旧改不满可以找律师吗，旧村改造新规出炉

佛山市城市更新局在今年3月2日发布了《关于拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新【2021】2号，下称“《指导意见》”）。该《指导意见》将在2021年4月1日起实施。本文整理、归纳了《指导意见》对“拆除重建类旧村改造项目”首次明确的几点规定和亮点，与大家分享：

一

明确了前期服务机构的准入条件、服务期限等要求

（一）明确前期服务机构准入条件

1、资金要求：佛山市内独立法人机构、实缴注册资本5000万以上，资金存款2000万以上；

2、能力要求：具备土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务的技术能力；

3、经验要求：具有旧村改造项目改造或服务经验。

（二）明确前期服务期限不超过2年+1年（经村居表决、镇政府同意，延期不超过1年）

（三）明确前期服务机构在服务期间不能转让合同的权利义务

（四）满足下列条件，前期服务机构可有条件转为市场改造主体

1、项目不涉及详细规划新编、修编或局部调整；

2、前期服务机构满足本指引的市场改造主体准入条件（详见本文第三点）；

3、前期服务协议有明文约定可转为市场改造主体；

4、已完成前期服务协议约定工作，经村集体表决通过及政府备案。

二

明确纳入旧村居改造范围的用地构成和要求

（一）宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积应占项目范围用地面积/规划经营性净用地面积50%以上；

（二）片区统筹内国有建设用地不超过项目范围总用地面积20%的，可纳入改造范围；

（三）2009年12月31日已实际建设使用的留用地，允许调整规划后经表决纳入改造范围。

三

明确市场改造主体准入条件

（一）主体要求：佛山市内独立法人机构、实缴注册资本1亿元，无不诚信记录；

（二）资金要求：有不少于5亿元资产或资金证明，每10万平方米的村民住宅拆迁量需提供1亿元的存款证明；

（三）经验要求：具有旧村居改造经验。

四

明确市场改造主体动迁期限、强制退出和转化机制

（一）明确动迁期限不超过2年+1年（经村居表决、镇政府同意，延期不超过1年）；

（二）在动迁期限内，动迁签约率需达80%，超出期限强制退出，挂帐后重新选定市场改造主体；

（三）动迁期限内签约率达80%，可报批转为项目实施主体。

五

引入预告登记制度

对已签订补偿安置协议的房屋，可按协议约定办理被拆迁房屋的预告登记。预告登记是指为了保全债权的实现，保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。拆迁补偿阶段引入预告登记制度，可有效防止被拆迁人在签订《补偿安置协议》后对被拆迁房屋进行处分而影响《补偿安置协议》的履行及项目拆迁进程的推进。

六

允许先行供地

满足下列条件的，允许部分独立地块先行供地：

1、地块安置补偿签约率达100%，满足出具规划设计要点要求；

2、签订出让合同前完成公益性用地移交并完成地上建构筑物拆除；

3、签订出让合同时承诺优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，安置地块、独立占地的城市基础设施、公共服务设施先于融资地块建设与验收。

律师提醒

从《指导意见》的规定可以看出，旧村居改造项目中的《前期整理服务协议》、市场改造主体的《招商文件》《项目改造协议》《项目实施方案》《补偿安置协议》等法律文书贯穿旧改全流程。法律文书的内容与旧改政策密不可分。因此，旧改过程中的法律文书由熟悉旧改政策的专业律师团队参与起草，可保证改造项目的法律文书符合法律、政策和项目实际需求，保证项目的顺利推进。