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紧赶慢赶，终于还是赶上了。

9月刚来，广州楼市便交出了上个月奋力拼搏后的成绩。

据广州中原研究发展部数据，2022年8月，广州一手住宅网签总计6125套，环比下跌3%。

对于全年网签成交量约10万+套的广州，6125套委实算是市场的低位水平。

图源：广州中原研究发展部

不过，了解楼市的都知道，每年的7-8月为市场的传统“淡季”。

一方面，是由于7-8月多为高温天气，炙热的气温影响看房客想去售楼部的心；

另一方面，7-8月也是小孩子们的暑假，神兽回家的日子，自然需要客户们花出更多时间旅游、陪伴等。

不过阿拆认为，除去这两点客户因素外，楼市也有一个很重要的因素。

那就是，8月之后，楼市将迎来开发商们万众瞩目的“金九银十”黄金期。

为了更好的发力，开发商们在淡季的时候不会采取过多的优惠、推新货、大力发展渠道等促销行为。

正所谓，淡季韬光养晦，黄金季可以更好的一鸣惊人。

有一个数据可以很好的佐证这个猜想：

8月第一周全市新房供货约13万方，第二周新房供货约22万方，第三周新房供货35.6万方。

第三周的供货量比前两周加起来的总量还多。

显而易见，这种阶梯式增长的供货量，就是在替“金九银十”积蓄力量。

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在降息利好，叠加广州释放“40岁以下全日制本科+社保证明”即可入户等政策的刺激下：

8月中下旬，广州新房的成交量有了十分明显的回升迹象。

这种回暖的现象也从一手市场传递到了二手市场。

前几天我们说过，8月广州的二手房成交套数和成交量奇迹般的环比正增长。

哭了，南沙二手连增城、从化...都打不过

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总体来看，8月作为传统淡季，新房成交量虽然没有激起较大的水花，但若细分到各个区域板块就会发现，惊喜总还是有的。

接下来，我们来看看8月份，广州各区的新房成交情况。

-中心区-

我们将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔列为中心六区。

通过对比发现，白云和天河是其中表现最靓的两个仔。

在其余几个中心区，8月网签成交套数都是环比上个月有所下跌的情况时，它两逆势上扬。

天河更是成交网签336套，环比+93%，果然，你爸爸还是你爸爸。

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仔细分析，在天河网签的成交量中，天河壹品以开盘近乎全清的态势成为了绝对贡献主力。

根据内部人士提供的数据，天河壹品以6.7-8.9万/平的价格加推73-99平新房，网签量达到191套，占天河网签成交总量56.8%。

这意味着对于中心城区的优质项目，而且还是比较稀缺的小户豪宅化型产品，客户的“观望”都只是口嗨而已。

天河壹品 @细鹏 摄

现在回头看看白云，居然网签成交套数可以排中心城区第二名，还是正增长。

有些小伙伴就要问了，白云不是一直不温不火吗？为何这次表现却那么亮眼。

其一，白云借着白云新城、白云湖数字科技城等，具有规划利好的板块，推出优质货源。

例如，主打TOD概念的白云公交珠实花城云著，一开盘便清空131套；

白云山周围的豪宅们，粤海云港城、天健云山府、还有待入市的富力富云山，听说现场看房的人络绎不绝。

富力富云山 @梁正 摄

其二，机场征拆，释放需求。

2022年1月，广州市住房和城乡建设局发布关于公开征求《广州白云国际机场三期扩建工程及其噪音区征拆安置项目近期实施计划（征求意见稿）》公众意见的公告。

在公告中明确表示，为贯彻国家、省、市重大战略部署，广州白云国际机场正在进行三期扩建工程。

这是一项大工程，大量的征收土地和拆迁，释放了大量的住房需求。

8月，黄埔区的成交总量1128套，霸榜中心六区之首，主要得益于万科城市之光、万科黄埔新城的贡献。

海珠区的成交总量191套，荔湾区成交247套，越秀由于持续没有新货供应成交量垫底。

-外围区-

说完了中心六区，现在来看看外围五区的情况。

让人啧啧称奇的是，花都一扫往日的低迷态势，在外围五区中环比涨幅位居前列。

对比全市的网签情况，天河网签套数，环比最高这个可以理解，但是花都也有10%，居然跑赢了网红黄埔，南沙，番禺。

这个就有点意思了。

图源：广州中原研究发展部

为何花都能逆势翻红？

通过实地考察和调研，阿拆发现主要有以下几个原因：

其一，4月的时候花都买房政策有所调整。不要求5年社保，只需要提供在花都企业上班的劳动合同。

虽然要求具备，在全国范围内不能有2套房在供，且在花都无房，公司注册地址也必须在花都的前提条件。

但总体看来，在购房政策上还是变相降低了限购门槛，刺激了刚性购房需求。

花都三东村 @细鹏 摄

其二，纵观整个花都市场，新房价格已经在底部了，降够了。

比如，雅居乐花城雅郡已经跌到底裤了，1.7万/平直接可以拿走84-109平的精装三四房；

中建映花悦府2万/平的均价，还可以享受额外的优惠福利...

其三，与白云北部一样，受到机场征拆刺激，刚性需求释放。

根据政府文件，白云机场第三期扩展工程中，整个项目涉及征迁安置总面积约34平方公里，范围囊括白云区、花都区、天河区3个行政区、9个街（镇）、62条村。

如此大体量的征收、拆迁，直接增加了白云北部、花都机场等附近的住房需求。

供需关系下，直接刺激了花都的成交。

其四，从去年开始，花都拍地，都是国企在维稳，不担心烂尾或交不了楼。

根据近一年的拍地情况，花都的地块都是市属、区属国企，或者央企兜底成交。

央国平（央企、国企、地方平台）背景下的开发楼盘，有着天然的“安全”优势。

在如今，暴雷频出、烂尾频现的当下，央国平良好的品牌背书，让多数买房客在选择时会多一分偏爱。

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说完花都，我们最后来看看其它几个外围区。

8月，番禺总体成交748套，越秀和樾府、TOD品秀·星瀚等优质项目是贡献主力。

南沙成交549套，横沥岛依旧是成交大户。

近日，网传南沙将迎来“松绑政策”，这或许会为南沙市场带来一股暖流。

东部的增城，依旧是成交大区，1435套，多数楼盘采取降价措施，以价换量，维持住了3%的微跌。

增城新塘 @细鹏 摄

从化成交371套，环比+13%，主要得益于售价足够低多数在9000-10000之间徘徊。

作为内生型市场，较低的价格会刺激地缘客户的置换、或者刚性购买需求。

全市的情况就分析到这里，关于到来的“金九银十”我们会持续关注。

如果你有任何买房疑问，可以给我们留言哦~