。一审法院根据胜败诉情况及律师费收费标准，酌定王雪林支付原告律师费11000元。

二审法院认为：代玉龙、王雪林签订的涉案房屋买卖合同，明确载明：“学区约定：甲方承诺此房屋5年内学区未用，未落户口”。涉案房产已于2021年1月29日登记于代玉龙、曹小妮名下。代玉龙、曹小妮取得涉案房屋后，发现王雪林交付的房屋不符合合同约定。学区学位约定，致使其子女1人就近入学的目的无法实现，导致增加其抚育子女教育的成本，造成代玉龙、曹小妮的损失。王雪林构成违约，应承担违约责任。

合同约定的根本违约的违约金为合同总价的20%。王雪林认为过高，请求予以调整。考虑代玉龙、曹小妮两子女中1人就近入学目的无法实现，并考虑代玉龙、曹小妮过于轻信王雪林作出的承诺，在考虑子女1人就近入学的目的无法实现产生的抚育子女教育的成本，一审认定王雪林应按合同总价的10%赔偿代玉龙、曹小妮损失并无不当。一审判决审判程序合法、认定事实清楚、适用法律并无不当。上诉人代玉龙、曹小妮、上诉人王雪林的上诉理由均不能成立，不予采纳。

律师建议：若购房的目的是为了学区，建议在签订购房合同时将该目的在合同中予以明确，并对该合同目的无法实现时卖方需要承当相应责任在合同中明确。