跟开发商打官司找哪类律师，打房产官司需要准备什么证据材料

房屋权属及合同纠纷是最为常见的民事纠纷之一，法院在审理房屋权属纠纷的时候，对证据审查非常严格，为了便于人们在此类诉讼纠纷中搜集证据，笔者基于三十余的房地产法律服务的经验，具体介绍如下：

一、不动产（房屋）权属纠纷

房屋所有权归属纠纷是指不同的当事人对一栋或者多栋房产的权属发生争议时产生的纠纷。对于此类案件，当事人要想证明争议的房产属于自己所有，必须向争议的对方或审判、仲裁机构提供如下证据：

1、不动产登记证。

《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

基于以上法律规定，因房屋权属发生争议时，最能证明房屋所有权的是不动产权属证书。如果当事人持有不动产权属证书，原则上法律可以确认争议的不动产权属系持证人所有。只有对方当事人能够证明不动产权属证持人的产权登记违法或者能够否定不动产权属登记的其他证据，才能否定不动产权属证书的法律效力。

2、房屋权属取得的相关凭证

房屋权属取得有原始建设取得、买卖取得、继承取得、家庭析产取得、受赠取得等不同形式。原始建设取得需要提供相关的规划批准文件、土地证或宅基地证书，买卖取得需要提供房屋买卖合同或协议，付款凭证；继承取得需要提供继承房产的相关文书及变更产权属登记时提供给登记机关的相关文件；家庭析产取得则需要提供家庭析产的协议和其他家庭成员同意析产的签字文件或协议；受赠取得需要提供赠与合同及变更产权时提供给登记机关的相关文件。

如果是共同房产，则需要提供共同所有人投资建造的协议及对共同房产各自持有份额的相关协议。如果是购买、继承或受赠的共同房产，则应该按照前一条介绍的内容提供相关的文件或凭证。

3、非原始取得的继受房产，则需要提供不动产登记证及不动产权属转移的相关凭证。

4、房屋使用、管理、收益的相关凭证。如物业费、房屋维修基金交费凭证、水电供暖费收据，出租房屋还应提供租金收益的凭证等等。

5、房屋取得的纳税凭证或票据

二、房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷情况复杂一些，但房屋买卖合同纠纷的案件应提供如下证据：

1、不动产权属凭证

房屋买卖合同纠纷往往涉及不动产权属证书是否交付给买方，作为房产交易的主要依据。在正常情况，卖方在与买方交易完成后，首先交付的是不动产权属证书，然后再约定何时办理不动产产权变更登记。作为买方来讲，如果能够提供不动产权属证书，则可以证明双方交易真实并已经履行了房产的交付。如果买方不能提供不动产权属证书，则双方的交易可能没有完成或者没有达成交易。

2、房屋买卖合同或公证书

房屋买卖关系成立时，在正常情况下，买卖双方会签订交易合同，一旦买卖双方发生争议，双方能否提供房屋买卖合同至关重要。有些房产交易行为双方还会办理房屋买卖的公证，如果能够提供房屋买卖的公证书，其证明力一般都比较大。可以通过公证的买卖合同确定双方谁有违约行为，如何承担违约责任。

3、批准买卖房屋的文件。

很多地方的不动产交易需要经过交易部门的审查，如果双方已经办理了不动交易的行政审查并获得了批准，则可以证明双方发生了实际交易行为。也可以根据房产交易的审查文件确定双方是否有违约行为。

4、是否有房屋交接的文件签署

有些房屋买卖成交后，买卖双方在交接房屋时，会对房屋状况进行查验并签署房屋交接协议。房屋交接协议是证明房屋关系的重要凭证。

5、买卖交易款项支付的凭证

房屋买卖最主要的证据是买卖资金是否交付了，这种资金交付凭证一般指交易价款的收据及银行资金流动的凭证。买方能够提供这种证据，则可以证明房屋买卖的交易已经完成。

6、买卖双方的身份证明及房产（不动产）的房籍证明

买卖双方发生争议时，可以向不动产登记中心调取不动产登记簿。在房产买卖合同关系中，买卖双方的身份是否真实至关重要。如果双方达成房屋买卖协议并完成交易，则必须提供双方的身份凭证交给对方的作为房屋买卖交易的凭证。

7、如果买卖的房屋是共有产权，应提供其他产权共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据。

出卖的房产如果是两人或者两人以上的多人共有产权，则买卖交易时，其他共有人是否同意买卖，是否放弃优先购买权对交易的效力确认很重要。如果买方持有共有人放弃优先购买权的凭证，则可以证明交易的真实性。

8、买卖房屋如果是出租房屋，则应该提供承租人放弃优先购买权的证据或者买房者与承租人达成新租赁合同的证据。

这一点对于确认有租赁关系的房屋出售的效力是十分重要的。因为，承租人租赁的房屋在产权人出售时，必须通知承租人，在承租人明确放弃优先购买权的情况下，房屋才可以向他人出售。

三、商品房屋预售合同纠纷案件

商品房预售合同纠纷也是目前民事诉讼纠纷多发的领域，主要原因是一些房地产开发商对外预售商品房故意违规或不诚信造成的纠纷为多。这类案件发生时涉及的主要证据有如下几种：

1. 商品房预售合同。

开发商对外出售建成的商品房，在正常情况下应该与购买人签订正规文本的商品房预售合同或买卖合同。商品房预售合同一旦签订，就应该进行商品房预售登记的备案。此类案件一旦发生争议，购买人必须提供商品房预售合同或备案登记的相关资料，才能证明自己可以获得法律保护的权利。

2、商品房预售项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证复印件。

在正常情况下，购买人与房地产开发商签订商品房预售合同时，应当提供预售项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证复印件并加盖开发商的印章。

3、支付购房款的证据

在正常情况下签订商品房预售合同后需要向开发商交款，有的交纳全款，有的是部分交款，有的是交纳首付款其他分批付款，还有的是在交纳首付款后，双方约定其余款项通过按揭贷款方式交款。因此，购房者交纳购房款数额、交纳时间、交款方式，对余款交纳的约定等等，就是确认买卖双方相关权利义务的重要证据。

4、购房人是否办理不动产权属证书？

如果购房者没有办理不动产权属登记，就很难证明自己已经购买了争议的房产。但买方如果能够提供与开发商的房屋买卖的书面约定文件也是至关重要的。

5、开发商出具的商品房的质量和保修承诺书、房屋交接凭证等有关资料也是证明购买人权利的重要证据。

在正常情况下，购买商品房后接收时，开发商要出具商品房的质量和保修承诺书，双方还要签订房屋交接书，这些证据都可以证明买卖双方已经完成了交易。

四、拆迁房安置合同补偿纠纷

拆迁安置合同纠纷主要发生在房地产开发商和被安置人之间，大都涉及到合同效力的确定和双方是否有违约及如何承担违约责任的问题。这类案件的主要证据是：

1、被征收或被拆迁房产的原不动产登记证或所有权证、土地使用证。过去这两类证据是分别由不同机关登记的，现在一般由不动产一个部门办理登记。原不动产登记证或所有权证、土地使用证是证明被拆迁人原有房产权利的主要凭证，也是确认被拆迁人是否享有诉权的主要凭证。

2、根据房地产拆迁补偿对象的不同，此类案件涉及的主要证据是拆迁补偿安置合同、协议或国有土地之上的房产征收合同、农村宅基地征收补偿合同等。房屋拆迁中最主要的证据就是拆迁拆迁安置合同或征收补偿合同。也就是说，拆迁人应该履行什么义务，被拆迁人应该享有什么权利，一般都由拆迁安置合同或征收合同予以约定。

3、拆迁人应提交房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、房屋拆迁公告等证据。拆迁人提供这些证据是法定义务，如果拆迁人无法提供这些证据，则就属于违法拆迁。如果是委托拆迁的，应提交委托拆迁合同、协议，等。

4.被拆迁人应提交被拆迁建筑物的面积、结构、附属物等证据及家庭人员户籍材料。如果被拆迁的房屋是买受他人尚未办理登记的，则应该提供与上手产权人房屋买卖的协议及付款凭证，必要时应该要求上手产权人出具说明并声明放弃补偿权利。

5、被拆迁人如果已经回迁，应提交回迁房屋的相关凭证，包括回迁通知、房屋面积确认书、房屋状况的交接书和开发商出具的房屋质量承诺书等。

6、领取临时安置补助费和其他有关费用的证据，这些证据可以确认被拆迁人已经取得的补偿权利和尚未取得的补偿权利。

7、如果被拆迁人的房屋已经被强制拆迁，应要求拆迁人提交实行强制拆迁的相关证据。

五、租房房屋的合同纠纷案件

1. 租赁合同

租赁合同关系是否成立，主要看双方是否签订了房屋租赁合同（协议）。出租方还应提交租赁登记的凭证，因为我国对房屋租赁实行登记的管理原则。

2、出租房屋的权属证明

房屋权属是产权人出租房屋时应该提交的不动产权属证，是转租房屋的，则应该提供产权人同意出租的协议或委托书。

3、其他共有人同意出租的证明

出租共有房屋的，应提交其他共有人同意出租的证明或协议，还应该提供其他共有人的授权。

4、出租人交付租金的凭证

交付租金收据是租赁合同纠纷中需要审查的主要证据。承租人提交该证据，可以证明自己依照合同约定正常交纳了租金。出租人提供这方面的证据，则要证明承租人是否违约，是否可以提前解除合同或终止合同。

5、租赁房屋拆改装修证据

承租人如私自拆改房屋、擅自转租转借房屋、改变房屋用途、利用房屋进行非法活动，则可以证明违约，房东可以解除合同或者请求赔偿。承租人提供此类证据时，须同时提供房东同意拆改或装修的的证据。承租人提供此类证据的目的在于证明自己已经履行租赁合同，如解除合同，房东需要赔偿损失。

6、出租房屋是否有毁损及出租人或承租人应由谁承担修缮责任的证据。

这类证据主要是在一方提出对方违约并要求对方承担责任时，用以证明双方谁有违约行为，并应该承担什么责任的证据。

综上，房地产纠纷的诉讼案件比较多，涉及的证据各类也比较多，不管是当事人还是律师，一旦发生此类纠纷的诉讼，搜集证据并及时向法庭提供证据是保护自己合法权益的重要手段。