农村土地承包合同纠纷怎样找律师，对一起农村土地租赁协议纠纷案例的分析意见和建议

案情简介

2002年8月6日彭家寨村委会（包含火西村）与王典签订《协议书》约定，彭家寨村委会为了开发利用荒山荒沟，变荒山荒沟为可用土地。现约定王典全额出资平整荒山荒沟和道路改造，彭家寨村委会不承担任何费用。道路改造好后，彭家寨火烧沟内和火西村许多荒地将成为经济用地，也可方便火西村村民出行，平整后的土地归王典建设砖厂。双方初步协商达成协议如下：一、王典出资平整沟堑山地，再从外面拉渣土或垃圾用以建设砖厂和建设大型凉土坯场的用地。二、平整的具体位置：西宁市城西区彭家寨火烧沟内，即西面以沟里头大坝为界，现在行走的道路为界，南面以镰刀湾北面为界，东面以崖沟为界，北面以大沟滩门为界。三、现在只有3.5亩可用之地，王典投资，王典平整多少使用多少，以具体位置最大化利用为标准平整荒山荒沟，待改造到可修建制砖厂可用之地时。彭家寨村委会承诺象征性收取土地租金，双方协商租赁年限后再签合同。四、荒山荒沟改造平整时，王典必须铺设一条便捷的道路，以供彭家寨和火西村村民使用。王典不得无故断路，路权归彭家寨所有，王典无偿修路。彭家寨火西村村民不得破坏王典制砖厂的任何设备和财产。五、双方必须遵守所签协议，由于一方不履行协议的，以致给对方遭受的经济损失，违约一方应承担损失方的全部经济损失。

2004年11月19日，彭家寨村委会与王典签订《荒山荒沟租赁协议书》约定，一、彭家寨村委会同意将城西区彭家寨村西山狼子沟门荒山荒沟租赁给王典，租赁时间为19年，即从2005年3月15日至2024年3月15日。二、租赁期间，2005年3月15日至2015年3月15日王典向彭家寨村委会每年交纳租赁费1000元；2015年3月15日至2020年3月15日王典需向彭家寨村委会每年交纳租赁费3万元；2020年3月15日至2024年3月15日每年交纳5万元。三、荒山荒沟由王典负责平整，平整费用由王典承担…；四、租赁期间的土地使用权归王典，其经营活动方式由王典决定，彭家寨村委会应为王典持续经营创造必要条件。王典经营期间，如发生与彭家寨土地使用权有关的纠纷，应通知王典，彭家寨村委会应承担调停、解决纠纷的责任，因纠纷造成王典经济损失，彭家寨村委会要承担王典的经济损失。五、彭家寨村委会、王典双方必须遵守所签协议，由于一方不履行协议以致双方遭受经济损失，违约一方应承担受损方的全部经济损失。如遇国家建设等不可抗拒的因素，不能继续履行本合同造成双方利益受损，双方均各自承担所受损失。

2006年4月10日，彭家寨村委会与王典签订《荒山荒沟租赁补充协议书》约定，双方于2004年11月19日签订《荒山荒沟租赁协议书》，在执行过程中条件变更，现就部分条件作如下补充修改：一、租赁期限：……现政府政策变化，企业设备报废，致王典造成投资损失巨大，原协议签订的时间也无法满足彭家寨村委会招商时的真实意思。根据王典要求，彭家寨村委会同意将租赁期限再延长10年，即2005年3月15日至2034年3月15日止。二、租赁费用：原协议期间的租费不变，补充协议延长10年，租金调整为每年6万元。三、具体位置：王典租赁的荒山为彭家寨村南狼子沟口，即西面以沟里头筑建大坝为界，南面以养猪场为界，东面以崖沟为界，北面以王生建材厂为界。四、特别约定：为维护双方协议的严肃性和权威性，除国家强制征用外，双方均不得单方解除协议。若一方违约解除协议，应依法对受损方进行赔偿，其赔偿金额包括直接投资损失和可得利益。若协议期内政府强制征用租赁土地，彭家寨村委会原有3.5亩可用地的征地款归彭家寨村委会，其余王典平整土地的征地款70%归王典，30%归彭家寨村委会分配，以弥补王典可能的投资损失。租赁期满后，地上所有不动产归彭家寨村委会所有。彭家寨村委会与王典签订合同后，即交付土地给王典。王典交纳租金押金2万元，2005年3月15日至2015年3月15日10年租金在押金中扣除1万元；2015年12月16日、2016年10月11日、2017年6月21日、2017年7月4日王典分别向彭家寨村委会交纳租金3万元，另王典向彭家寨村委会账户中转款3万元。

2019年7月11日西宁市城西区建设局与王典签订《火烧沟沿线生态治理项目拆除补偿协议书》约定，因火烧沟沿线生态治理项目建设需要，根据国家相关法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿达成协议。拆除补偿内容：房屋面积461.06平方米，拆除补偿金额为530219元，附属物拆除补偿金额为378926元。合计909145元。

2018年2月8日，彭家寨村委会与青海天迈建设投资有限责任公司签订《青海省农村土地承包经营权流转合同书》，彭家寨村委会经村民会议同意，将位于彭家寨村火烧沟范围内面积822.01亩集体土地流转承包给青海天迈建设投资有限责任公司使用。土地用途为城西区人民政府火烧沟生态环境综合治理项目，承包形式为公司流转承包经营。土地的承包经营期限为50年，自2018年2月8日至2068年2月8日止。该土地的土地流转资金每年340万元。本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。

一审法院归纳争议焦点及观点：

一、王典与彭家寨村委会签订的《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》是否有效的问题

王典对三份合同效力均予以认可。彭家寨村委会对《荒山荒沟租赁协议书》真实性认可，对《协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》的证据三性均不认可，认为涉及村集体重大利益的土地承包应依据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，未通过村民会议三分之二以上同意的程序，协议无效。认为《协议书》中没有彭家寨村委会公章，是否是罗文虎本人的签字不能确定，即便是罗文虎本人签字也不认可，因为彭家寨村委会没有会议纪要，且罗文虎在2006年已经被全体村民罢免。

一审法院认为，该院依职权调查，罗文虎证明在签订三份合同时罗文虎担任彭家寨村委会主任，其代表彭家寨村委会与王典签订三份合同是职务行为，罗文虎认可《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》上罗文虎签字、手印是其本人所签、所盖。《协议书》中即便没有彭家寨村委会公章，但有时任彭家寨村委会主任罗文虎的签名，并不影响《协议书》的效力。彭家寨村委会以没有会议记录为由抗辩三份合同的效力，有没有会议记录是彭家寨村委会内部管理事务，不能以此来对抗三份合同的效力。彭家寨村委会认为2006年4月10日，彭家寨村委会与王典签订《荒山荒沟租赁补充协议书》，而2006年罗文虎已被罢免，其签订的合同无效，但彭家寨村委会未提交2006年罗文虎被罢免的证据，故彭家寨村委会的抗辩理由不能成立，不予支持。王典与彭家寨村委会签订的《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通损害集体利益的情况，应为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越的以外，该代表行为有效”。故法定代表人在职权范围内所实施的民事行为的法律后果，应当由法人或者组织承担。即使法定代表人超越职权签订合同，但对于善意相对人仍具有法律效力。本案中，王典作为善意相对人，其有理由相信签订合同系村委会行为，故该三份合同效力及于彭家寨村委会。虽然村民委员会依据民主管理原则调整内部关系，但村民委员会对外从事民事活动中，其与相对人的关系仍受民事法律调整。出于保护善意相对人的目的，并且考虑案涉三份协议并未损害彭家寨村委会及村民的利益，故应认定案涉三份合同有效。

关于合同是否已解除的问题。依据《荒山荒沟租赁协议书》第五条约定：“双方必须遵守所签协议，由于一方不履行协议以致双方遭受经济损失，违约一方应承担受损方的全部经济损失。如遇国家建设等不可抗拒的因素，不能继续履行本合同造成双方利益受损，双方均各自承担所受损失。”《荒山荒沟租赁补充协议书》第四条：“特别约定：为维护双方协议的严肃性和权威性，除国家强制征用外，双方均不得单方面解除协议。若一方违约解除合同，应依法对受损方进行赔偿，其赔偿金额包括直接投资损失和可得利益。若协议期内政府强制征用租赁土地，彭家寨村委会原有的3.5亩可用地的征地款归彭家寨村委会，其余王典平整土地的征地款70%归王典，30%归彭家寨村委会分配，以弥补王典可能的投资损失。租赁期满后，地上所有不动产归彭家寨村委会所有”。根据有约定从约定，无约定从法律规定的民事优先原则，王典与彭家寨村委会签订《荒山荒沟租赁补充协议书》中明确约定除国家强制征用外，双方均不得单方面解除协议。若一方违约解除合同，应依法对受损方进行赔偿，其赔偿金额包括直接投资损失和可得利益。案涉的土地租赁是否为国家强制征用的情形是决定彭家寨村委会是否具有单方解除权的条件。本案中，政府行为不属于《荒山荒沟租赁补充协议书》约定国家强制征用，故双方均不得单方面解除协议，彭家寨村委会抗辩已解除合同的理由不能成立，不予支持。

彭家寨村委会对王典租赁的60亩土地提出异议，认为除了协议中确认的3.5亩土地外，其余土地系彭家寨村村民徐立新回填沟涧所致，一审法院向彭家寨村委会释明按照《协议书》约定的：平整的位置西宁市城西区彭家寨火烧沟内，即西面以沟里头大坝为界，现在行走的道路为界，南面以镰刀湾北面为界，东面以崖沟为界，北面以大沟滩门为界。以及《补充协议书》约定的具体位置：王典租赁的荒山为彭家寨村南狼子沟口，即西面以沟里头筑建大坝为界，南面以养猪场为界，东面以崖沟为界，北面以王生建材厂为界。明确的四至是否委托专业机构进行实地勘测，以确定王典具体租赁面积，彭家寨村委会主任杨文海认为没有必要不要求测量，彭家寨村委会对王典租赁的60亩土地提出异议，但不要求实地测量，加之罗文虎证言认可王典租赁土地为60亩，彭家寨村委会的抗辩因其不能提交证据证实除了协议中确认的3.5亩土地外，其余土地系彭家寨村村民回填沟涧所致，故其抗辩不能成立，不予支持。

二、合同有效能否继续履行的问题

王典与彭家寨村委会签订的《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》有效。2018年2月8日，彭家寨村委会与青海天迈建设投资有限责任公司签订《青海省农村土地承包经营权流转合同书》，彭家寨村委会将位于彭家寨村火烧沟范围内面积822.01亩集体土地流转承包给青海天迈建设投资有限责任公司使用，822.01亩土地中包含王典租赁土地，经向王典释明询问其是否解除涉案的三份合同，王典明确不要求解除合同，要求继续履行合同。但鉴于西宁市加快海绵城市试点项目和西堡生态森林公园建设，根据西宁市政府专题会议精神，建设城西区火烧沟生态修复综合治理项目，现火烧沟生态修复、景观绿化种植基本完成。王典要求继续履行合同，合同目的不能实现，王典在不变更诉讼请求的情况下，其诉讼请求不能成立，应予驳回。

三、王典主张的违约损失100万元是否成立的问题

一审法院认为，在主体违约情形下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易性质、合同目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及不必要的交易成本。王典称，荒山荒沟租赁协议约定的租赁期间为29年，彭家寨村委会的违约行为使王典的转租合同不能继续履行，王典后期经营获利的希望落空，因此彭家寨村委会应当赔偿该利润损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或者可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。本案中王典称，其将承租的土地分别转租给青海博今会展服务有限公司、西宁城北武精矿山机械设备经营部、郭春水、马立龙等第三人，企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。此外，王典如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需要投入大量资金、人力、物力等成本。王典要求彭家寨村委会赔偿其2018年度、2019年度全部经营利润亏损，将使王典在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和彭家寨村委会签订合同时可以预见的损失范围。加之2018年3月马立龙起诉王典、彭家寨村委会要求赔偿经济损失。王典答辩称，彭家寨村委会在没有与其解除合同的前提下，与其他公司签订租赁合同。2018年3月王典已得知其租赁的土地彭家寨村委会又承包给青海天迈建设投资有限责任公司的事实。王典应采取措施，避免损失扩大，但王典并未采取任何措施，致损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。

法院判决：一、王典与彭家寨村委会签订的《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》合法有效；二、驳回王典的其他诉讼请求。

后双方上诉。

二审法院裁判观点：

针对双方的诉辩意见及查明的事实，本院归纳以下争议焦点并分析认定如下：

一、王典与彭家寨村委会签订的《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》的合同效力如何认定、如果有效，案涉三份合同是否解除及应否解除

王典认为，案涉三份合同真实有效，应继续履行。

彭家寨村委会认为，《荒山荒沟租赁协议书》真实有效，但于2018年4月已解除。对《协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》的三性均不认可，因该两份合同涉及村集体重大利益的土地承包，未通过村民会议三分之二以上同意的程序，合同无效。同时《协议书》中没有彭家寨村委会公章，也没有相关的会议纪要。2020的9月15日，彭家寨村委会也召开了党员和村民代表大会，村民代表全部表示签订《荒山荒沟租赁补充协议书》没有召开村民代表大会，参会村民代表以及党员对《荒山荒沟租赁补充协议书》不知情。

本院认为，（一）关于案涉三份土地租赁协议的关系及效力问题。王典与彭家寨村委会签订的第一份《协议书》是在2002年8月6日，该协议书内容并没有明确王典租赁土地的时间和价格，仅是约定了王典负有对荒山荒沟的平整义务，且“乙方平整多少用多少”。该协议属于双方拟租赁荒山荒沟的意向性协议。2004年11月19日双方正式签订《荒山荒沟租赁协议书》明确了租赁时间、租赁价格，且双方对此《荒山荒沟租赁协议书》的效力不持异议，该《荒山荒沟租赁协议书》应是对之前《协议书》的具体完善和明确。2006年4月10日，双方又签订《荒山荒沟租赁补充协议书》。虽然彭家寨村委会认为《荒山荒沟租赁补充协议书》的签订没有经过村集体内部的民主议定程序，不认可其效力。但对之前签订的两份协议书，当事人也都没有提供经过了民主议定程序进行缔约的证据。《荒山荒沟租赁补充协议书》有时任村委会主任罗文虎的签字、彭家寨村委会的公章，现彭家寨村委会具体负责人虽发生了变更，但不影响彭家寨村委会作为法律主体对时任具体负责人的职务行为承担责任。同时，案涉三份合同均无证据证明经过民主议定程序，签订后履行就在当地，至今已过十余年，并未有证据证明村民就合同的签订和履行提出过异议，彭家寨村委会反而多次与王典协商租金事宜，亦无证据证明王典与时任村主任罗文虎存在恶意串通、损害村集体利益的行为。现彭家寨村委会以未经民主议定程序为由主张《协议书》和《荒山荒沟租赁补充协议书》无效，不予支持。综上，一审经审理确认《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》合法有效，并无不当，本院予以维持。

（二）关于案涉土地租赁期限问题。本案王典租赁的荒山荒沟属于彭家寨村的集体土地。根据《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项规定：“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂”，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十条第一款规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”以及国务院《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》中“承包、租赁或拍卖“四荒”使用权，农村集体经济组织要与对方签订合同或协议。合同或协议的内容应符合国家有关法律法规，并应依法明确双方的权利、义务和违约责任。……“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年”等法律法规的规定，案涉土地租赁期限不受《中华人民共和国合同法》关于租赁期限最长20年的限制。王典与彭家寨村委会签订的《荒山荒沟租赁协议书》《协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》约定的租赁期限具有法律根据。彭家寨村委会上诉认为土地租赁期限超过20年，应为无效的主张，本院不予支持。

（三）案涉三份合同是否解除及应否解除问题。本院认为，依前所述，双方签订的第一份《协议书》不具备租赁法律关系的合同要素，属意向性协议，最终双方的权利义务和具体约定内容为《荒山荒沟租赁协议书》所明确和替代，故《协议书》不存在继续履行和解除的问题。另，西宁市加快海绵城市试点项目和西堡生态森林公园建设需要，根据西宁市政府专题会议精神，2018年2月8日，彭家寨村委会与青海天迈建设投资有限责任公司签订《青海省农村土地承包经营权流转合同书》，彭家寨村委会将位于彭家寨村火烧沟范围内面积822.01亩集体土地流转承包给青海天迈建设投资有限责任公司使用，822.01亩土地中包含王典租赁土地，现火烧沟生态修复、景观绿化种植基本完成。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，《荒山荒沟租赁协议书》和补充协议在履行的过程中，由于国家相关政策文件的出台，导致不能继续履行，合同目的不能实现，具备合同解除的法定条件。青海省西宁市中级人民法院发生法律效力的（2019）青01民终1544号民事判决确认，因环保大督查，火烧沟生态恢复综合治理绿化工程需要，2017年12月彭家寨村委会向王典下发解除合同通知，并于2018年4月向王典送达解除合同（《荒山荒沟租赁协议书》）通知……王典就该通知未提出异议的事实。青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初647号案件质证笔录记载“王典认可2018年4月收到解除合同通知”，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，案涉《荒山荒沟租赁协议书》于2018年4月已解除，彭家寨村委会于此上诉，理由成立。同时，由于双方签订的《荒山荒沟租赁补充协议书》是对《荒山荒沟租赁协议书》的补充，为主从合同关系，补充协议的效力依附于主合同存在，鉴于《荒山荒沟租赁协议书》解除的效力应予确认，该补充协议同时产生合同解除的效力。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，鉴于本案实际，王典要求继续履行合同，亦于法不符。一审法院对合同是否已解除的认定不当，本院予以纠正。综上，王典主张继续履行案涉三份合同的诉讼请求不能成立。

二、彭家寨村委会应否赔偿王典各项损失共计100万元整的问题

本院认为，王典主张彭家寨村委会赔偿损失的诉求不能支持，根据案涉土地用途变化的政策因素，当事人的实际履行情况等具体原因，存在以下理由：第一，案涉土地由于西宁市加快海绵城市试点项目和西堡生态森林公园建设需要，土地用途发生根本性改变，由此导致的土地租赁合同不能继续履行系因政府政策原因，也是国家实施乡村振兴战略，强调注重生态环境治理和保护的历史背景下，不以案涉双方当事人主观意志为转移的客观情势使然。第二，依前所述，案涉合同的解除系因客观情势导致，并非基于彭家寨村委会的过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，鉴于2019年7月11日，西宁市城西区建设局已与王典签订《火烧沟沿线生态治理项目拆除补偿协议书》，就王典租赁土地内的地面附着物，向王典补偿了九十余万元，现王典仍要求彭家寨村委会给予赔偿，缺乏事实和法律依据。第三，从2005年3月至2018年3月，长达十几年的时间，按照案涉土地租赁合同约定的租金标准（2005年3月到2015年3月，每年1000元，共1万元，2015年3月至2018年3月，每年3万元，共9万元），王典仅需交纳租金10万元，而在案涉土地租赁合同履行期间，王典与青海博今会展服务有限公司、西宁城北武精矿山机械设备经营部、郭春水、马立龙等第三方签订土地租赁合同，将案涉土地进行转租营利，其收取的租赁费用虽然远远高于其向彭家寨村委会给付的租金，但仅凭转租租金存在的差额，并不足以证明王典产生100万元的实际预期利润损失，且即便该损失确实存在，依上述理由，亦不应由彭家寨村委会赔偿。王典上诉认为彭家寨村委会的行为构成违约与侵权责任的竞合，应当承担赔偿损失法律责任的主张，没有事实根据，不能成立。

最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，依前所述，案涉合同已于2018年4月解除，彭家寨村委会确认收到王典土地租金共计17万元，根据双方租赁合同约定的租金标准，2005年3月到2018年3月，共计10万元属合同履行期间王典应支付的租金，此后王典还给付彭家寨村委会租金7万元，因合同已解除，应由彭家寨村委会予以退还。

综上，王典的上诉请求不能成立，不予支持。彭家寨村委会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初506号民事判决第二项，即：驳回王典的其他诉讼请求；

二、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初506号民事判决第一项，即：王典与西宁市城西区彭家寨镇彭家寨村民委员会签订的《协议书》《荒山荒沟租赁协议书》《荒山荒沟租赁补充协议书》合法有效；

三、西宁市城西区彭家寨镇彭家寨村民委员会于本判决生效后十五日内退还王典租金7万元；

案号：青海省高级人民法院（2020）青民终220号民事判决书

案例解析

一、农村集体土地租赁合同效力

1.农村集体土地“租赁”、“承包”与“合作”性质

早在2018年以前，我国农村集体土地严禁承包给本集体组织成员以外的人，在有条件的情形下，对特定土地可以承包，但法律规定了禁止性使用范围，更不允许转包等，使的实践中很多民事主体都会以“租赁”“合作”等名义签署协议，由于承包也可以发生在本集体经济组织成员以外的成员之间，因此三者之间的区别并不很明显。一般来所，法院审查重点在合同内容，所涉土地用途是否违背法律强制性规定，合同是否存在法定无效情形，判断合同效力。

2.从《农村土地承包法》的规定上，第三条第二款规定“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第25条中规定了承包的顺序、程序。这是2018年12月29日全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国农村土地承包法》的决定中，首次规定了“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”这对农村集体土地的二次流转、盘活农村集体资源经济具有重要意义。

最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第一条以列举方式规定了法院受理案件范围：下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：

（一）承包合同纠纷；

（二）承包经营权侵权纠纷；

（三）土地经营权侵权纠纷；

（四）承包经营权互换、转让纠纷；

（五）土地经营权流转纠纷；

（六）承包地征收补偿费用分配纠纷；

（七）承包经营权继承纠纷；

（八）土地经营权继承纠纷。

农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

农村集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

从上述内容中可以看出并未有“租赁”“合作”协议纠纷，所涉农村土地均以承包名义。因此，名为“租赁”、“合作”实为土地承包法律关系。

2.从合同法律关系上，《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

因此，双方之间就村集体土地租赁协议系经公开协商的方式进行，合法有效，即使没有履行村民民主程序，但因村民自治习惯性做法、签约主体职务代表权、村民长期明知且无异议，在没有证据证明原被告存在恶意串通损害村集体利益的行为下，程序瑕疵不至导致合同无效。

二、当农村土地租赁合同遇到政府行为而无法继续履行时，该如何正确主张诉讼权利？

当事人与村集体之间在履行农村土地承包经营协议过程中，如果遇到上级政府对当地土地政策的行政指令、决议时，一般涉及当地投资建设、资源开发等大型基础建设工程，导致承包协议无法继续履行。承包方依据双方承包协议，以民事权益提起诉讼，主张包括违约金及预期利益损失在内的请求事项。但往往忽略了一个核心要素：基于民事承包协议权利义务项下的相对方是否构成合同违约？

从外部特征看，租赁合同的出租方也即村委会，是上级政府行政的执行机关，属于村一级政府部门，上级政府的行为就是村委会的行为，这是混淆了行政主体在不同的法律关系中的身份不同问题。

首先，我国政权体系中最基层的政权单位乡镇人民政府，虽然村委会和乡镇政府之间存在指导和协助的工作关系，但村委会属于村民自治组织，并不属政府基层行政主体。

其次，当遇有政府行为导致与村委会民事协议无法继续履行时，应首先查明外部阻碍行为的合法与否。

第三、上述案例中案涉合同的解除系因客观情势导致，并非基于村委会的过错，而是市政府市加快海绵城市试点项目和西堡生态森林公园建设需要所做决定导致原租赁协议无法继续履行，合同目的无法实现。

第四、当承包人就合同终止补偿问题与政府部门签署补偿协议并实际领取了补偿款后，租赁协议权利义务既已终止，又因村委会在终止事由方面不存在过错行为，承租人无权再向村委会主张赔偿。

三、诉讼过程中当事人如何及时调整和正确主张自己的权利？

1.王典与村委会在履行协议过程中，村委会是否存在违约行为？王典的预期利益应否得到实现？

2018年2月8日，彭家寨村委会与第三方签订《青海省农村土地承包经营权流转合同书》，将包含王典承包部分集体土地流转承包给青海天迈建设投资有限责任公司使用，王典有权向村委会主张损害赔偿（如有）和预期利益损失，至于王典在承包租赁期间获益多少，是法院酌情考虑情节。

2.庭审过程中，关于合同有效能否继续履行的问题

由于合同不能继续履行已成既成事实，人力无法更改，包括火烧沟生态修复、景观绿化种植基本完成。所以王典在法官释明（或许已经多次释明）是否变更诉讼请求时，执意坚持要求继续履行合同，导致其诉讼请求根本无法成立和实现，于是发生被驳回后果。

一个合格的请求权人（含代理人）此时应主动观察庭审情形，及时调整和变更诉讼请求，以使自己利益得到最大化实现。当然，如果打官司不为利益仅为赌气另当别论。

适用法律：

最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

第八条　民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。

第二十条　民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。

第二十五条　民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。