找律师起草房屋买卖合同怎么收费，房屋买卖,签阴阳合同,要注意了什么

在二手房交易中，有不少人为了少缴税，签订阴阳合同。先签一份购房合同，约定一个比市场价格低很多的价格，这份合同用来到房管局和税务局办理缴税和过户手续。然后再签一份补充合同，在补充合同中约定真实成交价格，除价格外其他条款与先签订的合同一致。

这种做法达到了少交税款的目的，但造成了国家税款的损失，损害了国家利益，这样的交易行为是否有效？有哪些法律风险？

一、合同除价格条款外，其他内容合法有效，双方按实际价格履行

2020年，由中国法学会财税法研究会、首都经济贸易大学法学院、首都经济贸易大学财税法研究中心和德恒律师事务所组成的评委会评选出的10个2019年度具有广泛影响力的税务司法审判案例中，有一起房屋买卖阴阳合同的纠纷（（2017）湘01民终9719号），最终法院认定这种方式并不属于无效合同。但并不是认可了双方虚假的价款，而是按照真实价款来履行。

该案中 ，一审法院认为，双方恶意串通，损害国家利益偷逃巨额税费的操作模式，整体无效。

二审法院则认为，若存在逃税行为，税务机关可以依法追缴或进行相关处罚，但并不导致合同无效。

再审法院认为，违反国家税收管理规定，属于行政处罚调整的范围，并不导致双方房屋转让合同的无效。双方按照实际成交价格履行。

类似的案例还有（2018）川16民终1711号案件。法院认为：上诉人与被上诉人之间达成房屋买卖合议，并签订房屋买卖合同，除合同载明的价款不是双方当事人的真实意思表示外，房屋买卖合同的其他内容系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在此之前，有法院认为房屋买卖中，签订阴阳合同避税的方法，是以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。

在第一个案例中，法院从管理性强制规定与效力性强制规定相区分的原则，认定税收管理规定，属于管理性强制规定，违反该规定，不会导致合同无效。但法院认定合同有效，并不代表行政机关也认为合法。既然违反了强制性规定，根据相关行政法律法规，还是要进行处罚的。

二、偷逃税款，税务机关如何处罚？

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定：纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

根据上述规定，对于逃税的，不仅要补缴税款，还要按日支付万分之五的滞纳金（年利率18.25%），另外税务机关可以处少交税款0.5倍到5倍的罚款。

这里要注意的是，税务机关处罚的对象是纳税人，根据税法的规定，出卖人是法定的纳税人。

在房屋买卖交易中，往往约定所有税费由买家承担，如果买家不缴纳，那么是不是税务机关应该处罚买家？与卖方无关呢？

这是很多人都会理解错误的地方。税法是公法，当事人之间的约定不能改变税务机关的执法。因此，即使约定税费由买家承担，税务机关仍应根据税法规定对卖家进行追缴税款、滞纳金以及除以罚款。

卖家承担责任后，可以根据合同约定找买家进行追偿。