找律师草拟出租厂房合同，租户可否以租赁权为由阻止法院对其所租厂房的强制执行

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魏总经营的公司所使用的厂房于2018年2月向合肥XX家具公司租赁的，双方签订了为期五年的租赁合同，因一次性交齐五年的房租给予九折优惠，魏总一次性将五年的房租付清。但在2018年12月份突然得知，因家具公司在出租前已经将厂房抵押给银行进行贷款，现到期无能力归还，银行把家具公司向人民法院起诉判决生效，现已申请强制执行，请法院查封拍卖所抵押的厂房来还银行贷款，这下子魏总不能接受，搬进来设备安装好才干上半年多，这厂房卖给新主人后，他能不能继续租下去干，不能确定，于是他以享有租赁权且实际占有与使用为由，向人民法院提出执行异议，阻止人民法院对此厂房强制执行，那么魏总要求能够获得支持吗？

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根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，如果人民法院对厂房采取了譬如查封措施，不涉及移交及也未产生将来移交的风险，那么租户就无权阻止法院的强制执行，租户在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院强制执行时对所租赁的厂房有向买方移交占有时，租户提出异议阻止强制执行，可以依法获得人民法院的支持。

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无论是债权人还是债务人、租户，各自的合法权利都均等受法律保护，因此我们建议：第一，债权人在取得法院判决申请强制执行时，弄清楚自身与债务人之间权利义务关系，是享有抵押权还是债权，并了解债务人财产状况及其财产是否有其他人存在合法有效的租赁关系等 ；第二，对于租户来说，避免以明显不合理的低价承租，以防被认定为承租人与出资租人恶意串通，届时出租房被强制执行时对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；第三，抵押之后出租，即先抵抵押后出租的，根据《物权法》第一百九十条条规定租赁关系不得对抗已登记的抵押权，买卖不破租赁的主张不能成立，此种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。