户主不迁户口找律师，户主不迁户口找律师可以吗

卖房后三年，卖方户口至今未迁出，购房者如何维权？房产未取得建设工程规划许可证，订立租赁合同有效吗……

近期，翔安区的村（居）法律顾问们接到了不少与房产有关的法律咨询。当遭遇这些房产问题，应该如何维护自己的合法权益？快来看看村（居）法律顾问如何为社区居民们排忧解难。

卖方卖房三年不迁户口，买方如何维权？

翔安区凤翔街道蔡浦社区居民王先生遭遇了一件烦心事，他三年前买了一套二手房，但卖方至今未将其户口从该房屋迁出。根据双方签订的二手房买卖合同约定：若卖方未按照合同约定将户籍迁出该房屋，则每逾期一日应按照房屋总价款的万分之五支付逾期迁出违约金。现在，卖方逾期已超过三年。王先生咨询，该怎么办？

村（居）法律顾问江玲律师分析说，根据双方买卖合同约定，卖方逾期迁出户口的行为已构成违约，王先生可向人民法院起诉要求卖方承担逾期迁出户口违约金等违约责任。因本案卖方逾期迁出户口行为已超过三年，逾期迁出户口违约金存在部分期限超过诉讼时效问题。而且，卖方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，实践中，对于卖方逾期迁出户口，人民法院判决卖方应承担的违约金数额并无固定标准，在买方无法提供实际损失的情况下，法院通常会将违约金调整为一个相对合理范围，以示公平、合理。

出租房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同有效吗？

翔安区钟宅社区居民杨先生咨询说，出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。这种情况，合同效力如何认定？

村（居）法律顾问谢妙玲律师说，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

来源：海峡导报