上海合租协议离婚,最高法房屋租赁纠纷解释14条

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#合同纠纷#最高法院：房屋租赁合同纠纷裁判规则22条

1.合同约定的预租物没有取得建设工***规划***证的，预租合同应认定无效——浙江银泰投资有限公司诉包头市中***置业公司房屋租赁合同案

本案要旨：双方当事人就***不存在或***未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行***规、***解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可残关房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工***规划***证的，预租合同应认定无效。

***：指导与参考.总***71辑（2017.3）

2.不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同惮先购买权，侵害橙购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任——***诉******伟、***学美房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同惮先购买权。侵害橙购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利***，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、的***短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能***确定。

案号：（2016）***94号

***：***法院案例选.总***124辑（2018.6）

3.租赁房屋未取得建设工***规划***证或未按照建设工***规划***证的规定建设，应确认租赁合同无效——中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国***解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高***法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》***二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工***规划***证或者未按照建设工***规划***证的规定建设，则应确认租赁合同无效。合同无效后，根据《合同法》***五十八条的规定，承租人应负返还租赁物的义务，但若承租人与出租人之间仅存在形式上的交接，从未实际占有使，租赁物一直体占有使用，且出租人对此明知，则不应判决承租人负担返还租赁物的义务。

案号：（2014）一中民初字7988号

***：***法院案例选.总***121辑（2018.3）

4.***目的明确的租赁合同中，约定租期未满一方***止合同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款，而非***解除权条款——联丰（厦门）房地产开发有限公司诉***华蓉房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：租赁合同中约洞满合同一方单方***止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方***解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情***予以具体分析。若是***期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方***解除合同的权利。

案号：（2016）字3323号

***：***法院案例选案例.总***115辑（2017.9）

5.法院应结合合同档、日常经验法则、市场交为***惯等判断缔约双方是否存在恶意串通——***波市北仑区***村信用合作联社茬诉***波市北仑鑫***达箱柜厂、***波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：蹬双方当事人签订的合同存在损害其利***的事实，而应被认定合同无效的，由该***三人承担举证责任。***法院应结合合同签订后档、日常生活经验法则、市场交易主体的行为***惯等来判断缔约双方是否存在恶意串通，从而认定合同的效力。

案号：（2015）***2999号

***：***法院案例选.总***110辑（2017.4）

6.承租在建工***的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同——***宏斌诉***文进房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投入使用前一并进行。承租在建工***的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。

案号：（2014）***2883号

***：***法院案例选.总***94辑（2015.4）

7.公产房原承租人在忱亡，其同居一处、共同生活同户***两年以上的家庭成员俊房租赁过户——王淑姮诉***、***三人天津市宗教房产公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：公产房承租人在忱亡，其同居一处、共同生活同户***两年以上的家庭成员，俊房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、的顺序，并征得家庭成员同意后***办理；丁房租赁过户达不成协议的，法院可以根据案件具体情***确定某一家庭成员享有承租权，但需给其他家庭成员适当的经济补偿。夫妻双方对公产臭难以确认的，利的一方负举证责任。当事人举不出有力证据，***法院又无法***实的，可以参照《最高***法院关于***法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》***七条的规定，由夫妻双方共同享有承租权。

案号：（2012）一中民一***字***555号

***：***法院案例选.总***87辑（2014.1）

8.租赁合同中“同时租用、同时***止”条款是对合同解除的约定——***波市鄞州永南服饰有限公司诉***波市鄞州万嘉工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：两份约掇相同的合同主体并不必然成为履行该约定条款的共同体，应当根据合同相对性原则判断三个主体之间签订的两份合同是两个存在一定联系的独立合同还是三方合同。“同时租用、同时***止”条款实则是对合同解除的约定，一份合同的提前***止导致另一份合同解除条件的成就，享有解除权一方有权行使解除合同。

案号：（2012）浙甬民二***字***221号

***：***法院案例选.总***86辑（2013.4）

9.橙购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额——上海远大学******场教育科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：出租人侵害橙购买权的，应当承担赔偿责任。丑损害赔偿时，应以争议发生时系争房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。

案号：（2009）***民四（民）初字***3177号

***：***法院案例选.总***82辑（2012.4）

10.违法建筑租赁合同无效不应给付占有使用***——扬州富尔亿塑胶有限公司致宾馆用品有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利***的约定，特别是掇的合意，系斥思自治的***畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用***的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受***，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于丑给付占有使用***的主张，法院不应予以支持。

案号：（2016）2821号

***：******·案例2018.11

11.当事人一方违约，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的，应当由双方共同承担由此产生的风险和造成的损失——江***溧水民丰葱限责任公司诉南京佳客至科技实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：当事人不仅应当适当履行自己的合同债务，而且基于***信用原则的要求，在必要的限度内，应协助相懂务。根据合同正义原则的要求，应当合理配置合同的附随义务。在当事人一方存在违约行为，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的情***下，由此产生的风险和造成的损失，应当由双方共同承担。

案号：（2016）8733号

***：******·案例2018.5

12.约定的违约金过分高于造成的损失的，由主张过分高于损失的当事人承担举证责任——林毓东诉漳浦金浦医院房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限地承认违约金的惩罚性。约定的违约金过分高于造成的损失的，应由主张过分高于损失的一方当事人承担举证责任，克民法院或者***裁机构进行合理凳当减少。对于金钱给付类违约金过高的调整幅度，应以年利率的24%再上浮30%为标准适当减少为宜。

案号：（2015）***1651号

***：******·案例 2017.2

13.明知发起人为设立公司以自己名义签订合同的合同相对人应向公司追责——中房集团成都房地产开发有限公司诉张之洲、成都市***餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：公司发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人是放发起人或公司承担责任的选择权，应取决于其签订合同时是否知晓发起人是为设立公司而签订合同。如果合同相对人在签订合同时明知这一情***，公司设立后实际享有了合同权利并履行了合同义务，则合同相对人不具有选择权，应由公司向合同相对人承担责任。

案号：（2015）川民***字***579号

***：******·案例2016.5

14.承租人未按照约定的方法伙的性质使，致使租赁物毁损的，应当赔偿侈物的损失——******诉江***冠***机械设备公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：承租人未按照约定的方法伙的性质使，致使租赁物毁损的，应当赔偿侈物的损失。偿约造成租赁物毁损，影响出租人将常对外出租的，承租人应当赔偿肠的租金损失，但出租人俄原因导致扩大的租金损失***担相应的不利***，即出租人的赔偿权利***围受到合同法***一百一十九条规定的减损规则的规制。

案号：（2014）仪新民初字***0424号

***：******·案例2015.24

15.特殊身份关系可排除优先购买权的行使——上海曼登实业有限公司诉上海立地房地产有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：优先购买权具有法定性，在赋予橙购买权的同时，也应保障出租人的合法权***，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。出租人豁份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不***合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。

案号：（2015）沪一中民二（民）***字***98号

***：******·案例2015.22

16.破产清算组可收回职工居住的非住宅公房——重庆磷肥厂***永玲房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：企业破产清算时，职工居住的公有住房应根据房改政策出售给职工。对于企业临时安排给职工居住的非住宅办公楼，其虽具有保障职工居住权的功能，但因不具备房改出售条件，职工无权按照房改政策购买，破产清算组可以收回房屋自行处置。

案号：（2013）渝五中法民***字***02817号

***：******·案例2015.20

17.租赁合同止，敞分割补偿款——重庆市江津区展硕慰商贸有限公司租赁合同纠纷案

本案要旨：租赁合同履行过***中，出租房屋被***征收，其征收补偿对象是房人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向撑分割补偿款***的，***法院不能根据征收补偿协补偿***目名称来确定具体补偿款***是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。

案号：（2014）渝五中法民***字***00785号

***：******·案例2015.8

18.***村违法睫合同无效但保护——王***平与田锡海违法睫合同纠纷上诉案

本案要旨：用地单位租赁***村集体经济组织土地，在未缴纳税***和未履行耕地补平义务的情***下，修建违法建筑物向***三人出租的，睫合同无效。但基于***信用原则，为维护交易稳定、实现社会资源有效配置，用地单位对违法建筑的占利受法律保护，承租方亦应支付占有使用***。

案号：（2013）渝五中法民***字***02602号

***：******·案例2014.10

19.因出租人原因解除房屋租赁合同的，形成附合的装饰装修添附物残值赔偿仍应以现实添附物残值价值赔偿承租人——成都优高投资有限公司诉成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管牢公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：出租人违反先合同义务，租赁合同仍有有效空间，出租人因缔约过失不能继续履行合同义务，撑承担合同违约责任的，应予支持。因出租人原因解除房屋租赁合同后，其形成附合的装饰装修添附物残值赔偿，仍然应当适用合同相对性原则，以现实添附物残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为次承租人添附。

案号：（2014）川民***字***555号

***：******·案例2015.10

20.承租人违约将房屋给他人使用，出租人强行收回租赁物并造成厂，釜不是自力救济——上海真维斯服饰有限公司与******远租赁合同纠纷上诉案

本案要旨：承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。

案号：（2011）浙***民再字***11号

***：******·案例2013.24

21.以将来确定可发生之事作为解除租赁条件的视为掇作出了明确约定——严某与***某等房屋租赁纠纷上诉案

本案要旨：不镀度的设立，系为了避免租赁关系处于不确定状态，导致当事人利***受损，从而赋予合同当时解除权。在审判实践中，当合同双方当事人以未来确定可发生的事实作为租赁关系解除的条件时，应视作双方掇阜约定。

案号：（2013）沪一中民二（民）***字***249号

***：******·案例2013.20

22.未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同相对无效，经补正可以认定为有效——***军辉诉浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：依据合同法理论及相关立法精神，依法必***经过***消防机构验收的房屋，未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同，因违反标的需确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定合同相对无效。但在一审法庭辩论***结前经消防验收合格，租赁标的物***合法律规定，无效合同经过补正已变为有效，且效力具有溯及力，自合同成立时发生效力。

案号：（2011）浙***民***字***114号

为省钱，丈夫外出打工与人合租，妻子知道真相后，果断提出离婚

狡先生在***州打工，是一名老板的家职司机，月薪6000元。

他和爱人***女士是媒人介绍认识的，婚后生了两个女儿，后来，两个女儿都上了学，再加上***母年岁已高，身体又太不好，家里虽然种了将近30亩地，但，除去肥料，省吃俭用，也仅仅维持生活。

于是，***先生跟***女士商量，让她在家里照看孩子和***母，自己外去打工赚钱，以后用钱的地方还很多。

因为***先生会开车，人不但***得***，被一个老板相中，接送他的两个孩子上学。月薪6000，做五休二，工作很轻松。

但里清楚，自己出来是赚钱的，这点工资，除了自己开销之外，也剩余不了多少，他想，趁着自己年轻多赚点钱，于是，一份代驾，这样，工资加在一起也一万多。

三年来，***先生把赚到的钱大部分打回去补贴家用，从未间断过，每年暑假的时候，他让老婆带着孩子来***州度假。

后来，***先生代驾的时候遇到了朱女士，她离异，带着一个6岁的儿子，***天她喝多了，她回家，因为这个事，两个人认识了，也聊得很投机，***先生对朱女士母子非常照顾，朱女士忙的时候，***先生帮她接送孩子，陪他一起玩儿，为了能够互相照应，他们合租了一套两室一厅的房子，住在了一起，就像一对夫妻出双入对。

一晃又一个三年过去了，后来，***先生和朱女士的事情传到了老婆的耳朵里，***女士听到后，她自信地说，我老公不，他把工资都交给我了，哪有多余的钱女人？后来，邻居提醒她，无风不起浪，你还是多留点心吧！

今年暑假，她带着孩子又来***州度假，顺便看看老公的情***，40天暑假很快过去了，临走的***天，***女士在老公的被中翻出一个纸袋子，她很好奇，打开一看，里面藏着两包避孕套，一包打开了还没用完，她这才意识到，老公在这里出问题了。于是，她不动声色的配好了房门的钥匙就和孩子们一起回了老家。

半月后，***女士再次来到***州，她轻轻地打开门锁，老公和朱女士被她抓个正着，她非常生气，声嘶力竭地责备老公，我在家给你带娃孝敬***母，伺候你一家老少，你倒好，在外面干对不起我的事情！

***先生急忙给***女士解释，老婆，你是知道的，我在这里赚的钱都都交给你了，我没花什么钱，我们在一起，纯粹是合租关系，还不是为了能省点房租钱。不信，你问她！

***女士非常失望，我亲眼看见的事情，你还在狡辩，既然这样，我们离婚，你去跟她过吧。

写在最后：

其实，***先生根本没认识自己的错误，还理直气壮地为自己的行为找借口，赚钱养家，这是一个男人的责任和义务，无论任***理由，对伴侣的不忠就是你的不对，多余的解释都是往对方的伤口上撒盐。

此时，他最应该做的就是低头认错，态度要诚恳，一定要断绝和情人的来往，争取伴侣对自己的原谅。

法官巧断民法典“居住权”官司

老***亲去世前留下一份遗嘱：名下一套拆迁安置房归女儿继承，但再恍居住权。这阀吗，又该如***继承？近日，雨获法院发布这样一起典型案例。

1994年，家住南京的老张与前妻协议离婚，两人约定当时只有5岁的婚生女小******亲抚养。此后，老张携女儿一直居住在自己名下一套45***米的房屋内。几年后该房屋拆迁，老***政策通过产权置换，获得一套69***米的安置房，登记在老***人名下。2009年，老张与***某再婚，共同居住于该安置房内，两人没子女。

2019年，老***病去世，去世前订立：名下安置房给女儿小张继承，但再婚妻子***某对该房屋享有居住权。不过，办完了老张的身后事，继母***某拒绝配合小张办理房屋过户手续，甚至不让小张回到安置房居住。

拿不到***亲给自己的房子，小张将***某诉至法院，要求继母配合将案涉房屋过户至自己名下，另外还提出了主张，自己有权在该房屋7***米小房间内居住。被告***某则认为，依照遗嘱，自己对案涉房屋享有居住权，“房子归她没错，但我能住在里面。”

案件审理中，法院向住房保障中心核实，拆迁时，小张作为与老张的同住人，属于拆迁房屋的被安置人，老***此拿到了这套两室一厅的房屋。庭审中，原、被告均认可遗嘱的真实性，并确认了该安置房室内使用面积为48***米，其中小房间面积7***米，与该房同地***同户型面积的房屋出租价格为2500元/月。后来，法院虽多次组织调解，但双方始***各执己见致调解未成。

法院认为，根据《中华***共和国继承法》，老张档有效。案涉房屋作为拆迁安置房，是老张在离婚后、与***某再婚前取得，登记在老***人名下，小张虽不是签订拆迁安置补偿协议的主体，不能单独获取拆迁安置补偿，但老张确因小张而获得了更大面积的补偿。所以，小张对该房屋也是享有居住权的。

老张订立遗嘱时有权为再婚妻子***某设立居住权，但不得影响女儿小张对该房屋的居住权。小张要求过户并对7***米小房间享有居住利***，与其为老张取得现有两室一厅的安置房做出的***献***度相当，应予以支持。

法院最***判决：案涉房屋由小张继承，***某于判决生效之日起两个月内配合小张过户；***某有生之年对案涉房屋中大房间、客厅、厨房、***生间、阳台共计约41***米享有居住权；小张在***某有生之年内对该套房屋约7***米的小房间享有居住权，但不得入住，***某于判决生效之日起，于每日前按照364.58元/月的标准支付小张7***小房间下一年度的租金。

***判后，原、被告均未上诉，该案现已生效。

法院本着促进家庭关系和谐稳定的目的，及时调整裁判方向，选择以支付租金的方式作为对小张居住权利***的补偿。此做法在兼顾当事人意愿的同时，以经济补偿的方式作为小张享有居住权利***的变通，较好平***了双方当事人的利***，实现了法律效果和社会效果的统一。

法官介绍，该案引发的居住权纠纷。虽然判决时，确立居住权的民法典还未正式实***，但运用居住权概念处分自身权利、表达利***诉求的情***日***增多，审判实务中涉及居住权纠纷的案件也不在少数，多发属关系的当事人之间拆迁安置、公房租赁、离婚等领域，这从侧面也反映出居住权入典已具备了现实基础。

法官提醒，“居住权”?日生效的民法典的创新之处，该权利的设立为***群众“住有所居”提供了更有力的法律保障。民法典明确，居住权在原则上可无偿设立，居住按照合同约定或者遗嘱，并经登记而对他人的住宅享有占有、使用的权利，从而可以享有***期稳定的居住权，稳定的生活需要。不过，除非另有约定，居住权不得转让、继承；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

南报***媒体记者 ***源

通讯员 ***蓉蓉

***： 南京日报

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