“公益律师”宣讲物业管理条例

9月7日下午，“公益律师”物业普法讲座开课了，来自高新区的社区干部、小区业主代表和物业代表齐聚一堂学习物业管理法律法规。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

丁秀玲表示，物业管理公司在物业管理中的权利主要有：

• 根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
• 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
• 有权制止违反规章制度的行为；
• 有权要求业主委员会协助管理；
• 有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；
• 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

同时，物业管理公司在物业管理中的义务主要有：

• 履行物业管理合同，依法经营；
• 接受业主委员会和全体业主的监督；
• 重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；
• 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

如何成立业主委员会？那么，业主要如何监督物业管理公司的服务？

“当小区业主普遍对于物业管理不满意时，可以通过业主委员会重新选聘物业公司，但现实中，很多人并不知道业主大会及业主委员会成立的条件。”丁秀玲说，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

1.物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。

2.首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。

如何成立业主委员会？丁秀玲表示：

第一，成立业主大会筹备组。业主筹备成立业主大会应当在物业所在地的房管部门、街道办事处或乡镇政府的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组；

第二，召开首次业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；

第三，备案。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，要将业主大会成立和业主委员会选举情况；业主大会议事规则；管理规约等向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案；

第四，公布结果。备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。

详解业主委员会管理职责

“有一些小区在成立业委会的过程中，会受到物业公司的干扰，请问，该如何应对？”针对业主委员会成立问题，不少听课者提出疑问。

“业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可。”丁秀玲强调，也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。但她提醒道，业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起的15日内，还应持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1.成立业主委员会登记申请书；

2.业主委员会委员名单；

3.业主委员会章程。

政府部门应自受理登记申请之日起15日内完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章。

此外，丁秀玲还结合案例故事，为大家详解业主委员会业主大会和业主委员会管理职责。她介绍，业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。

在成立之前，是由开发商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，开发商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。

以案释法明辨物管服务责任

丁秀玲通过“以案释法”的方式，让大家了解物业管理责任，便于化解小区物业管理矛盾纠纷。

“第一个案例，业主车辆被盗，物业被判赔偿。”丁秀玲说，由于物业公司疏忽，晚上未安排保安巡逻，一夜之间小区内3名业主的电动自行车在指定的停车棚内被盗。3名业主一纸诉状将物业公司告上法庭。法院审理认为，物业公司与小区住户签订的合同合法有效，3名业主的电动车丢失，物业公司有管理不力的责任，物业公司应按合同约定赔偿3位业主的损失。

“第二个案例，业主车辆小区被盗，法院判定责任自负。”丁秀玲介绍，汪某是某小区业主，其车子被盗后，要求物业公司承担责任并赔偿相关损失。物业公司获悉后，立即调出了车库的视频。通过视频发现，事发当天，物业的保安人员两次巡查了地下车库，都没有发现异常，物业公司认为自己不应承担责任。法院审理认为，依电子监控录像看，在犯罪嫌疑人出现在监控范围内前10分钟内，保安人员两次对车库进行巡查。而且汪某并没有租赁地下车位，应依约将车辆停放在地面停车位，因此，法院驳回了其诉讼请求。

“为什么一个公司需要承担责任一个公司免责呢？”丁秀玲通过对比两个案例解释道，法律明确规定，物业服务企业的职责是维护物业管理区域内的公共秩序，而不是为业主保管财物。如物业服务企业在服务活动中，积极履行自身职责，可以不承担此类责任。

公开公正透明，是沟通的最好良方

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

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