南京江宁找房屋拆迁律师，拆迁安置房的买卖

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今年上半年以来，江宁区大部分拆迁安置房都可以办理不动产权证。于是，笔者和同事接到大量关于拆迁安置房买卖合同纠纷的法律咨询。根据当事人提供的信息，大部分纠纷几乎相似：买卖双方于十几年前就签署了《房屋买卖协议》，可是一直没有办法办证，现在终于可以领取不动产权证，卖家却不配合，或者要求买家给予数十万的补偿。关于拆迁安置房买卖问题，笔者发现尚有很多问题有待解释，所以，笔者搜索大量资料，电话走访当地住建局征管科询问相关政策，结合无讼网去年年底至今年的最新案例，粗略总结以下内容：

1、什么是拆迁安置房？它和经济适用房是不是一回事？

拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含农村)的被拆迁人定向销售的住宅房。

经济适用房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市困难家庭低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。

笔者这样理解两者的区别，拆迁安置房只是定向销售给“拆迁户”的住宅房，而经济适用房不仅可以销售给“拆迁户”，主要销售的对象是城市困难家庭低收入群体。两种类型的房屋建造的出发点不一样，但也有重合的地方。于是，有的“拆迁户”拿到的不动产权证标注权利性质为“划拨／征地拆迁安置房”，有的“拆迁户”拿到的不动产权证标注权利性质为“划拨／经济适用房”。所以，拆迁安置房与经济适用房并不是一回事。国家对于经济适用房交易有专门的规定，笔者在此不详细赘述。

2、我国有无专门针对拆迁安置房买卖的法律法规？

笔者通过查询无讼案例发现，法官在审理拆迁安置房买卖时，引用最多的是《合同法》、《物权法》，并没有专门针对拆迁安置房买卖的法律法规或司法解释。笔者不死心，电话联系江宁区住建局专门负责政策咨询的征管科，工作人员表示，目前没有专门关于拆迁安置房买卖的法律法规及政策，实践中就按照商品房买卖来处理。目前，拆迁安置房也没有经济适用房五年才能上市的说法，领到不动产权证就可以交易。

3、那么，在领取不动产权证之前的安置房买卖协议，效力究竟如何？

笔者根据裁判文书网中南京市中院及地方法院的最新裁判文书，总结得出，关于安置房买卖协议的效力，首先要判断案涉房屋的土地性质，以判断房屋能否上市。地方法院一般认为，国有土地使用权性质的拆迁安置房转让协议，从形式上看无违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。所以，从目前的司法实践以及结合政府部门的回复来看，国有土地上的拆迁安置房是可以自由交易的。根据《合同法》52条、130条的规定，卖家有义务协助买家办理房屋过户手续。

4、虽说拆迁安置房可以上市交易，但不要忽视交易主体问题。

笔者了解到，拆迁安置房协议是以户为单位，由户主作代表与政府部门签订。所以，在进行拆迁安置房交易时，买家有义务审核房屋的所有权人，包括同一户头下的其他家庭成员。根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”所以，买家在购买拆迁安置房时需要审核拆迁安置协议上的房屋共有人，有的家庭，一户除了夫妻俩之外，还有成年子女。该成年子女也应该在房屋买卖协议上签字，这样会比较保险。根据2012年7月1日《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”共有人擅自与买方签订的安置房买卖协议在不违法国家法律规定，没有损害公共利益的情况下，通常会被认定为有效，但是，不一定产生物权变更的效力。

以上内容，希望可以帮助正处于安置房买卖纠纷的当事人“活血化淤”，尽快走出纷争。

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