基本案情

2009年孙某某和廖某某约定，以廖某某的名义买某某房地产公司的一套商品房，2016年因为廖某某的原因和某某能源公产生债务纠纷，廖某某名下的这套商品房被某某能源公司申请查封，孙某某不服提起诉讼。

法院观点

本案案由为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。孙某某要在法律程序上阻止一审法院对讼争房屋的执行查封措施，必须证明其是该商品房买卖合同的当事人或房屋所有权人。

本案关键

廖某某与某某房地产公司于2009年10月14日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，孙某某与廖某某于2009年10月30日签订《特别协议书》，约定孙某某以廖某某名义购买“某某住宅小区”的商品房。上述合同是各方当事人的真实意思表示，也没有证据证明孙某某以廖某某名义购买商品房违反了法律、行政法规的强制性规定。

案件焦点

孙某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

虽然根据某某住房保障中心出具的有关注销备案登记的《情况说明》，案涉《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除。因合同备案登记本质上系行政主管部门的一种行政管理措施，并不必然影响作为民事法律行为的商品房买卖合同关系，某某能源公司主张案涉《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除，证据不足。另查明廖某某与中国工商银行股份有限公司某某分行签订购房借款合同，2011年5月16日该贷款全部还清，有银行出具的《说明》予以证明,廖某某认可案涉贷款全部由孙某某偿还，故本案可以认定孙某某已支付全部购房款。故最后，根据本院于2020年6月对案涉房屋进行的现场勘查，从2014年孙某某一家就已经在涉案房屋内居住，孙某某已实际占有案涉房屋。

案件分析

根据本案现有证据，孙某某已支付全部购房款并已实际占有案涉房屋，廖某某及某某房地产公司对此均予认可。在此情形下，应认定孙某某与某某房地产公司成立事实上的商品房买卖合同关系，孙某某房地产对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最终法院认定不得执行某某市某某区“某某住宅小区”房屋，即解除房屋查封。

一般买房一定要以自己的名义，或者买房后及时变更成自己的名字，否则万一产生纠纷，程序相对比较复杂。如果不能变更，一定要有完整的付款凭证，另外房子要实际居住，尽量有书面的协议。