宁波找建设工程优先受偿律师，以冲抵工程款的方式购买的房屋可排除强制执行吗

【裁判要旨】施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。

基本信息

案由：申请执行人执行异议之诉

案号：（2020）最高法民再352号

审理法院：最高人民法院

案件类型：民事

文书类型：判决书

裁判日期：2020-12-23

审理程序：再审

数据来源：普通案例

当事人信息

再审申请人(一审被告、二审上诉人):四川省建筑机械化工程有限公司

被申请人(一审原告、二审被上诉人):成都紫杰投资管理有限公司

一审第三人:宁波市银都房地产开发有限公司、大邑银都房地产开发有限公司、孙建生、徐兰珍,、孙乐添、马开纳

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本院认为

一、建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。

建机工程公司再审中提交了第一组证据:《协议书》《工程造价结算书》《竣工验收报告》。拟证明:(1)2006年5月31日,建机工程公司与大邑银都公司签订协议书,约定由建机工程公司承包邑都上城二期的土建施工水电安装工程。(2)建机工程公司按约施工后,双方于2009年4月25日办理了邑都上城二期A1B1区工程竣工验收,2009年9月29日对上述工程办理了结算。第二组证据:《建设工程施工合同》《补充协议》《竣工验收报告》《工程造价结算书》。拟证明:(1)2009年9月2日建机工程公司与大邑银都公司签订建设工程施工合同,约定由建机工程公司承包邑都上城三期A-2区工程的土建、水电及装饰工程。(2)2009年12月15日建机工程公司与大邑银都公司签订了补充协议,约定由建机工程公司承包邑都上城三期B-2区工程的土建、水电及装饰工程。(3)2011年1月8日、2011年2月28日建机工程公司与大邑银都公司分别办理了邑都上城二期A2、B2区工程的竣工验收。(4)建机工程公司按约施工后,2011年3月28日,双方办理了邑都上城三期A2、B2区工程的结算。第三组证据:2020年9月4日向最高院出具的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》。拟证明:(1)2009年4月25日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城二期工程。(2)2011年1月8日省建机公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期A2区工程。(3)2011年3月28日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期B2区工程。第四组证据:《询问笔录》、四川省大邑县人民法院(2020)川0129破申3号民事裁定书。拟证明:上述两份证据中载明的200户左右房屋未过户,原因与大邑银都公司在本案一审中出具的情况说明以及二审中出具的《四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》,以及大邑银都公司在一审、二审庭审中关于未能过户的原因说法是相一致的。

紫杰投资公司质证称:对第一组证据、第二组证据的真实性、合法性无异议,对关联性有异议;《建设工程造价结算书》的出具时间是2011年3月28日,证明建机工程公司超过了六个月的优先权行使期限。对第三组证据的真实性、合法性不予认可。对第四组证据大邑法院《询问笔录》的真实性、合法性无异议,对证明内容与关联性有异议。

本院认定: 2006年5月31日,大邑银都公司(发包人)与建机工程公司(承包人)签订《协议书》,约定由建机工程公司承包大邑银都公司位于大邑县晋原镇斜江村的“大邑‘邑都上城’二期工程”,工程内容为:土建及安装工程、总平工程(绿化除外)建筑面积约12万平方米,合同价款7200万元。还对工程承保范围、合同工期、组成合同文件等作了约定

2009年4月25日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-1#楼、2-2#楼、2-3#楼、2-4#楼、2-5#楼、2-6#楼、2-7#楼、2-8#楼、2-9#楼作出9份《竣工验收报告》,质量验收均为合格

2009年9月29日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程B1区(13#-14#、11#-12#、21#-22#、26#-27#楼)”进行结算,工程造价为30498538.22元。同日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程A1区(1#-9#楼)部分进行结算,工程造价为34468223.65元

2009年9月2日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程施工合同》,大邑银都公司将其位于大邑县大邑大道458#的“邑都上城”住宅小区三期A-2工程承包给建机工程公司,工程内容为“施工图内的土建、安装、装饰”。还对承包范围、工期、质量标准、价款等进行了约定。

2011年1月8日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-10#楼、2-19#楼、2-20#楼、2-25#楼作出4份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。2011年2月28日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-15#楼(29#楼)、2-16#楼(30#楼)、2-28#楼(38#楼)、2-30#楼(40#楼)、2-17#楼(31#楼)、2-18#楼(32#楼)、2-31#楼(42#楼)作出7份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。

2011年3月28日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》载明:“工程名称:邑都上城二期A2、B2区工程。工程规模:56301.47㎡。工程造价:61692938.71元。”

本院认为,承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明:“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元,且省建机公司享有该工程价款优先受偿权,经多次磋商,我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》,约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交,大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议,故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权,故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。

二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款,后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。

本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

综上所述,建机工程公司的再审理由成立,其再审请求应予支持。原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定,判决如下:

一、撤销四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决和四川省成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决;

二、驳回成都紫杰投资管理有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。

二审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。