房东把房屋租给房客,房客应按照租赁合同约定的日期支付房租,如果不按时支付,就构成违约。那么,拖欠房租该如何用法律武器维护自己的合法权益呢?
案情回放
2019年6月25日,白某与周某及第三方中介签订《房屋租赁居间服务合同》,白某将某套房屋出租给周某。同日,双方签订《房屋租赁合同》,约定了租期、租金和违约事项等。周某于2020年7月11日才支付2020年4月10日至2020年7月9日的租金,拖欠租金3个月。周某在2021年4月30日将房屋钥匙交给白某,但没有对水费进行验收,押金5000元须用于抵充。2020年7月10日至2021年4月30日的租金未按期支付,已欠房租46233元(9个月零20天的租金为51233元,周某于2021年4月22日支付5000元)。白某多次催要,周某均未支付。为维护自己的合法权益,白某找到二十一世纪律所起诉周某,要求周某支付拖欠租金及违约金。
案件要点
双方签订的合同约定,委托人将其房屋出租给周某,租期四年(2019年7月10日至2023年7月9日);月租金为5000元、每年递增6%,按季度支付,每次提前7日付款,另付押金5000元;周某拖欠租金累计一个月以上的,委托人有权终止合同、收回房屋,周某应支付合同总租金50%的违约金;双方还约定了其他事项。合同签订后,周某向委托人支付了押金5000元及首季度的租金15000元,委托人将房屋交给周某租用。2020年7月10日起,周某未再按约支付租金。2021年4月22日,周某告向委托人支付租金5000元,剩余租金未付。2021年4月30日,周某因故不再租赁房屋。同日,周某向委托人父亲发送微信,确认欠付租金37700元并承诺在2021年底付清。此后,委托人催要未果,直至状告法院。
法院判决
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前,故应适用当时的法律、司法解释的规定。白某与周某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应严格按照约定履行各自的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定,承租人应当按约定的期限支付租金。本案中,白某已履行了交付房屋的义务,但周某租用房屋后没有按约定支付租金,已构成违约,应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。经核算,涉案房屋自2020年7月10日至2021年4月30日的租金为51233.3元(5300元/月*9个月+5300元/月÷30天*20天)。扣除周某已付的押金5000元、租金5000元后,周某尚欠白某的租金为41233.3元。《房屋租赁合同》约定如周某欠付租金达一个月以上的,应按合同总租金的50%向白某支付违约金。法院审查后认为,违约责任具有补偿性,结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素,法院酌情确定周某应以41233.3元为基数,按日万分之二的标准向白某支付从2021年5月1日起至实际清偿之日止的违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决被告周某应于判决生效之日起10日内支付原告白某租金41233.3元及违约金(以41233.3元为基数,按日万分之二的标准,自2021年5月1日起计算至实际清偿之日止)。
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