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房屋交易过户后滞留户口，新房主如何维权？

从案例分析卖方滞留户口违约责任，从上海公安人口管理新政分析户口迁移问题。

基本案情：

原告何先生与被告郭女士于2013年10月26日，签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市兰溪路房屋(以下简称“系争房屋”)。房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)115万元。被告应于2015年1月1日前办理户口迁出手续，若被告未按时申请办理原有户口迁出手续，每逾期一日，被告应按房地产转让价款的日万分之五向原告支付赔偿金，直至户口迁出时止。但被告户口却一直未能迁走。故原告于2016年7月向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违约金(自2015年1月2日起至实际迁出户口之日止，标准按房价款115万元的日万分之五计算)；2、被告承担本案诉讼费。

因被告系置换房屋，2013年至2016年之间，上海房地产市场疯狂上涨，被告因错失入手机会，导致无力再购买新房，其在上海无其他房产，导致拖延。

被告辩称：

被告辩称，被告愿意将户口迁出，但被告现在上海无房，并非故意拖延，迁出户口需要时间。系争房屋价格现已上涨，原告没有直接经济损失，原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以下调。

法院审理：

经审理查明，2013年10月26日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市兰溪路房屋。房地产转让价款为115万元。被告承诺于2015年1月1日之前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若被告未按时申请办理户口迁出手续，每逾期一日，应按房地产转让价的日万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。因被告未按约迁出户口，原告诉讼来院，请求依法判决如其诉请。

法院观点：

法院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》真实有效，双方均应按约履行。被告出售系争房屋后未按约迁出户口违反合同约定，应当承担违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期迁出户口的违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金标准，被告抗辩称违约金标准过高，请求人民法院予以下调，考虑到原告实际损失及房价上涨情况，本院酌定被告一次性支付原告违约金为5万元。

判决后，原被告均不服，上诉至上海第二中级人民法院。二中院审理后认为，当事人双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。郭女士未按约将其户口迁出系争房屋，构成违约，按约应当向何先生承担违约责任。一审法院根据郭女士的申请，考虑到何先生的实际损失及系争房屋的上涨情况，酌情判令一次性支付何违约金5万元并无不当。由此驳回上诉，维持原判。

法律分析：

本案系房屋买卖合同纠纷中常见违约情形之一，卖方交房并过户后未能及时办理户口迁移，导致产生违约行为。但此类违约行为应承担多少赔偿责任，需要综合考虑合同履行情况判断。就本案而言，买卖双方已经办理完成交房、过户等，仅仅卖方户口未能及时迁出，法院综合考虑，涉案房屋价格上涨情况，酌情判令被告承担5万元违约责任，系法院自由裁量权所在。如果涉案房屋价值没有大幅度上涨，则本案大概率会依据双方约定的违约责任承担方式判决卖方的违约责任，而不会降低违约金。

在2018年之前发生此类纠纷，买方只能通过诉讼要求卖方承担违约责任。但是，现在买方除要求卖方承担违约责任以外，可以通过公安机关强制迁出卖方户口。

房屋交易过户后户口迁移新政

上海公安人口管理发布房屋交易后户内滞留户口迁移问题

一、什么情况下房主可以迁移滞留户口？

因订立房屋买卖合同并依法变更产权或公有居住房屋承租权的房屋内滞留的户口才可以迁移；该滞留户口是指滞留于房屋内的所有户口，包括本次及历次房屋产权变更后的滞留人员户口。

二、凭哪些材料申请滞留户口迁移？

房屋现权利人可凭房屋有效权证（即《中华人民共和国不动产权证书》、《上海市房地产权证》、《房屋所有权证》或租用居住公房凭证）、证明房屋系依法交易所得的合同等有关凭证申请将房屋内滞留户口迁出。公安机关仅需核验房屋权属关系，无需再核验当事人具体履约情况。

房屋有多个权利人需要申请迁移滞留户口的，应经全体房屋产权人或公有居住房屋承租人一致同意。房屋权利人无法全体到场的，可委托其中一名房屋权利人代为办理，该房屋权利人需携带经全体权利人共同签名的《申报户口事项申请表》及全体权利人居民身份证，到房屋所在地派出所申请办理滞留户口迁移。

三、当事人拒不迁出的，应该怎么办？

房屋现权利人或者承租人申请将房屋内原有滞留户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知滞留户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户

四、滞留户口人员没有其他落户地方该如何处理？

房屋出售后上家确无他处落户的，可申请将户口迁入实际居住地的社区公共户内。

对于上下家主动一同办理滞留户口迁移，且上家自述确无他处可落户的，无需上家再开具无房证明，公安派出所可根据上家的申请，直接将其户口迁移至户籍地社区公共户内。

因此，房屋交易过户后，新房主不用再担心原房主户口滞留在房屋内，凭相关材料可以申请将其户口强制迁出。

黄劲夫律师，中华全国律师协会会员，上海律师协会会员，上海科尚律师事务所专职律师。专注于民商事领域的诉讼，秉承“提供专业法律服务”的执业理念，用热忱的服务态度，力求为境内外客户提供高水平的法律解决方案。主要执业领域有：房产纠纷、婚姻继承、交通事故、劳资纠纷、刑事辩护、企业法律顾问等。