关于管辖找律师谈话，关于管辖找律师谈话的规定

“这几年小区不太平，业主内部意见不合，特别是去年底更因为业委会换届吵得不可开交，各派力量针锋相对，社区自治变成无人治，看着很心痛。”

作为曾连任四届的前业委会主任，家住成都市金牛区五丁苑小区的业主王先生（化名）最近很闹心。

五丁苑业主手册

实际上，五丁苑的处境并非个例，更广泛地折射出当前以业委会为代表的社区自治及基层管理上的现实问题。

从法理层面来讲，业委会是否有必要成立？成立后，该如何协调与业主间的关系和行使职权？其它社区基层治理的相关涉事方，如物业方、开发商、社区、街道等又该如何配合实现有序的社区基层管理？

对此，我们采访了四川一上律师事务所合伙人林小明律师。

小区有优质的物业公司，

是否还有必要成立业委会？

业委会是由小区业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。因此，即便小区有优质的物业管理公司，也应按相关法律法规的规定成立业委会，以便业委会代表业主大会行使相关职责。

一般情况下，交付面积或套数达到小区总量50%以上，或者首套房交付满二年且交付套数达到20%以上的可以组织召开首次业主大会会议并选举出业委会。符合上述规定的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。

针对小区公共区域的管理和营收，

如何规避业委会不作为或滥用职权？

对小区公共区域的管理和营收是业委会的法定职责，应当按照规定提请业主共同决定，若业委会不作为或滥用职权，业主可以进行投诉或要求罢免部分或全部成员。

根据《四川省物业管理条例》规定，业委会应当履行职责中包括执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益及拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定。若业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，经一定比例业主联名，可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员或向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会全体成员的书面建议。相关方自收到投诉或发现之日起三十日内，应当依法作出处理决定，并通告全体业主。

小区业委会任期届满阶段，

应如何实现有序换届？

根据《四川省物业管理条例》规定，业主委员会应当在距任期届满三个月前书面报告街道办事处（乡镇人民政府），在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，按照业主大会议事规则组建换届小组，召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物完成移交。

根据规定，筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议，逾期不能召开的，筹备组自行解散。街道办事处（乡镇人民政府）履行“组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届”的职责，因此，若筹备组解散后，应当按规定和程序重新组织指导、协调业主大会的设立和业委会的选举、换届。

社区基层治理的各涉事方，

应如何行使职权？

《四川省物业管理条例》对业主、业委会、物业服务人、开发商、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的职责进行了明确规定。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。

法律的生命力在于实施，法律的权威也在于实施，同样，法规若得不到有效实施，则形同虚设，要保证社区基层治理的可行性和有效性，各单位各部门按照规定的流程和职责各司其职，各尽其责，就能避免相关的矛盾冲突。而业主、业委会及物业服务人按照规定的流程及各自权利权限履行职责，就能有效地实现社区基层治理的目标。

在社区基层管理方面，

目前有哪些法律法规可参考？

《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、行政法规是社区基层管理的法律依据，同时，可以参考先进地区良好的社区基层管理经验总结并结合实际情况，发挥业主的积极性和主动性、激发物业服务人的动力和潜力，并确保街道（社区）履职到位且监督到位，因此，需要放宽指定规章制度的权限，放权各地可以根据情况因地制宜地制定出与具体情况相应的地方性或区域性社区基层管理的规章制度，从而达成所愿。

封面新闻记者 毛茂沙

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