三亚找有名的土地纠纷律师推荐，海口市凤翔山庄

购房后，开发商迟迟未交房；名为投资实为集资诈骗；工程款未结清……为帮助市民解决生活中遇到的各种问题，海南特区报推出公益活动“律师来了”，邀请优秀律师走进社区、小区，面对面为市民答疑解惑。

市民到场咨询相关法律问题

　　11月7日9时，“律师来了”第六场活动在海口市凤翔东路凤翔山庄小区举行，海南瑞来律师事务所的周盼、王源明，海南外经律师事务所的高玉龙、何敏涛、肖静等律师现场为市民答疑解惑，不少市民排队咨询。（记者 吴佳穗 钟起的/文 单正党/图）

律师耐心为市民答疑解惑 律师耐心为市民答疑解惑

“律师来了”活动第六场走进凤翔山庄小区

　关键词 购房合同

　　开发商迟迟未交房，可以解除购房合同吗？

　　李女士：三年前，父母给我买了一套房屋，当时约定了120天内交房，逾期可以解除合同，可目前开发商已经逾期一年多了，仍迟迟未交房，现在我可以解除合同吗？

　　高玉龙律师：根据《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。因此，在合同法有效的情况下，根据上述规定，李女士可以跟开发商解除合同。若在合同无效的情况下，即房屋预售许可证等相关证件未齐全的情况下，合同自始无效，自然就不存在解除合同的情况。

　　另外，根据《民法典》第五百六十四条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。解除权行使期限有两种，一种是双方自由约定，一种是没有约定的情况下，法定为一年。因此，在商品房买卖交易中，即使开发商逾期交房，购房者也应当在法定或者约定期限内行使合同解除权，该期限为除斥期间，不因任何法定事由中断、中止或延长。

　　怎么才能避免延期交房？在购房合同中应该这样约定：1.开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者；2.如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算；3.如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

　　关键词 装修合同

　　未签订装修合同，完工后对方迟迟未结算款项，咋办？

　　黄先生：我是做装修的，去年朋友让我帮忙装修他的别墅，但我没有和他签订书面合同，仅口头约定。工程结束后，我将所有工程款进行结算，共计30万元，而装修时他已支付10万元，但剩下的20万元仍未给付。我该如何要回这笔钱？

　　高玉龙律师：即使双方未签订书面合同，但有口头约定也能成立合同。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此您朋友应当承担继续履行的责任，将工程款结清。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，我国的民事诉讼证据可被分为八种，分别是：当事人陈述、书证、物证、视听资料、证人证言、电子数据、鉴定意见、勘验笔录。若在证据不足的情况下，您可以通过与朋友聊天，将证据保存，以便于之后的法院起诉。

　　关键词 房屋漏水

　　家中漏水，邻居不配合开发商维修

　　吴先生：我家卧室天花板半年前出现了漏水情况，后来查清楚是楼上防水没做好导致的，目前房屋仍在保修期内，开发商同意维修，但需要楼上业主搬出去租房子住一段时间，可楼上业主称没有钱，不愿意搬出去，导致房屋至今无法修缮。为此，我该如何维权？

　　王源明律师：首先是房屋维修问题。对开发商来说，您所购的房屋还在保修期内，当然有权依据和开发商签订的房屋买卖合同及相关法律法规的规定，主张开发商在合理期限内承担保修责任，对于存在的现实障碍，应由开发商予以解决。对楼上业主来说，《民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”不论房屋漏水是否因楼上业主的过错导致，其都不能拒绝开发商进入房屋维修。否则，就要承担因此造成的扩大损失。

　　其次是争议的维修期间租金问题，如果楼上业主只是日常合理使用，对漏水没有过错，完全是因为房屋质量问题导致，那么开发商则应当按照同地段房屋租金标准，向楼上业主补偿维修期间支出的合理费用。开发商不愿承担的，楼上业主可向法院起诉主张。

　　因诉讼至法院不仅耗时久，而且可能产生上万元的鉴定费用，有时已经远超维修费用。因此，建议您申请物业公司、居委会、街道办积极协调，避免因邻里琐事产生诉累，如仍无法解决，只能起诉至法院维权，要求开发商和楼上业主承担维修责任。

　　单位集资房漏水，没有开发商，该找谁索赔？

　　陈先生：我买了一套单位集资房，当初建房时没有开发商，只有工程承包方（建筑单位），如今楼上有几户住户家中的卫生间均出现漏水，我该怎么办？造成的损失又该找谁索赔？

　　何敏涛律师：首先确认一下有没有责任方，检测房屋漏水是什么原因导致的。如果是公共部分引起的漏水，属于房屋质量问题，那么业主可先查看一下购房合同（协议），确认是否还在购房合同约定的质保期内。如果在质保期内房屋产生漏水，可以根据合同的相关约定，向工程承包方主张权益，提出诉求。工程承包方如怠于履行义务，在无法协商的情况下，业主可以向法院提起诉讼。如已超过保修期，可以向住建部门申请提取项目的维修基金来对房屋质量问题进行维修；如当初也没有缴纳维修基金，那么漏水问题只能由业主自行牵头集资处理。

　　另一种情况，如果是因业主装修时防水没做好引起漏水，维修责任由造成问题的业主承担。根据《民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。因此，其给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。一般而言，漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各自承担相应的责任。

　　此外，在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。

　　关键词 土地承包

　　承包方未经村民同意将土地转包，怎么办？

　　陈先生：几年前，我所在的村集体与一家公司签订农村土地承包合同，合同约定村集体将其所有的农业用地发包给该公司。后承包方在未经村集体同意的情况下，伪造村民们签名，将土地转包给第三方。第三方承租后将承包地用于非农建设，改变了承包地的原有用途。对此，我们该如何维护自己的合法权益？

　　肖静律师：根据《中华人民共和国土地承包法》第52条的规定，“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同”。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”。原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定（根据土地承包、转包合同的签订时间，本案所涉合同适用合同法），违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，土地承包方未经三分之二村民的同意，私自转包，村集体可以主张转包合同无效。

　　此外，根据《中华人民共和国土地承包法》第63条的规定，“承包方、土地经营权人违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求赔偿由此造成的损失。”因此，村集体还可以就第三方将承包地用于非农建设的行为向政府有关主管部门进行投诉，如第三方的非法建设行为对承包地造成永久性损害的，村集体还可以主张相应的赔偿。

　　关键词 遗产继承

　　父亲的丧葬费被占，该怎么要回属于自己的部分？

　　林先生：父亲在世期间，都是弟弟在照顾。前段时间，父亲去世了，留下一笔丧葬费，但目前这笔钱款都被弟弟拿走了，我该如何要回属于自己的部分？

　　何敏涛律师：根据《民法典》第一千一百二十三条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。因此您首先要与弟弟沟通是否存在遗嘱情况。若不存在上述情况，父亲的遗产应当根据法定继承办理。

　　而根据《民法典》第一千一百三十条，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。因此根据上述的情况，父亲的遗产，弟弟可以多分。

　　关键词 投资被骗

　　投资32万余元合伙做生意，现在朋友失联了咋要回？

　　符女士：2018年，朋友劝我和她一起做生意，其中我投资了32万余元。后来我问朋友生意的情况，其却表示就当是我借钱给她，等有钱了她再还给我，为此还给我写了欠条，并把身份证押在我这里。过了一段时间，我联系不上朋友，钱也拿不回来。我还了解到朋友所说的投资生意，并不存在。此外，对方也以同样的方法，让其他朋友“投资”。我该怎么要回我的钱？

　　周盼律师：所谓的投资关系，是投资主体间的权利义务关系，特点是共同出资、共同经营、共担风险、共享收益，应当从投资行为是否属于履行法定程序、是否约定固定收益、是否参与经营承担风险等方面综合判断。而根据您所述的情况，双方不可能存在投资关系。从您朋友借钱的理由与实际用途、借钱对象的涉众范围，以及现在隐匿行踪、拒不返还的行为等各方面来看，您的朋友有可能涉及集资诈骗。在找不到朋友的情况下，建议您联系其他被骗的朋友一起报警。

　　周盼建议广大市民们，对于所有投资行为，都应谨慎，不要轻易相信朋友的口头承诺。对于所有的转账，都应在转账时明确转账款的性质，涉及公司股权变更的应及时办理相关股权登记，保留关于商议投资事宜的相关证据。对于涉及企业的民间借贷行为而言，应当明确相关主体、保留转账凭证，并对转账资金性质、出借时间、归还期限、利息等作出明确约定。

　　>>>>>>>>预告

　　海口兆南龙都小区 周日不见不散

　　被狗狗咬伤了，被高空抛物砸到，在商场摔倒……在生活中，若是遇到上述各种情况，你知道该怎么维护自己的权益吗？

　　为帮助市民解决生活中遇到的法律问题，海南特区报“律师来了”第七场公益活动将于11月14日走进海口南海大道兆南龙都小区。本次活动聚焦侵权责任的法律问题。如果您遇到了相关的法律难题，都可以现场或线上提问。

　　>>>>>>>>征集

　　说出您的“烦心事”

　　本报向市民征集线索，市民可提出相关问题，我们将选取民生热点问题，邀请专业律师进行解答与分析，帮助市民解决生活中的“烦心事”。

　　电话

　　0898-66700110

　　邮箱

　　2150862791@qq.com