在重庆牵涉甚广、沸沸扬扬的「二手房交易诈骗」,最近网上陆续爆料出更多细节。
有人说,涉及金额至少3个亿,牵扯银行、分销、律师和近300个代持人。
有人说,重庆某家银行几乎所有支行的抵押贷都停了。
还有人说,好像有200多家中介公司受牵连。
虽然不知这些细节的真假,但只是看一眼,也足以令人后背发寒。
但整个事件发展到现在,我们聚焦另外一些问题,才是更有意义的。
01
我们现在更应该关注的,或许是下面这些问题。我想,也是更多人目前非常关心的事。尤其是牵扯其中的卖家和代持人。
第一,
卖家能不能追回损失,比如钱、比如房子?
第二,
卖家除了报警,还能做什么?如果打官司,走民事诉讼还是刑事诉讼?大概需要多长的时间?
第三,
事件中的代持人,需不需要承担法律责任?需不需要赔偿卖家?
第四,
代持人断供之后,房子被法拍,这笔钱归银行还是卖家?
第五,
像这样牵涉甚广、影响恶劣的群体事件,相比于个案,卖家追回钱和房子的难度,是不是会小一些?
解答这些问题需要专业人士的发声。我们咨询了重庆钜沃律师事务所的专职律师万爽,来解答这些疑问。
以下是万爽律师的回答,希望能对一些朋友有所帮助。
02
卖家除了报警,还能如何维权,需要准备什么材料?
报警属于刑事救济手段,最终能否挽回损失依赖于公安机关追赃的力度。
这种新型诈骗方式由于存在参与主体较多、流程较为复杂、幕后“买家”未直接出面等因素,最终要认定为刑事犯罪在证据搜集与组织上难度较大。
并且,这种案件涉及刑民交叉,最终是否认定为犯罪尚无先例可循。
在刑事程序中被害人能做的事不多,在报案后主要依靠公安机关侦查取证,被害人按要求配合公安机关工作。
除刑事途径外,被害人还可以通过民事诉讼方式进行维权,但在这种诈骗方式下,追究到幕后“买家”责任的难度极大。
敲重点:第一,报案后按要求配合公安机关取证等工作;第二,可通过民事诉讼的方式维权。
03
如果卖家打官司,走民事诉讼还是刑事诉讼?
民事诉讼。
诈骗罪属于公诉案件,不能刑事自诉。
敲重点:民事诉讼
04
打官司需要走哪些程序,大概需要多长的时间?
简单来说,就是诉讼+执行程序。卖家起诉要求代持人支付尾款。
由于有房屋买卖合同的约定,这个请求大概率可以得到法院支持,随即进入执行阶段,对代持人名下所有财产进行强制执行。
由于法院近年来案件量较大,不同法院的处理速度也有所差别,在仅有一审和执行阶段的情况下,时间大概在6个月到1年。
敲重点:从提起诉讼到法院判决、执行,大概6个月到1年。执行阶段时,对代持人名下所有财产进行强制执行。
05
卖家的尾款,能不能追回来?
理论可行,执行困难。
由于签订有房屋买卖合同,卖家要求合同上的买家(代持人)支付尾款在法律上是没有障碍的。
也就是说,卖家获得胜诉判决的难度不大。但由于合同上的买家是代持人,资信能力不强,通常也不具备支付合同尾款的能力,卖家想拿到尾款困难重重。
敲重点:获得胜诉判决的难度不大,但实际拿到钱比较困难。
06
卖家的房子,还能不能追回来?
很难。
房子过户给了代持人,理论上代持人未支付尾款达到一定程度卖家可以要求解除合同,恢复原状。
但是,在将房屋过户给代持人、代持人申请按揭贷款这段期间,属于卖方权利保护的真空期。
而诈骗团伙利用这个真空期,撤回按揭贷款申请,转而找第三方银行进行贷款,并将贷款直接转给幕后“买家”。
由于房屋权利人为代持人,卖方并不能掌控他的行为。最终结果就是房屋在代持人名下,但是设定了抵押贷款且代持人没有支付尾款的能力。
第三方银行作为善意第三人,其设定的抵押贷款权利优先于卖方要求支付尾款的权利。
卖方如果要求拿回房子,还需先要求代持人清偿第三方银行的贷款才可进行,而回过头来看,代持人根本没有这个能力,最终陷入维权的僵局。
敲重点:卖家拿回房子的可能性小,而且容易因为代持人没有偿还抵押贷款和房子尾款的能力,而陷入维权僵局。
07
像这样牵涉范围广、影响恶劣的团伙作案,卖家追回钱或者房子的难度,会不会比个体案件稍微容易些?
理论上,案件是否涉众不影响公安机关侦办案件的先后顺序。但实践中会对涉众案件有办案力量的倾斜。
敲重点:这种牵涉甚广的团伙作案会有办案力量的倾斜。
08
代持人需要承担法律责任吗?
显然需要。
至于是民事责任还是刑事责任,则要看代持人在整个诈骗行为当中的地位。
如果代持人与幕后“买家”事前即有通谋,比如整个事件被定性为刑事犯罪,则代持人与幕后“买家”属于共同犯罪,需要承担刑事责任,通常法院也会判令对卖家进行退赔。
如刑事途径未能奏效,卖家通过房屋买卖合同追究代持人的民事责任也是可行的。
但代持人没有履行能力,最终大概率是进入执行阶段采取“限高”等措施即终本结案,待其有履行能力后再申请法院恢复执行。
敲重点:代持人需要承担法律责任,根据事件定性来看是刑事还是民事责任。如果没有被定性为刑事犯罪,卖家可以追究代持人的民事责任。
09
代持人断供之后,房子会被拿去法拍吗?法拍后的钱归谁?
代持人断供后,通常银行会提起诉讼要求还款,此时就有两个诉讼。
一是银行要求还款,二是卖方要求支付尾款。
如果代持人名下只有这一套房子,在强制执行阶段会将这套房子进行司法拍卖。
但是银行对这套房子享有抵押权,所以拍卖成交的款项应当优先用于清偿银行的债务,有剩余部分再用于清偿卖方等普通债权人。
敲重点:断供之后会被法拍,但拍卖得来的钱会优先用于偿还银行的抵押贷款。如果有剩余,再用于偿还卖家的尾款。
10
从法律的角度讲,卖家应该如何尽可能地避免类似风险?
有3个相对可行的建议。
1,
通过正规、大规模的中介公司完成合同签订、按揭办理、放款等手续。
并且,在中介服务合同中约定清楚中介公司的义务,保证出现特殊情况时由中介公司履行相关义务并承担兜底责任。
2,
对购房人的资信情况进行初步调查,尽可能提前掌握买家履约的能力,或者承担违约责任的能力。
3,
及时与银行进行沟通对接,了解交易状况。出现异常第一时间与银行交涉,并采取报警等法律手段。
从万爽律师的回答来看,目前受骗卖家能做的事情,报警、协助办案机关侦查取证、按要求配合公安机关工作。同时,后续可根据事件定性,考虑是否提起民事诉讼。
这场诈骗的后续如何,我们会持续关注。
朝阳欠债纠纷律师哪里找,欠债4万元“老赖”就不还
执行110采取“1+N+N”工作模式,由1名执行法官+N名法官助理+N名法警组成,执行法官负责签发法律文书,法官助理和法警负责办理具体执行事务。按照节点事项难易程度... 时间:2022-11-26买房子受骗找律师,买房子受骗找律师有用吗
在重庆牵涉甚广、沸沸扬扬的「二手房交易诈骗」,最近网上陆续爆料出更多细节。有人说,涉及金额至少3个亿,牵扯银行、分销、律师和近300个代持人。有人说,重庆... 时间:2022-11-26国家级大律师如何找,国家级大律师如何找工作
律师私藏的5个免费宝藏网站,谁用谁知道~普通人真的可以提升法律意识、了解学习法律!也适用于法律人哟,真的很棒哒~1.中国法院网-法学-法律问答入口:百度搜索“... 时间:2022-11-26起诉对方怎么找律师,打官司如何找到一个适合自己的律师事务所
对于普通人来说似乎打官司请律师和自己很遥远,可能一辈子都不会遇到这种事情。一旦遇到这种情况就慌了,自己也没有认识的律师,不知道该去哪里找,不知道应该找... 时间:2022-11-26我要找律师口号,我要找律师口号怎么说
作弊考生来自全国各地 而且受过统一培训又到了一年一度的全国硕士研究生统一招生考试的时间。在去年12月的研究生考试中,山东济南的一起考研作弊案引起关注。当时... 时间:2022-11-26