找房子过户律师苏州，苏州房产律师

最近，一种二手房交易的新模式--“带押 过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的 重要调整。

从已经官宣的几个城市来看，南京、 苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相 比此前还清按揭才可解押、过户，"带押过 户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是 原房主），同时提升二手房交易安全性，业 内人士纷纷叫好。

不过据记者从上述几个城市的银行工 作人员处了解到，目前除各地不动产登记 中心与部分银行合作推进的案例外，大范 围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银 行多数未接到相关通知。有苏州当地房地 产从业人士表示，据其了解，待部分银行 与相关部门的系统对接工作准备充分后会 正式执行。

事实上，自《民法典》施行后，"带押 过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预 测，接下来还会有更多城市跟进推出。在 按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为 抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需 求市场的效果值得期待。

“带抵押过户”意味着什么

9月16日晚间，南京市不动产登记中

心官方微信号"南京不动产”发布消息称， 南京市全面推行二手房"带押过户"规模

南京并不是第一个推出"带押过户”的 城市。据记者不完全了解，8月以来至少 有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或 有限度支持这一模式，并已有相应成功案 例。

所谓"带押过户"，即存在抵押的房产 要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即 可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立 （下称“三项业务”）。在此之前，国内二手 房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能 办理过户手续，而解押则意味着需要还清 按揭贷款。

在还清既有房贷过程中，卖方往往需 要花费大量时间筹集资金、到银行办理提 前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻 求社会“过桥资金”还会加大风险。

随着去年《民法典》的施行，"带押过 户”已经具备放开的法律条件。根据原《物 权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产 权过户需要抵押人与抵押权人协商一致， 后者同意则需要抵押人先还清债务，未经 抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿 债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明 确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且 抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权 人。

以南京为例，该市不动产登记中心表 示，该市在《民法典》施行后深化落实"带 押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、 工作指导等方面进行优化和细化；福州市 不动产登记和交易中心也表示，该市早在 2021年4月就先行先试开展"带押过户”业 务。

从已经官宣放开的几个城市来看，"带 押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍 可以"一次申请，全部搞定"，百姓只需"进 一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本 大大降低，而买方也可一次性完成房子过 户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

这一模式真正实现了原抵押注销登记 和新抵押登记的"无缝连接”，有效防范交 易风险，既"锁定”真正的买方，又防止"一 房多卖"，也确保了银行抵押权的落实。中 关村互联网金融研究院首席研究员董希淼 表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按 揭，也依然存在不能过户的可能，现在这 种风险大大降低。

热点二线城市逐渐落地

从落地情况来看，多地已有成功的"带押过户”案例。

以南京为例，该市不动产登记机构已 通过与建设银行、南京银行等50多家银行 合作，完成了 158套房屋“带押过户”的登记 工作，交易价值超过5亿元。

就在9月17日，福州市不动产登记中 心也宣布，通过不动产登记和交易中心与 建设银行、工商银行的协同合作，该市于 9月15日上午完成了首批政银合作“带押过 户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银 行苏州分行成功办理全市首笔存量房"带抵 押过户”登记和按揭贷款业务。

更早之前的8月，济南不动产登记中 心表示，目前该市"带押过户"已在建行、 工行、北京银行等多家银行试点成功，将 在全市二手房市场全面推行。

不过据记者了解，目前苏州、青岛、 南京等地"带押过户”并未全面实施，尤其 不少中1'银行工作人员表示当前尚未接到 新的政策通知，二手房过户依然需要先还 清贷款。

有苏州当地房地产从业人士对记者表 示，据其了解，因为涉及系统对接等问 题，目前多数银行与相关部门仍在为此准 备当中，全面落地可能还需要一定时间。

记者注意到，目前推出"带押过户”政 策的城市普遍配套了账户监管要求，以保 证资金安全。以济南为例，该市推出的"带 押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环 节，即在交易未完成之前，所有资金均由 该账户监管，确保资金安全，一旦交易发 生风险或交易双方出现意外情况，交易失 败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

”预告登记'后的提前放款，为交易双 方带来了'活水'，但这'活水'能否顺利流入 卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易， 除了职能部门的审批、登记，资金的交付 也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登 记中心表示。

效果如何，对银行有何利弊

增加交易便利性、降低成本和风险， 归根到底是为了促进刚需群体购房需求， 激发房地产市场活力。董希淼表示："带押 过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高 市场活跃度有很大作用。”

他认为，"带押过户”与过去的“转按 揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭” 依然要解除质押后进行，"带押过户”相比 之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭， 主要是指借款人出售作为抵押物的房屋， 经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿 还出售人未到期的贷款，不过依然需要解 除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转 按揭两种情况。

目前来看，多数"带押过户"主要以在 同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽 然"带押过户”对提振楼市有利好作用，但 对其他银行来说可能缩小了通过二手房交 易实现的信用扩张空间。

对此董希淼不以为然。他分析，因为 作为抵押权人的银行需要配合房管部门完 成"带押过户”，而当前银行流动性充足， 并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接 的影响是提升贷款需求，利好明显。

"原来无非是还一笔然后再贷一笔，这 个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当 前的"带押过户"与企业贷款中的无还本续 贷有点类似，即续贷效率更高、成本更 低。

从今年前8个月的房地产成交和居民 中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然 低迷。不少市场人士认为，作为高收益、 低风险的优质资产，当前银行房贷业务压 力较大，因此参与配合的意愿较强。后续 预计还会有更多城市跟进"带押过户"模 式，加上部分城市全面落地，相应效果值 得期待。

事实上，目前除热点二线城市外，深 圳也在9月初完成了首例"公证提存+免赎 楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属 于查封房产，成为首个执行这一模式的一 线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以 减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用， 按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交 易成本直接降低三分之一，这对被查封房 产（赎楼的费用更高）降低的比例无疑更大。