找郑州债务纠纷风险代理律师事务所，租赁合同纠纷代理词

代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

A公司、B与C公司、D租赁合同纠纷一案，河南某某律师事务所某某律师接受A公司、B的委托，参与二审诉讼，经过庭审及查阅卷宗，现发表如下代理意见：

一、C公司、D在履行租赁合同过程中，存在严重违约行为

1、无法申请消防安全检查的责任在C公司、D。C公司、D无法提供建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件，该行为直接导致A公司无法申请消防安全检查。

庭前代理人前往郑州市消防救援支队调取涉案房屋建筑工程消防设计审核意见书及建设工程消防验收意见书。但经查询，仅查找到建筑工程消防设计审核意见书，并未查找到涉案的卧龙花园30#楼的建设工程消防验收意见书，该情形证明涉案房屋主体消防验收存在问题，并没有建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件，如被上诉人认为建设工程已经通过消防验收，则应提供相应的证据予以反驳。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在C公司、D未能举证涉案房屋通过了建设工程消防验收，故被上诉人应该承担举证不力的后果，即本案房屋建设工程消防验收存在问题，并未通过。

根据《消防监督检查规定》第八条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料：（一）消防安全检查申报表；（二）营业执照复印件或者工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书；（三）依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件；（四）消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置图；（五）员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件；（六）法律、行政法规规定的其他材料。”可以看出，提供建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件是申请消防安全检查的前提条件，但C公司无法提供，直接导致了A公司无法申请消防安全检查。

2、D多次承诺A公司解决消防问题，但是迄今为止并未解决。C公司、D并非诚实信用的合同相对方。

D多次承诺消防问题由他解决，消防不是问题，让A公司、B放心，A公司是基于对D多次承诺的信任，才接手了之前的健身房。

3、C公司、D交付的房屋并非商铺。

《商铺租赁合同》第一条明确约定了C公司应将商铺交付给A公司，但是根据庭前代理人从郑州市城市建设档案馆调取的建设工程规划许可证附件及规划图纸可以看出涉案房屋位于卧龙花园30号楼的负一层，该层为地下车库及地下室，并不是商铺。

4、C公司、D未尽到对房屋的安全检查和维修的义务。

根据案涉《商铺租赁合同》第9.1.4条约定及9.2.5条的约定，C公司应保证A公司在承租期间可以正常合理使用商铺，且C公司对案涉房屋具有安全检查和维修的义务。

另《民法典》第七百零八条明确规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十二条明确规定出租人应当履行租赁物的维修义务。

通过以上法律规定可以看出，交付符合约定的房屋及对房屋进行维修是C公司应尽的合同和法律义务。但在本案中，被上诉人并未在租赁期间对房屋进行安全检查，也未及时对漏水管道进行维修。 2021年3月9日A健身房与楼上的幼儿园之间的管道漏水，导致健身房室内积水严重，室内的木地板因为潮湿起皮、鼓包，无法使用，B找工人将木地板全部掀起，重新做地坪。因房屋漏水，导致健身房的装修期间至少延期1个半月。庭审中D对于以上法律事实的发生也予以了认可。

5、本案并非单纯的租赁合同纠纷，除涉及租赁纠纷之外，还涉及了健身房转让的问题，在签订《商铺租赁合同》时，C公司就存在欺诈行为。

在A接收该健身房之前，该健身房由郑州某某健身服务有限公司（以下简称某某公司）经营。C公司称某某公司欠付房租，已经将合同解除，该健身房无人经营，并多次保证案涉房屋本身不存在消防问题，能够通过消防部门的消防验收，让A公司直接接手经营该健身房即可。但是在A公司受让该健身房后，才发现案涉房屋消防存在问题。

A公司是从C公司处接收了一个的健身房，并非仅是承租商铺，C公司收取7万元转让费的行为证明了A公司与C公司之间存在健身房转让关系。C公司不仅应该交付合格的房屋，还应交付一个可以在接收之后就直接正常运营并且无消防问题的健身房给A公司。因此，在案涉房屋本身存在消防问题的情况下，C公司的转让行为存在过错。

二、在C公司、D存在严重违约的情况下，《还款承诺书》内容显失公平。且该承诺书存在D欺诈情形，依法应予以撤销，一审判决以该承诺书为定案依据，存在明显错误，应当予以纠正

1、该承诺书显失公平

首先，A公司承租涉案房屋后，因房屋本身存在防水及消防问题，导致案涉房屋在租赁期间出现多次漏水且未能申请及通过消防验收，A公司承租案涉房屋用以经营健身房的目的根本无法实现。（详细理由同第一点，不再赘述）

其次，近年来新冠疫情对市场经济主体的惨重打击，在此情况下C公司仍让A公司支付房租显失公平。

2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合下发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。在司法实践中，考虑到新冠疫情对市场带来到严重打击，法院也会考虑到疫情因素，为承租方缓、减、免部分房租。

2、C公司一方存在欺诈的行为

因C公司一直未解决消防检查事宜，导致A公司未能正常营业。2021年6月7日，D直接将商铺上锁，阻止A公司开业经营。随后，D欺骗B称，只要B愿意签订承诺书，他绝对安排B开业经营并百分之百解决消防问题。B迫于D的强势地位及为了尽快开业的迫切形势，才出具了承诺书。但是出具承诺书之后，D并未解决消防问题，仅在开门两天之后，又将商铺上锁，阻碍A公司营业，该承诺书的签订明显系上诉人遭C公司欺诈所签订，依法应予以撤销。庭审时，D亦认可其存在多次锁门的情形。

三、C公司应返还A公司、B租金、保证金、转让费，并赔偿卡路公司、B的各项损失

首先，A公司、B在签订租赁合同之后，积极履行相关义务，2020年10月份的房租未交的原因在于D承诺的消防问题一直未解决，并且B也在耗费大量的资金装修房屋。在签订完承诺书之后，未及时履行付款的约定，同样是因为D承诺的消防问题一直不解决，并且D在签完承诺书之后两天又开始锁门，已经严重影响到了A公司的经营。

其次，C公司交付合格房屋和维修房屋的义务在先，A公司交付租金的义务在后。根据《民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”之规定，在C公司履行债务不符合约定的情况下，A公司有权拒绝交付租金。

再次，B耗费了100多万进行装修是为了更好的履行合同和经营健身房，A公司及B从没有想过要解除租赁合同。本案合同解除的真正原因及实际情况是C公司及D以其多次锁门的行为单方强制性的解除了本案《商铺租赁合同》。

因为D的单方锁门行为及其未尽到安全检查义务，导致2021年7月20日暴雨时，雨水从涉案房屋一处未封闭的结构处灌入健身房，B耗费100多万的装修全部被毁。

根据《民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，被上诉人单方解除合同后，被上诉人应返还A公司的已付租金、保证金和转让费，并赔偿损失。

四、D应承担连带清偿责任

D为C公司的股东、法定代表人，在合同履行过程中，多次通过个人账户接收A公司支付的费用，D与C公司之间的财产，存在混同的情形。

《公司法》第二十条规定公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

根据以上法律事实和法律规定，D应当对C公司的债务承担连带清偿责任。

综上，一审法院没有查明房屋未经消防安全检查的根本原因在于C公司、D无法提供建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件，无视了C公司、D一方的严重违约行为，忽略了A公司、B的巨大损失。一审判决书显失公平，并且认定事实、适用法律错误，望二审法院在查明案件事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。

此致

郑州市中级人民法院

代理人：

年 月 日