买新商品房要找律师嘛，律师，买商品房需要核验哪五证？不核验有什么法律后果？律师解答

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律师您好，买商品房的话，怎么核查开发商有没有合法手续啊？不核查可以吗？

律师详解

当然需要核查啦！但是核查些什么呢？

根据咱们国家的相关规定，商品房预售实行许可制度，所以商品房预售需要符合条件，通常来说是需要具备五证。

一、是哪五证？

《城市房地产管理法》第45条规定商品房预售需要具有国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，《城市商品房预售管理办法》第5条还要求有建设工程施工许可证，《城乡规划法》第37条是对建设用地规划许可证的规定。

简单介绍一下这五个证是什么：

1.国有土地使用权证，简单说就是商品房项目可以合法使用国有土地的法律凭证。

2.建设用地规划许可证，就是商品房项目的位置、面积、允许建设的范围等符合城市规划的法律凭证。

3.建设工程规划许可证，就是商品房项目的建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

4.建设工程施工许可证，就是建设施工单位符合条件、工程可以开工的批准文件。

5.商品房预售许可证，就是开发商可以对外销售商品房的法律凭证。

二、是否需要五证都看？

其实根据《城市商品房预售管理办法》第7条的规定，申请商品房预售许可证需要提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，根据《城乡规划法》第40条的规定，申请建设工程规划许可证，需要提交使用土地的证明。所以可知预售许可证是五证中最后核发的一个证，有了预售许可证通常就意味着五证齐全，通常只查看预售许可证即可，但是不排除其他证颁发后又被撤销的情形，所以如果有此担心可以五证都查看一下。

三、为什么要查验？

关于无法办理房本、可能烂尾等风险，本文不论述，本文只论述法律问题。

1.五证不齐的合同效力

《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

可知，商品房预售必须具备这四个条件，缺少之一不允许预售，但是会不会导致合同无效呢？通说认为一般不会。这涉及到了法律上关于效力性规定和管理性规定的区分。通常认为《城市房地产管理法》等行政管理法属于管理性规定，开发商违反的话需要承担相应的行政责任，并不影响合同效力。

但是缺少其中的预售许可证则不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可知如果没有预售许可证，与开发商签署的预售合同原则上无效，但是如果开发商在起诉前取得预售许可证，合同效力就得到了补正，则法院可以认定合同有效。

2.合同无效导致购房人遭受的损失，购房人也需要承担责任

合同无效之后，因合同无效导致购房人遭受的损失为信赖利益损失，购房人可以要求开发商赔偿，因为开发商做为从事房地产开发的专业机构，知道且有义务取得预售许可证，从而使得合同有效，但是购买人为什么也需要承担责任呢？因为购房人在签约前未能尽到审慎的注意义务，没有去核查开发商是否取得预售许可证，对于合同无效也具有一定的过错，所以也需要对合同无效的后果承担一定的责任。

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李晓佳律师，

吉林大学法律硕士，

北京市房地产法学会会员，

北京培黎职业学院校外导师。