新城婚姻家庭纠纷律师多少钱,选择产权调换的,安置时互结差价

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因婚姻关系拆迁给予增补面积获得安置房，配偶一方可主张折价分割

【案情简介】

万某飞与林某双于2017年10月登记结婚，婚后未生育。双方因性格不合产生矛盾。林某双于2018年12月、2019年2月二次起诉离婚均未获准许。2020年2月万某飞起诉离婚，法院于2020年5月11日判决离婚，认定林某双收到彩礼现金128，000元及金器(与给付男方的金器相抵，差价酌定为25，000元)，考虑到双方共同生活时间较短，酌情确定林某双返还万某飞彩礼75，000元。

2013年4月，林某良作为被补偿人代表，与崇明县房屋(土地)征收中心签订《置换房屋补偿协议》，核定林某良户居住房屋有效建筑面积180平方米。2017年12月17日，林某良以被补偿人代表，与崇明县房屋(土地)征收中心签订《置换房屋补偿协议》，核定居住房屋有效建筑面积80平方米(增补)，获得补偿款104，000元，由林某良签收。

林某良户安置房价格计算表显示：被补偿人核定应安置建筑面积为260平方米，根据有关政策，安置房面积在核定应安置建筑面积内按一楼2，000元／平方米、五楼2，350元／平方米、八楼2，600元／平方米计算。超核定安置建筑面积0—15平方米内(含15平方米)按一楼2，450元／平方米、五楼2，800元／平方米、八楼3，050元／平方米计算。超核定应安置建设面积15—30平方米(含30平方米)内按一楼3，850元／平方米、五楼4，200元／平方米、八楼4，450元／平方米计算。超出核定应安置建筑面积30平方米以上部分一楼5，850元／平方米、五楼6，200元／平方米、八楼6，450元／平方米计算。

可建建筑面积增补申请表显示，记载建筑面积180平方米，申请增补可建建筑面积80平方米，申请安置面积260平方米，应安置人数4人，即林某良、丁某君、林某双、万某飞(户口在建设镇蟠南村XXX号，村建所出具未建房证明)。

2017年12月17日，林某良支付了三套安置房房款共计903，496.50元。该三套安置房分别为：802室(权利人登记为丁某君，建筑面积125.18平方米，安置房结算面积为121.51平方米)、502室(权利登记人丁某君，建筑面积104.44平方米，安置房结算面积为99.76平方米)、102室(权利登记人林某良，建筑面积104.34平方米，安置房结算面积为99.70平方米)。三套安置房房款组成：802室的121.51平方米安置结算面积×2，600元／平方米(8楼基价)=315，926元；502室的99.76平方米安置结算面积×2，350元／平方米(5楼基价)=234，436元；102室安置结算面积99.70平方米中，38.73平方米×2，000元／平方米(1楼基价)＋15平方米×，2，450元／平方米(1楼超核定面积15平方米内价格)＋15平方米×3，850元／平方米(1楼超核定面积30平方米内价格)＋30.97平方米×5，850元／平方米(1楼超30平方米以上价格)=353，134.50元。

一审审理中，法院依取权进行了调查咨询，原城桥镇村建所干部、现城桥镇拆迁办相关人员表示：拆迁安置依照“崇府发(2007)115号”文确定安置面积。按照“阳光政策”，一家三口的安置面积就是180平方米，若家中子女结婚，老人一户与子女一户整体合计安置260平方米，具体安置份额由家庭内部讨论协商。崇明区建设镇村建所相关人员表示，万某飞的建房权益与父母捆绑在一起，不能再享有分户建房权益。无论婚否，均无法申请建房。如在女方处享受了动迁利益，是否影响将来在户籍地动迁，不作解释。崇明区房屋征收服务事务所相关负责人表示，2013年按在册农业人口核定林某良夫妻三人180平方米。林某双与万某飞2017年10月结婚，政府按照农村建房标准增加80平方米，安置人员4人，包含万某飞在内，至于具体安置组成部分及溢价面积的享受，均以整户计算，不作具体细分。二次选房时间间隔不长，第一轮选是按照13年动迁安置协议选的，第二轮是按照增补80平方米来选的。

加盖上海市崇明房屋征收服务事务所有限公司印章的《关于新城42号地块林某良(户)选房情况说明》显示：该地块于2017年12月进入回搬阶段，该户增补80平方米，第二次选房按80平方米，根据安置房选房单登记顺序，第二次选房面积为海天景苑XXX号XXX室，结算面积99.70平方米。

一审庭审中，林某双、林某良、丁某君表示内部不需要划分份额。目前102室空置，802室已经装修完毕，502室由林某良居住。本案当事人一致同意安置房归林某双、林某良、丁某君所有，万某飞取得相应折价款。

法院就三套房屋市场价进行询价，102室市场成交价在17，000元／平方米左右，502室成交价在18，000元／平方米左右，802室在20，000元／平方米左右。本案当事人均认可法院询价。

【一审判决】

一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点在于万某飞是否能够享受拆迁利益，以及能得到多少利益？就林某良户原有的180平方米拆迁补偿安置，系2013年拆迁时的安置，故拆迁补偿款应属于林某双、林某良、丁某君。2017年订立的拆迁协议是基于万某飞与林某双结婚事实而取得，政策性给予该户的增补可建建筑面积，故该部分补偿款104，000元及安置房屋利益可归万某飞与林某双享有。802室、502室房屋系林某良户原有的180平方米房屋被拆迁后，第一轮选房。102室系增补的80平方米可建未建面积置换所得的安置房。根据三套安置房产权登记及使用情况，以及双方当事人的意见，确定三套安置房归林某双、林某良、丁某君共同共有，由林某双、林某良、丁某君支付万某飞相应折价款。

对于折价款的确定，既要考虑拆迁安置权益的来源、选房的顺序、房屋的市场价、出售房屋应支付的相关费用、万某飞与林某双婚姻基本情况等因素，又要考虑增补面积的取得系基于万某飞与林某双婚姻关系、万某飞系实际安置对象以及对万某飞及林某双今后拆迁权益的影响、万某飞应得的补偿款及林某双、林某良、丁某君支付的购房款、安置房平价购买及溢价购买的权益等等，合情合理确定。综合各方因素后，酌定由林某良、丁某君、林某双支付万某飞安置房折价款800，000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及2007年《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款、2001年《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、2011年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》之规定，判决如下：

一、坐落于上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室、上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室、上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室归林某良、丁某君、林某双共同共有；

二、林某良、丁某君、林某双应于判决生效之日起三十日内支付万某飞拆迁安置补偿款800，000元。

【二审判决】

二审法院另查明，2013年4月及2017年12月17日签订的二份《置换房屋补偿协议》中均有超核定建筑面积阶梯式计价的相同约定。

二审法院认为，根据在案证据显示，万某飞为上海市崇明区城桥镇鳌山村横河306号房屋的拆迁安置人员之一，基于万某飞与林某双的婚姻，上址房屋的拆迁增补了80平方米的有效建筑面积，获得补偿款104，000元，并于第二轮选房时获配102室安置房，一审法院认定该部分补偿款104，000元及安置房屋利益可归万某飞与林某双享有，并无不当。涉案三套安置房屋房款结算时，802室安置房结算面积为121.51平方米、502室安置房结算面积为99.76平方米，超过2013年4月签订的《置换房屋补偿协议》中约定的180平方米，且均按核定安置建筑面积基价计价。而102室安置房结算面积99.70平方米中，按核定安置建筑面积基价计价的仅为38.73平方米，多余面积均按超核定建筑面积进行阶梯式计价。林某双、林某良、丁某君主张在计算102室价值时应扣除353，134.50元的金额，显不合理。且万某飞、林某双因增补还可获得补偿款104，000元。一审法院综合考虑各方因素后，酌定三套安置房归林某双、林某良、丁某君共同共有，由林某双、林某良、丁某君支付万某飞安置房折价款800，000元，尚属合理，可予维持。林某双、林某良、丁某君于一审审理期间对于102室的询价金额予以认可，现上诉又称询价过低，二审法院不予采信。综上，林某双、林某良、丁某君的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

@旧改征收律师上海动迁法网首席顾问，北京盈科（上海）律师事务所资深律师雷敬祺认为：

上述案例是离婚后农村宅基地拆迁安置补偿利益分割纠纷，涉及到安置人员认定、安置面积分割折价标准等法律问题。

（1）关于安置人员的认定

农村房屋拆迁安置政策一般有当地的“口径政策”，比如一家三口的安置面积就是180平方米，若家中子女结婚，老人一户与子女一户整体合计安置260平方米等。具体办案过程中，应对当地的拆迁政策进行深入了解。安置人员的认定也有不同的规定，一般基于婚姻关系和子女关系，均可以被认定为安置人员。

（2）关于安置面积的折价分割标准

农村房屋拆迁的安置房屋面积认购价格一般远远低于市场价格，而且根据认购面积的多少有不同的梯度价格，实际中在分割时候按照认购价格还是按照市场价格，站在不同的立场存在争议。本案中，法院考虑拆迁安置权益的来源、房屋市场价格、婚姻关系等综合因素酌情确定。

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