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找律师关于宅基地的,2020年可以有偿退出宅基地什么时候实行

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-27 16:18:45

■本文作者:王小明 北京在明律师事务所

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宅基地的自愿有偿退出是宅基地制度改革中的一项重点举措,目前已在全国许多县区广泛开展试点。然而除去形式上充分尊重村民意愿的“自愿有偿退出”,有些地方的宅改制度文件中还规定了“无偿退出”的内容。那么,哪些情形下农民的宅基地将面临无偿退出呢?无偿退出与强制收回又有着怎样的区别呢?碰上村委会对我们的宅基地“下手”,农民又该如何有效应对呢?本文,在明律师就继续为大家深入剖析2022年的农村宅基地改革措施……

2022年这4种宅基地将无偿退出?和强制收回是一码事吗?

【“无偿退出”,你干吗?】

单就字面意思大家便不难理解,“自愿有偿退出”建立在村民自主自愿的基础上,村委会也无权搞强制,而且退也不白退,多多少少还是有些补偿,尽管在明律师此前曾分析过,这种补偿从标准、数额上都无法与征收拆迁中的法定补偿相比。

但在一些县区最新制定的文件中,我们还能看到“无偿退出”的身影,当然其前提也是政策鼓励,而非行政强制:

1.违法违规建筑、闲置废弃畜禽舍、户外厕所、倒塌住房、影响村内道路及公共设施建设的院套围墙等建(构)筑物应当拆除,鼓励无偿退出宅基地使用权,也可经本农村集体经济组织集体决策同意,按宅基地使用权退出补偿标准进行补偿。

2.鼓励“一户多宅”的多宅部分无偿退出。

3.鼓励进城落户的村民无偿退出宅基地使用权,保留宅基地资格权,待有需要时可重新申请宅基地使用权。

4.村内无主、自然消亡户的宅基地或房屋及废弃房屋,经农村集体经济组织公示三个月无异议后,由农村集体经济组织无偿收回。

坦率讲,这种“无偿退出”并没有明确的法律依据,在相关文件的表述上也存在逻辑上的混淆、悖谬。

《土地管理法》第62条明文规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地……

这里强调的可是“自愿有偿退出”,而不是前述文件中所鼓励的退了白退。

而文件中将“违法违规建筑”与“无偿退出”宅基地使用权二者联系起来也略显牵强。毕竟,宅基地上未办理乡村建设规划许可证的改建、扩建、翻建行为在实践中并不鲜见。

对这类违法违规建设行为,发现一起查处纠正一起即可,但借此为由“鼓励”人家无偿退出宅基地使用权,等于将无偿退出当作了一种“处罚”来用,这是缺乏法律依据的。

在明律师认为,鉴于上述“无偿退出”严重欠缺法律和政策依据,且在适用条件方面存在模糊、含混之处,显然不应当对此大肆宣扬或者大面积试点。宅基地制度改革的试点探索,还是要在有法可依的基础上开展,回归到《土地管理法》第62条所确立的“自愿有偿退出+盘活利用”的轨道上来。

2022年这4种宅基地将无偿退出?和强制收回是一码事吗?

【无偿退出和强制收回是一回事吗?】

当然不是!前文中在明律师事实上已经讲清楚了,无偿退出的本质仍然是双方协商一致后的“自愿退出”,而不能是违背农民意愿的强制收回。

在能够协商一致的情形下,对本应“自愿有偿退出”的宅基地使用权适用“无偿退出”,属于当事农户对自身宅基地权利所做的处分,尽管没有政策和法律的依据,但也不能算是违法。

但如果“退出”行为被村委会甚至乡镇街道操作成了“不退不行”的强制收回,那就是变了味儿的违法侵害村民土地、居住权益问题了。

那么什么情形下村委会才可以搞强制收回宅基地使用权呢?根据农业农村部2020年对宅基地管理法律政策的最新梳理,主要有以下6种情形。

(1)乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅基地使用权,并对宅基地使用权人给予适当补偿;

(2)不按照批准的用途使用宅基地的;

(3)因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的;

(4)空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,集体收回宅基地使用权;

(5)非农业户口居民原在农村的宅基地,房屋拆除后没有批准重建的,集体收回宅基地使用权;

(6)在确定农村居民宅基地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分由集体收回使用权。

农户需要注意的是,上述6种情形中的前3种是《土地管理法》第66条的规定,实践中最为多见的是第一种。很多村委会主导的旧村改造拆迁项目即采取这种途径推动。

那么根据第66条的规定,村委会并不能直接强制收回宅基地,而是要履行报经原批准用地的人民政府批准这一法定程序。原批准用地的政府一般是指县级政府,在2020年新《土地管理法》施行后审批的宅基地面临收回时,则由乡镇街道负责批准。

联系上文中的“无偿退出”,我们不难发现它只需要村委会与农户协商一致签订退出协议即可,并不需要任何审查报批手续。这也是“无偿退出”与强制收回的一个重要差异。

2022年这4种宅基地将无偿退出?和强制收回是一码事吗?

【被村委会强制收回宅基地、拆除房屋,你该怎么办?】

分析完了法律、政策规定,我们再回到残酷的现实中。如果村委会、村集体经济组织以各种理由“拼凑”强行收回宅基地、拆除农民的住宅房屋,那么农民要注意以下3方面应对措施:

1.对威逼利诱强迫签订宅基地自愿退出协议的,要坚决予以拒绝。一旦农户在相关协议上签了字,即意味着退出宅基地、拆除房屋是你的“真实意思表示”,再想反悔将会困难重重。

此时,你要争取通过录音、安装摄像头录像、拍照等形式记录下对方逼签的过程,并寻找机会报警求助。事后要及时咨询专业律师,确保对方的下一轮威逼利诱到来前我们能有法律上的应对准备。

2.收到村委会作出的“收回宅基地(集体土地)使用权的决定”,要第一时间咨询专业律师,争取通过合理的诉讼设计将其依法撤销。

我们此前曾多次讲过,想要撤销这东西并不容易——你提民事诉讼,它让你找行政庭;你提行政诉讼,它让你找民事庭。两边都提了,它还可能以所涉行为属于“村民自治”范畴而不予立案。

而“收回决定”到底该归哪边管,到底是村委会依法履行行政管理职责的行为还是“村民自治”行为,在理论领域仍然争议巨大,不同的法院、法官也可能做出截然相反的裁判,给出完全矛盾的裁判观点。

但无论如何,这东西要被拿来当做拆我们房子的依据,可是真的。我们先将可能面临的各种困难、挫折摆出来,让农民朋友们心里有个数,真在权利救济中碰到了也就没那么焦虑不安了。

3.“村民自治”的有关决议和“收回决定”均无权直接强制拆除村民的房屋,要做好守房、取证和申请查处、进一步起诉的准备。

宅基地的所有权是村集体的,但宅基地上合法建造的房屋却是村民自己的私有财产,受《民法典》的保护。

据此,村委会是无权仅凭一份“收回决定”或者是村民会议、村民代表会议、村民小组会议的决议就组织人手对人家的房屋实施所谓的“帮拆”的。

“帮拆”“助拆”的本质可理解为“找帮凶”“雇打手”,是一种性质极其恶劣的不法行径,程度严重了有可能涉嫌故意毁坏财物犯罪,更可能与群众深恶痛绝的“村霸地痞”行为联系起来。

那么依法作出的收回宅基地使用权的决定该如何强制执行呢?如果个案中将其判定为行政管理行为,则应当由村委会申请法院强制执行;如果判定成“村民自治”这类民事行为,则应当由村委会以涉案农户为被告提起民事诉讼,要求法院判决其交回土地、自行拆除房屋,再根据需要向法院申请民事强制执行。

2022年这4种宅基地将无偿退出?和强制收回是一码事吗?

总之,对于老百姓的合法房屋,有且只有法院有权通过强制执行裁定来裁决强制拆除,行政机关、村委会在无法征得当事人同意的情况下,是没有动手拆房的权力的。

懂得了这些,村民就需要做好前面我们提及的几件事:一要派人守房,不能任由村委会拆除、打砸;二要在律师的指导和建议下向乡镇街道申请查处,保留诉乡镇街道不作为这一救济渠道;三要提前做好评估等取证工作,为房屋被强拆后的起诉、索赔准备证据。

在明律师真心觉得,当下的宅基地制度改革,绝不能再走“合村并居”“大拆大建”的老路,不能仍然暴土扬尘的。这考验的既是地方政府对政策的理解和把握,也是农民朋友依法捍卫自己土地、居住权益的意志和能力。

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