前几天说到如果恒大欠债被强制执行，不是“刚需”的商品房消费者还真不一定在未来取得房屋的所有权，导致很多网友的不解，大家咨询最多的问题是：如果新房做了网签、备案，所有权还不是购房者的么？

先说结论：未必！只有产权登记到购房者名下，才是购房者的！

有误会的网友还是对不动产所有权的法律规则不太理解，总把法律上的物权规则等同于债权规则看待。这里再努力解释一下。

要理解这件事，大家一定要牢记四个字；“物权法定”。所有权作为不动产物权，其“取得方式”必须根据法律规定，而不是凭咱们自由约定，也不是付了购房款就一定取得房屋和土地的所有权。

1、《民法典》对于通常的不动产物权规定在第209条之中，该条款规定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

咱们国家实行的是“登记生效”主义，即：在不动产登记中心的登记簿上，房子登记在谁名下，房子的所有权就归谁。（注意，都不是看不动产权证）

所以，购房者付款或者贷款买房，在没有将房产登记或过户到自己名下之前，是没有所购房产的所有权的，此时对开发商拥有“债权”，即根据购房合同，购房者付购房款以及贷款利息，开发商欠购房者一套房子（确切地说，是开发商交付房子的行为），这跟房子到底归谁不是同一件事。

不清楚这个问题的网友，请翻阅前几天的文章：https://m.toutiao.com/is/dmrbWp5/?=律师日记：恒大万一欠巨债不还，购房者买的房子归谁？网上说法有... - 今日头条

2、当然，凡事有例外，《民法典》规定了不需要经过登记就发生取得不动产所有权效力的四种情形：

1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

3）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

4）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

所以，对于购买商品房的购房者而言，通常情况下，除非有法院将争议房产确权给购房者，否则购房者拥有产权的标志就只能是办理产权登记。

顺便说一句，如果是法院确权，购房者拿着生效判决直接找执行法院申请强制执行，执行法官会向不动产登记中心出具“协助执行通知”，届时不动产登记中心工作人员变更登记簿即可，无需更换产权证。这也是为什么说您手中的产权证其实并不是房屋土地所有权的象征，因为有可能是不准的信息，所以，买卖二手房，必须在过户当时进行产调，核实交易房产的即时权利状态，比如有无抵押、查封以及设立居住权等权利负担。

3、那所谓的“网签”和“备案”在法律上是啥意思？

网签和备案是当下购房合同的必要步骤，体现的是房地产主管部门对商品房买卖的行政管理，目的在于保护购房者权益和房地产管理，并不具有确定产权的功能。

1）最高法院认为，网签系统是房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统，网签除反映买卖双方的意思表示之外，还附加了行政管理部门对合同关系的确认及公示，能够证明房屋签订了书面的买卖合同，但不能因此确权。

值得注意的是，网签的前提条件是，开发商具有预售许可，买房符合购房资格，否则根本不具有网签的可能。如果买卖双方绕开网签签订购房合同，虽然合同仍然是有效的，但过户登记也会遇上麻烦。

2）备案是指网签后，买卖双方完成书面合同的签署，再交由房地产主管部门备案，相当于官方认证，这个行为也不具有确权的功能，只能证明双方有签署备案合同。

因此，对于新房而言，除了登记或者法院确权，基本没有其他途径可以赋予购房者所有权。这个观念，不明白的网友还是慢慢消化吧：把“物权法定”的理念看作不准杀人放火的刑法规定那样对待，或许就理解了。

有关物权法定的问题，还有哪里不清楚，欢迎留言，咱再一起讨论。

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