天通苑找律师，公租房和商品房矛盾

相亲，有相亲的鄙视链，比如：北京户口、貌美如花>貌美如花>容貌一般>女博士>属羊。

不同城市之间有鄙视链，比如：北京>上海>上海本地人>深圳>杭州>广州>其他。

孩子上幼儿园也有鄙视链，比如：国际学校>示范性幼儿园>民办>公办>地段幼儿园。

上述这些“鄙视链”，看似是网上传播的段子，但也不失为人们解读实际情况的一种视角，这不，连住房都有了鄙视链。最近，深圳多个小区内的商品房业主与公租房租户发生冲突。有业主公开要求物业禁止租户进入小区花园、禁止使用停车位、商品房与公租房进行隔离……

在全国不少地方，只要是采取商品房配建保障房政策的小区，这种矛盾一直存在，至今没有靠谱的解决方法。

商品房和保障房要被人为隔断，有人说，这是因为住豪宅的很多人看不上住保障房的。所以，这条隐形的“住房鄙视链”，真的存在吗？

深圳一小区的业主们要求与保障房物业分隔管理

问题从何而来？

我们先来搞清楚一个问题，什么是商品房，什么是公租房？

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，按照法律法规可在市场上自由交易，包括二手房等，大多数人要买的也就是这一种房子。

公租房即公共租赁住房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。

公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，包括一些退休老人及残疾人。还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

以深圳为例，几年前，深圳出台政策，开发商建设商品房，必须配建一定比例的公租房或安居房。如今，这批公租房、安居房的租客陆续轮候入住。然而，问题来了，多个小区发生业主与公租房租户的冲突。

业主认为，自己买房时花费不菲，配套设施有限，凭什么每个月只支付少量租金的公租房租户也能享受？有限的资源被更多的人瓜分，不仅使用上不便，未来房价上涨的预期也有可能被拉低。

租户则认为，保障房是政府的民生项目，租户依法入住，且合同里也明确包括花园等设施，理当享受同样的权益。

事实上，北京、广州、郑州等城市都有类似的小区，这些地区也都遇到过商品房业主与保障房业主发生冲突的事件。

鄙视链形成，该如何解决问题？

而在房产领域，已经形成了这样一条尴尬的鄙视链：住别墅、豪宅的>住花园洋房的>住刚需商品房的>住限价房的>住公租房的。

当“混合居住”出现在同一小区时，鄙视链高层不希望与鄙视链底层分享小区，鄙视链底层也觉得自己遭遇了区隔对待。

这个问题该责怪谁呢？似乎谁也不该责怪。

商品房业主歧视保障房业主？毕竟商品房价格不菲。保障房业主太贪心想拥有更多？毕竟政策是支持他们的。怪开发商？毕竟人家也要盈利。

以最近同样在闹分隔管理的北京天璞家园小区为例，自住房价格每平米2.2万元，总价约200万元；而商品房每平米价格达到8万元，总价普遍在1000万元以上。

2015年初，开发商在拍下这块地时，楼面价就达到了每平米3.5万元，也就是说盖保障房是亏本的，要弥补亏空，就只能将剩余面积做成高端住宅。开发商当然需要盈利，所以只能出现保障房与豪宅建在一起的尴尬局面。

那么为了不在同一个小区出现“被隔离”的尴尬，能否由政府出资集中建设保障性住房小区？其实，这样的小区是有的。上世纪90年代末到本世纪头几年，很多城市就在城市边缘、甚至郊区大规模集中建设保障房，其中最具代表性的社区之一就是“亚洲第一大社区——天通苑”。

但是，这样的建设使得低收入家庭要承担更高的交通成本和时间成本，还要享受相比于城市中心水平更低的医疗、教育等公共服务。

从国外的例子来看，上个世纪，美国也曾大规模地集中建设保障性公共住房，但是随着时间的推移，公共住房社区出现贫困集中、环境衰败、犯罪率高等一系列社会问题。

北京天通苑北地铁站

专家委员献策

问题就真的没有办法解决吗？

广东华商律师事务所执业律师周争锋倒是换了个角度看待问题。在周争锋的博客中，他写到：

最近一段时间，在深圳房产圈，就小区商品房业主和公租房住户之间关于小区的车位、花园如何使用等问题，争论不休。有人老是往鄙视链上扯，说什么这是富人和穷人之间的矛盾，谈什么阶层对立。

实际上完全不是那么回事，实际上这是一个小区业主之间如何共同管理小区问题。在没有公租房的小区，也存在停车位不能满足全部业主使用时如何协调使用权的问题。

周争锋认为，小区的共有设施依法属于全体业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；停车位规划不足不能满足所有业主需要时，应由小区业主大会讨论决定如何使用；公租房的租客对小区业主大会的决议不满意，无权直接提出诉讼撤销。

周争锋的建议从法律角度出发，具有现实意义。

很多政协委员也在聚焦这个方面的问题。

厦门市政协委员、厦门大学新闻传播学院副院长林升栋建议，厦门不少城市居民拥有闲置的商品房，政府可以把这些房子租下来，当作保障房或廉租房来使用。

海南省政协委员蒋会成建议，政府可以选择购买商品房作为保障性住房。在合适的存量商品房小区选购一定比例的保障性住房，或者要求新建小区配建适当比例（如10%）的保障性住房，既解决土地和建设资金问题，又可实现不同社会群体相互融合，形成“小集中、大融合”的城市新区。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森更是直言，现在地价非常高，北京楼面价动辄超过3万元/平方米，保障房销售价格低，与商品房房价天差地别，客户差别也很大。“硬是挤在一块，谁都不太舒服，也容易造成社区品质降低。这是不争，也是无法解决的事实，务必面对。”

黄其森建议，异地配建保障房，只要政府能划出地来专项建设，也不妨在拍卖环节，达到土地价格上限时，竞拍配建保障房的专项资金，政府收集，专款专用，对外公开。

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资料来源：南海网、证券日报、腾讯评论、周争锋律师博客等