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离婚时房子怎么分——诉讼离婚房产分割大法

根据广发银行和西南财经大学联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，2018年住房资产在家庭总资产中占比77.7%，随着近年来大中城市房价持续上涨，这一比例预计还将继续升高。

离婚时房产如何分割也经常成为了离婚诉讼中夫妻双方争议的焦点，本文主要分析在没有单独的婚内财产约定的情况下，法院如何判决房产分割？

2021年1月1日民法典开始实施，从此之后，在没有有效的婚内财产约定的情况下，诉讼离婚时双方也未就财产分割达成一致意见，法院会如何判决房产分割？为方便理解，本文以房产登记在一方还是双方的名下之区别，进行分别分析。（根据《适用民法典时间效力的若干规定》，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，原则上适用民法典的规定，因民法典对之前的婚姻法及其解释做了部分变更，故本文对离婚诉讼发生在2021年1月1日以后的案件更具有指导性）。

一、登记在一方名下的房产

1、婚前一方全款或按揭购买，且登记在该方名下

一般法院以签订合同的时间在结婚前还是结婚后来判断房产系婚前购买还是婚后购买。相关判例如下：

案号：（2020）沪02民终220号判例。裁判理由：本案争议焦点是对系争房屋的处理。系争房屋于双方婚前签订居间协议,婚后签订买卖合同。而居间协议只是购房意向的表示,购房的时间节点应从房屋买卖合同签订之日予以认定。故一审认定系争房屋系婚后购买,为夫妻共同财产,并无不当,本院予以认定。
案号：（2013）宝民一（民）初字第8692号。裁判理由：关于上海市X区X村XXX号XXX室房屋,该房屋于双方婚后签订买卖合同,并办理房地产权利登记,该房屋应属夫妻共同财产,现根据本案实际情况,本院依法确定该房屋可归被告所有,但被告应支付原告房屋市场价值一半之房屋折价款,根据双方一致确认之房屋市场价值,对折价款之金额本院确定为X万元。

1.1 婚前一方全款购买或虽按揭购买但在结婚时本人已将贷款已还清的

属于一方婚前个人财产，另一方无权分割。如婚前一方的父母代为出资的，因一方父母的婚前出资为自己子女购房的行为被视为仅对自己子女的婚前赠予，故此时房产仍属于一方个人婚前财产。相关判例如下：

案号：（2016）晋11民终902号。裁判理由：本院认为,婚姻的基础在于夫妻感情。原审基于双方夫妻感情已破裂的现状和双方均同意离婚的意愿,判决双方离婚,双方均无异议,应予确认。关于双方共同居住的位于XX号的一套房屋确系由被上诉人胡某的父亲出资购买,且婚后变更登记在被上诉人名下,依照法律的相关规定,应视为被上诉人父亲对其一方的赠与,原审认定该房产为被上诉人的个人财产并无不妥。

法律依据：民法典第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

1.2婚前一方按揭购买，结婚时未还清按揭款，婚内双方以夫妻共同财产还贷的

属于婚前个人财产，但另一方可以分割共同还贷款项及其相对应的增值部分的一半，具体计算方式为：

另一方可分金额=共同还贷款项及其相对应的增值部分÷2=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2（其中不动产升值率=不动产现价÷不动产成本。不动产成本=结婚时不动产价格+共同还贷对应的所还利息部分+其他费用。其他费用含契税、印花税、营业税、评估费等）

举例说明：如一方婚前购买时，房屋总价为300万，有贷款，税费合计为10万，结婚时房屋价格升至500万，结婚后共同还贷100万，其中所还利息部分50万，离婚时房价经评估为800万，评估费3万，则不动产增值率为800÷(500+50+3)=144%，故可分金额=100×144%÷2=72万。

需要说明的是具体在分割时可能不会完全参考以上计算方式分割，法院会依法考虑一方对房产来源的贡献度、照顾子女一方的利益、妇女权益保护、无过错方利益等因素，酌情调整金额。

法律依据：

民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

民法典第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用（最高人民法院民事审判第一庭）

相关判例如下：

案号：（2019）沪0112民初40958号。裁判理由：关于财产分割。本院认为,根据法律规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务....至于原告补偿给被告暂算至2020年X月共同还贷部分及相对应财产增值部分的金额,结合原告使用夫妻共同财产还贷的金额,双方登记结婚时房屋的评估价格、贷款情况、房屋现在的市场价值等予以确定,同时本院考虑到被告方曾投入X万元装修款及分割夫妻的共同财产照顾子女和女方权益原则等因素,本院酌情确定本案中原告周某某需支付给被告的还贷金额及相应增值部分金额共计X万元。
案号：（2016）沪0113民初16776号。裁判理由：关于XX路房屋。根据法律规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分,离婚时应根据财产的具体情况、照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。对于被告主张的婚前还贷X元部分。原告对此予以否认,认为系被告婚前给付的彩礼,本院认为,被告未提交充分证据证明,且原告主张的事实更符常理,故被告该请求,无事实依据,本院不予支持。对于被告主张的婚后共同还贷部分。本院认为,该房屋虽系原告婚前购买,但婚后使用夫妻共同财产归还了部分贷款,现该房屋价值比之双方登记结婚时亦有大幅增长,故被告该请求,于法有据,本院予以准许。关于具体金额,本院根据财产的具体情况、照顾子女和女方权益的原则,结合婚姻时间长短、对房屋的贡献度程度等因素,综合系争房屋增值、婚后还贷等情况,酌情确定原告支付被告折价款为X元。

2、婚前一方购买，登记在另一方名下（先买房后结婚）

夫妻共同财产，原则上平均分割，但法院可能会考虑到出资一方对房产贡献较大，适当多分。婚前一方购买，登记在另一方名下视为出资一方对另一方的赠予，在没有相反证据足以推翻的情况下，一般认为购买方就个人婚前财产和对方做了特殊约定。

3、婚前一方购买，婚后变更登记在另一方名下的

婚前一方个人财产，婚后变更登记在另一方，一般视为一方对另一方的赠予，双方无约定的情况下，该房产视为夫妻共同财产，原则上双方平均分割，但法院会依法考虑一方对房产来源的贡献度、照顾子女一方的利益、妇女权益保护、无过错方利益等因素，酌情调整比例，不会完全对半分。

4、婚后一方父母出资购买，登记在自己子女名下

出资的一方父母明确约定仅赠予自己子女的，该房屋为一方个人财产，另一方无权分割，出资的一方父母未明确约定赠予自己子女的，该房产属于夫妻共同财产，原则上双方平均分割，但法院会依法考虑一方对房产来源的贡献度、照顾子女一方的利益、妇女权益保护、无过错方利益等因素，酌情调整比例，不会完全对半分。

需要说明的是，登记在自己子女名下不代表一定是明确约定仅赠予自己子女，只能作为法院审理时的参考因素，当事人主张仅赠予自己的，提供如赠予合同、赠予公证等证明会更有利。（在民法典实施之前，根据当时的婚姻法司法解释三，婚后一方父母出资购买，登记在自己子女名下，无须明示赠予即可认定为一方个人财产）。相关判例如下：

案号：（2020）沪0112民初28451号。裁判理由：当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,如无明确约定或未明确表示赠与一方,应当认定为对夫妻双方的赠与,故本案中原被告父母在原被告婚后无论是以装修、还贷亦或以生活补助等名义转账的钱款均应认定为对夫妻双方的赠与。XX路房屋双方合意以XXX万元计,至2020年12月,贷款剩余XXXX元,故该房屋至2020年12月底净值为XXXX元。考虑到双方对房屋的分割意见、房屋现居住情况,房屋可归被告所有。折价款考虑到双方父母在二人婚前的出资金额、双方婚姻关系存续年限、依法照顾女方权益等情况,本院酌定被告支付原告折价款XXX万元。

5、婚后双方出资购买，登记在一方名下的

属于夫妻共同财产，原则上双方平均分割，但法院会依法考虑一方对房产来源的贡献度、照顾子女一方的利益、妇女权益保护、无过错方利益等因素，酌情调整比例，不会完全对半分。

二、登记在双方名下的房产

1、婚前双方购买，登记为双方共有

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。婚前双方共同出资购买，属于按份共有，婚后由于结婚发生财产混同，转化为共同共有。（也有观点认为原来登记为按份共有的，不因结婚而转化成共同共有）。

2、婚前一方购买，登记在该方名下，婚后登记加上另一方

视为一方对另一方的赠予，原则上平均分割，部分法院会考虑到一方对房屋贡献度更大，酌情予以多分。相关判例如下：

案号：（2019）沪0118民初7423号。裁判理由：关于夫妻共同财产分割,上海市X区X路X弄X号房屋系王某1婚前购买,但婚后登记在双方名下,为夫妻共同财产。
案号：（2013）沪二中民一（民）终字第2414号。裁判理由：本院认为,本案所涉上海市X路房屋虽系上诉人婚前购买,但该房屋产权于婚后登记在上诉人蒋某某与被上诉人朱某某两个人的名下,原审法院据此将该房屋认定为夫妻共同财产,房屋贷款为夫妻共同债务,由双方共同偿还,并无不当。上诉人称其于婚前购买该房屋时支付的首付款系其向母亲及亲戚借款得来,但无相关合法有效证据予以证实,本院难以采信。该房屋经评估目前市场价值人民币X元,现尚欠银行贷款人民币X余元,原审法院认定该房屋产权归上诉人所有,由上诉人偿还房屋剩余贷款,并酌情确定由上诉人一次性给付被上诉人房屋折价款人民币X元,已充分考虑到该房屋的来源、上诉人、被上诉人对该房屋贡献的大小及银行贷款还贷情况等因素,并无不妥,上诉人认为显示公允,无事实及法律依据,本院不予支持。

3、婚后双方出资购买，登记在双方名下的

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。

4、婚前一方购买，登记为双方共有（先买房后结婚）

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。婚前一方购买却登记为双方共有，再没有相反证据足以推翻的情况下，一般认为购买方就个人婚前财产和对方做了特殊约定。婚前一方购买登记为双方共有的，应属按份共有，婚后由于结婚发生财产混同，转化为共同共有。（也有观点认为原来登记为按份共有的，不因结婚而转化成共同共有，分割时仍按登记的按份比例分割）。

三、离婚时已购买但产证未办理完成的房产

法院不判决分割该房屋，该房屋办完产证后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。相关判例：

案号：（2020）沪0120民初15884号。裁判理由：至于原告在庭审中主张分割的XX室房屋,因尚未办理产证,目前产权情况不明,且双方均确认有被告父母出资,对产权存有争议,故本案中不宜处理,双方均可另行主张。
案号：（2017）沪0113民初6854号。裁判理由：关于上海市X区X路X室房屋,尚未办理产证,根据案件情况,本案中不予处理。
案号：（2020）沪0113民初5106号。裁判理由：系争房产现未办理产证且可能涉及案外人利益,本案中不予处理。

四、涉及案外人的房产

离婚时，如房产中涉及案外人产权的（双方达成协议分割他人财产的，该协议因无权处分的原因归于无效），法院一般不做处理，告知当事人另诉解决。如果该房产中一方持有的份额中系夫妻共同财产的，另一方方可以另行起诉要求一方和案外人分家析产，然后就析出的一方部分房款再进行分割。

五、其他问题：

1、父母参与出资购房的，如何处理？

1.1 婚后，双方父母参与出资购房的

父母与双方无约定的，该出资视为对夫妻双方的赠予，该出资款转化成的房价部分为夫妻共同财产，分割时平均分割该出资款部分对应的房屋价值。父母与双方约定仅赠予已方子女的，该出资款转化的房价部分为一方的个人财产，故分割时，原则上要留出该出资部分后再进行分割。

1.2婚前，双方父母参与出资购房的

出资应当认定为仅对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，故父母无明确表示赠予双方的，分割时要留出该出资部分后再进行平均分割。父母明确表示赠予双方的，该出资款转化成的房价部分为夫妻共同财产，分割时平均分割该出资款部分对应的房屋价值。

法律依据：

民法典婚姻编司法解释一 第二十九条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

民法典 第一千零六十二条第一款第四项　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

民法典第一千零六十三条第三项 下列财产为夫妻一方的个人财产：（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

2.婚后购房资金来源全部或部分来自一方婚前个人房产卖房款或个人存款的，如何分割？

一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,无论婚前财产在婚后形态如何转换,均不改变依然是一方婚前财产的性质。故此大部分法院会考虑置换房产中的一方婚前财产对置换房产的贡献，扣除该来源后，按夫妻共同财产分割，置换房产的全部资金来自于一方个人婚前财产的，另一方无权分割。判例如下：

案号：（2020）沪0109民初5940号。裁判理由：本院认为,一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,无论婚前财产在婚后形态如何转换,均不改变依然是一方婚前财产的性质,双方婚后购买上海市X路XXX弄XXX号XXX室房产的出资含有明确的一方婚前财产,分割时应充分考虑婚前支出占财产的比例,公平合理的分割。本案双方均认可购房中首付款X万元中的X万元是原告的婚前房屋出售款的部分,故该90万元占房产的比例份额以及增值部分是原告的婚前财产转化而来,应归原告所有。
案号：（2016）沪0112民初16964号。裁判理由：本院认为,被告在200X年即取得了XXXX的房屋,应属于被告的婚前财产,原告称对该房屋也享有权益的意见,本院不予采纳;为了购买讼争房屋,被告将其婚前房产出售,可视为一种房屋置换行为,虽然置换后的讼争房屋属于夫妻共同财产,但被告对于讼争房屋取得的贡献显然远远大于原告。
案号：（2016）渝0153民初3999号。裁判理由：2009年9月30日，根据从邓凤阳账号XXXX的账户取出30万元及90元利息在扣除支付房款金额242644元后剩余57446元，该金额与邓凤阳当日存入其账号XXXX的账户的57446元相吻合；当日取款凭条、会计分录单及存款/转账凭条上的传票号及终端流水号相连；且当日取款凭条及存款/转账凭条上的取存款时间十分接近（仅相隔约3分钟），故本院对被告所称购买荣昌住房的房款来自于其账号为XXXX的账户上存款的事实，予以采信。账号为XXXX的账户上30万元存款中有27万元系被告个人婚前财产，余下3万元系被告母亲罗旌秀的赠与款。因荣昌住房的购房款金额242644元未超出被告个人婚前财产的27万元且原告没有证据证明罗旌秀将这3万元赠与给原、被告用作购置荣昌房屋的出资，因此本院认为购买荣昌住房的房款242644元均来自被告邓凤阳的个人婚前财产。综上，荣昌住房系被告用婚前个人财产购买，应系其个人财产，加之，原告没有举证证明荣昌住房购房款的来源及流向，故原告要求对荣昌住房予以分割，被告支付原告房屋价值15万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

3.关于婚内财产约定的几个问题

3.1效力问题

签订书面婚内财产约定本质上属于民事法律行为，故必须满足一般民事法律行为有效的条件才会生效，即主体具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在双方恶意串通损害他人利益、不违背公序良俗。故而含有类似“出轨后愿意净身出户”的《保证书》因违反公序良俗而无效（也有法院认为保证书缺乏双方合意的形式要件而无效）,类似“如若出轨，愿净身出户”的保证书虽然无效，但一般可以作为认定一方违反夫妻忠实义务，具有过错的证据，可以在分割财产时主张少分割过错方。

案号：（2015）二中民终字第03939号。裁判理由：双方虽于XX年7月10日签订的《夫妻协议》第二条约定了“双方之间和谐相处,互相尊重,无论任何情况下,都不得出脏口,不得轻言离婚(除非有重大的感情危机和原则问题),否则过错方要承担骂人和轻言离婚的一切后果(净身出户)”,但因该条款违反了婚姻法关于婚姻自由的规定,故原审法院认定该条款为无效条款并无不当。
案号：（2017）沪0101民初30456号。裁判理由：本院认为房屋产权归原告所有并由原告归还剩余贷款为宜,至于被告所称原告在《保证书》中表示如再有婚外情则净身出户,系以解除身份关系为依附条件的财产分割,缺乏法律依据,被告提出按照上述《保证书》执行财产分配,难以支持,但考虑到双方对该房屋的贡献大小及原告在婚姻中存在一定过错之情形,被告可适当多分折价款。

3.2婚内财产约定与以离婚为目的的财产分割协议不同

婚内财产约定是明确具体约定夫妻婚前个人财产即婚后夫妻共同财产归属的协议，非以达成协议离婚为目的的财产分割协议，故双方未能协议离婚的，不影响该约定的效力，而以离婚为目的财产分割协议则相反。

3.3婚内财产约定处分他人财产部分无效

婚内财产约定处分他人财产部分无效，其他部分不存在无效的法定事由的，当属有效。

关于本文所引判例的说明：我国非判例法国家，判例不具有普遍适用性，而且每个判例具有的影响该案判决的各种个性化因素，因此请读者谨慎参考。

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超全汇总：离婚房产分割常见情形（2020）

房产分割是离婚案件中非常常见的问题，也是老百姓和专业人士普遍关心的问题。

离婚房产怎么分割?答案全在这里，下文本律师从我国《婚姻法》出发，结合司法实践，分别从父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或赠与房产、借他人名义购房和家庭成员共同建房等六个方面完整给大家解读离婚房产分割的常见情形及其处理方法和实务难点突破。

一、父母出资购房在子女离婚时的处理方法和实务难点突破

为了便于大家理解，我把父母出资购房的不同情形共分为十一类，逐一给大家解析：

1、婚前一方父母出资购房，房产登记在自己子女名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答： 婚前一方父母出资，房产登记在自己子女名下，这时候要分两种情况：父母是否全额出资。如果父母全额出资，产权也登记在自己子女名下，则视为自己子女的婚前个人财产。若无其他约定，离婚时，不能作为夫妻共同房产进行分割；如果父母只部分出资，产权登记在自己子女名下，剩余房款以按揭贷款方式支付，且由夫妻共同还贷，则离婚时一般会将房屋判给登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分，由取得房屋的一方对另一方进行补偿。

实务难点突破：如果一方父母出资为俩人婚前购房时，既没有声明提供的购房款是对俩人的借款，也没有明确表示是对双方的赠与，应当怎么处理？在这种情况下，按照最高人民法院司法解释的规定，一方父母为其子女婚前购房的出资应视为对自己子女的个人赠与。如果该出资款项是子女的借款，则应根据实际情况确认债务人是一方还是双方，然后按债权债务处理。此时，应当提供借款方面的证据，如果没有证据证明，应推定为系对其子女的个人赠与。

2、婚前一方父母出资购房，房产登记在另一方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：这种情况，一方父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜，房产一般认定为夫妻共同财产。非登记方，即出资父母的子女，有权要求分割房产。当然，如果父母明确表示赠与给另一方所有或双方有其他约定的，则按照父母赠与的意思表示或者双方的其他约定处理。

实务难点突破：实际生活中，会出现很多复杂的情况：①如果一方父母出全资购房，明确表示赠与给另一方，则该房产属于另一方的婚前个人财产；②如果一方父母部分出资购房，明确表示赠与给另一方，则离婚时一般会将房屋判给另一方即登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分，由取得房屋的一方对另一方进行补偿；③若父母出资一方有证据证明房产证记载于另一方名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的，则仍应认定为对父母出资一方的赠与。④如果双方有其他约定，比如关于双方各占房产多少比例，或者如果双方不结婚该房产就不属于夫妻共同财产等等，则按照双方约定进行处理。

3、婚前一方父母出资，产权登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定份额享有产权；如果双方约定了共有方式是共同共有，则一般视为等份共有。

实务难点突破：①在实务中，如果双方约定了共有方式是按份共有，并进一步约定了各自份额，基本上很多法院判决都是一致的，即判决双方按照登记份额享有产权；②如果双方约定了共有方式是共同共有，很多法院判决就会出现不一致的地方，有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分；有的法院则会根据房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短以及双方对该房屋所作贡献大小等因素，进行倾斜分割，并非夫妻双方一人一半。本律师认为后一种判法较为妥当，既能保证出资人的利益，也充分考虑了男女双方的感情投入，合情合理，更能说服人心。

4、婚前双方父母均出资，产权登记在一方子女名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：《婚姻法解释三》第七条规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”因此，婚前由双方父母出资购买的不动产，即使产权登记在一方子女名下，也应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与，如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。

实务难点突破：上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则，应按以下情况处理：①若出资均系双方父母对双方的借款，比如双方都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条，则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在离婚时，双方应按照1比1的比例分割房产。同时，双方应共同偿还对双方父母的还款义务，并承担连带责任；②若出资均系父母对俩人的赠与，比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与双方的，则在离婚时，双方应按照1比1的比例分割房产。同时，俩人无须向双方的父母承担还款义务。

5、婚前双方父母均出资，产权登记在双方子女名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：应当认定为父母出资购房是对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。分割时，一般还是按照出资比例进行处理。

实务难点突破：上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。如果是借款，则按照债务处理；如果双方父母明确表示出资是赠与双方的，则按照赠与处理（可参考上述第4点的“实务难点突破”）。

6、婚后一方父母全额出资购房，产权登记在出资方子女名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：根据《婚姻法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

实务难点突破：①适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明，如果有证据证明父母在出资时借款的意思表示清楚的情况下，则仍应以父母当时的意思为准，而不适用此种推定;②在司法实践中，如果是婚后一方父母全额出资，并且房产登记在自己子女名下，一般视为只对自己子女一方的赠与，即应当适用婚姻法解释三第七条，该房产应认定为自己子女的个人财产；但是如果是婚后一方父母部分出资，尽管房产登记在自己子女名下，一般推定该出资属于对夫妻双方的赠与，即应当适用《婚姻法解释二》第二十二条的规定，该房产属于夫妻共同财产。所以，提醒各位父母给自己孩子买房时，尤其要注意：一是要全额出资，不要部分出资；二是要保留全额出资的证据，比如银行流水。建议专款专用，不要使用几个银行账号转账，以免举证不能或者出现和其他财产混同的情形。如果要了解相关的真实案例，请关注本律师2018年8月14日写的原创文章：【不可能的辩护系列之一】截然不同的两条婚姻法规定：父母出资给子女购房，离婚时到底算谁的？

7、婚后一方父母全额出资购房，产权登记在双方或者另一方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：离婚时一般会按照夫妻共同财产分割，因为根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，父母出资部分应当认定为对夫妻双方的赠与，除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方。

实务难点突破：①双方结婚后购房，一方父母出资，且房产证记载于另一方一人名下的，若另一方不能证明该出资为对其一人的赠与，一方父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与;②双方结婚后购房，一方父母出资，且房产证记载于双方名下的，该出资仍应认定为对夫妻双方的赠与为宜，这也符合社会常理；③适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明，如果有证据证明父母在出资时借款的意思表示清楚的情况下，则仍应以父母当时的意思为准，而不适用此条推定。

8、婚后一方父母部分出资购房，产权登记在出资方子女名下，由双方共同还贷，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：婚后一方父母部分出资购房，产权登记在出资方子女名下，由双方共同还贷，在现实生活中属于比较常见的一种情形。此种情形中，房产到底应该怎样分割，在司法实践中颇有争议。有人认为应当按照《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定处理，部分出资部分是对双方的赠与，婚后还贷部分属于夫妻共同财产，所以该房产应当平分；有人认为应当根据《婚姻法司法解释三》第七条规定，该不动产应当认定为出资方子女的个人财产，所购房屋婚后还贷部分及其对应增值部分属于夫妻双方共同共有。

实务难点突破：目前较为普遍的判法是，该类房产一般认定为夫妻共同财产。当然为了防止出现显失公平的情况，对一方父母部分出资为子女购房的，离婚分割时可对父母出资的子女一方予以适当多分，至于“多分”的数额如何掌握，应由法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。

9、婚后一方父母部分出资购房，产权登记在双方或者另一方名下，由双方共同还贷，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：离婚时一般会按照夫妻共同财产分割，因为根据《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定，父母出资部分应当认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与一方的除外。

实务难点突破：该种情形的房产，父母出资的子女一方是否可以适当多分，目前没有统一的判决标准，法官有一定的自由裁量权。

10、婚后双方父母出资购房，产权登记在一方子女名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：一般会根据《婚姻法解释三》第七条的规定，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

实务难点突破：该种情形的房产，现实生活中的情形比较复杂，有双方父母全部出资的，有双方父母部分出资的。如果是全部出资，按照父母出资比例分割，比较好处理；如果是部分出资，就不好按照出资比例分割，因为婚后还有子女双方共同还贷部分，通行的判法，会按照共同共有处理，并照顾出资方的利益，对出资多一方子女适当予以多分。

11、婚后双方父母出资购房，产权登记在双方子女名下，子女离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：如果无其他相反约定，双方父母出资应当认定为对双方的赠与，离婚时一般会按照夫妻共同财产分割。

实务难点突破：①该种情形的房产，出资多的一方子女是否可以适当多分，目前没有统一的判决标准，法官有一定的自由裁量权；②针对6-11种情形的房产，若出资系一方父母或双方父母对双方的借款，比如双方都作为借款人以俩人的名义向父母出具了借条，则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务，双方应共同偿还并承担连带责任。如果借条是出资方子女自己一人签订的借条，此类借条法院一般不予认可，所以，如果父母出资给子女购房，如果确系借款，建议在签订借条时要求双方签名为妥。

二、婚前和婚后购房在离婚时的处理方法和实务难点突破

为了便于大家理解，我把婚前婚后购房的不同情形共分为四大类，11小类，逐一给大家解析：

（一）婚前买房，且房产登记在一人名下（4种情形）

1、婚前全款购房，并登记在自己一人名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：如果双方没有相反的约定，该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产，离婚时另一方无权分割该房产。婚前全款购房，并登记在自己一人名下的房产，属于登记方在结婚之前就已经享有所有权的财产，因此，根据我国《婚姻法》第十八条和相关司法解释的规定，该房产属于登记方的个人财产。

实务难点突破：该类型房产在离婚分割时，有朋友经常会问到以下几种情况如何处理的问题：

①该类型房产，如果是婚后取得的房产证，能否作为夫妻共同财产分割？

本律师认为，该类型房产是一方在婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在夫妻关系存续期间，但该类型房产不过是出资方个人婚前财产在物质形态上的转化即由动产货币转化为不动产房屋，因此，该类型房产仍属于其个人婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割。

②该类型房产，如果在婚后出售，房屋增值部分能否作为夫妻共同财产分割?

本律师认为，该类型房产的增值是由于房地产市场行情的变化所造成，属于自然增值，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然归属于原物所有人个人所有。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人所有，不应作为夫妻共同财产分割。

③该类型房产，如果婚后用于出租，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

本律师认为，该类型房产用于婚后出租属于一种经营行为，如果另一方参与了经营，按照我国《婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定，此时的租金收入属于夫妻共同财产。所以，该类型房产婚后出租所取得的租金收入是否可以作为夫妻共同财产分割，关键点在于另一方有无“参与经营”。各地法院在处理该类型房产租金归属问题时，采取的举证责任原则完全不同：有的法院要求另一方举证证明其参与了房产出租的经营管理；有的法院则采用推定原则，即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理（比如发布租赁信息、签订房屋租赁合同、催收租金）仅由自己一方进行的，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。因为举证责任分配不同，往往导致最后的判决结果迥然不同。

④该类型房产，如果婚后由双方经营出售，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

这里说的经营出售，是指婚后不断地将房产卖出、买入，经过一系列的“炒房”操作，伴随着房地产价格不断上涨，该类型房产原来的价值变成了更高价值的一套或者数套房产。本律师认为，根据《婚姻法》司法解释二 “婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”属于夫妻共同财产的规定，该类型房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将现在房产的价值扣除该类型房产原来的价值后，将收益部分作为夫妻共同财产分割。这就提醒我们，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。

我们分析以上②③④这三种情况，确定该类型房产增值部分的归属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。

⑤该类型房产，一方承诺结婚后即转化为共同财产的，离婚时该房产能否作为夫妻共同财产分割?

本律师认为，不管是一方口头承诺还是书面承诺，该类型房产仍属于其个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割，除非双方在公证处做了公证。《婚姻法解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”因此，一方承诺把其婚前房产在结婚后即转化为共同财产的，在房产没有办理房产变更登记之前，一方可以行使撤销权。另，合同法第一百八十六条第二款规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”也即经过公证的赠与合同，是不可以撤销赠与的。因此，如果该类型房产，一方承诺结婚后即转化为共同财产，建议尽快去公证处做公证。公证以后，如果双方离婚，该房产即可以作为夫妻共同财产分割。

2、婚前全款购房，并登记在自己名下，婚后加上另一方名字，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：如果双方没有相反的约定，加名行为视为一方对另一方的赠与，该类型房产属于夫妻共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产分割。

实务难点突破：

①该类型房产加名之后，一方能不能行使撤销权，撤销赠与？

本律师认为，《婚姻法司解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该规定其实已明确，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与，但若赠与房产已经办理变更登记则不能撤销赠与。另，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产证书是权利人享有该不动产的证明，房产证上已记载了被加名人为房产共同所有人，那么该房产便属于双方共同拥有。因此，该类型房产加名之后，不能行使撤销权。

②该类型房产加名之后，离婚时，是不是两个人对半分割？

本律师认为要分情况。该类型房产加名后，双方对该房产拥有共同所有权，在他们没有分割之前是所有权人。如果双方婚姻关系结束，意味着双方没有了共有基础，财产就可以分割。共有分为两种：一种是按份共有，一种是共同共有。如果是按份共有，因为双方当初对房产所有权约定了具体的份额，而且该约定是双方的真实意思表示，那么应按照双方约定的份额分割房屋的所有权。如果是共同共有，很多法院往往会出现不一致的判决，有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分；有的法院会根据财产的具体情况做出判决，比如会全面考虑购买该房产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献的大小等因素，对婚前购房的配偶一方予以适当多分，避免出现显失公平的情况。本律师认为后一种判法较为妥当，既能保证出资人的利益，也充分考虑了男女双方的感情投入，合情合理，更能说服人心。

3、婚前首付买房，并登记在自己名下，婚后共同还贷，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

实务难点突破：

①婚前首付买房，并登记在自己名下，如果婚前还完贷款，离婚时，房产如何分割？

该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产，离婚时另一方无权分割该房产。如果另一方有证据证明其在婚前也参与了还贷，则本律师认为，还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方根据双方还贷的实际情况对另一方进行补偿。

②该类型房产，如果离婚时双方关于补偿金额协商不成，取得产权的一方，如何给另一方补偿，即补偿的金额如何确定？

实践中，各个法院计算方法不一，得出的结果也不一致。为了便于大家理解这个实务难点，我团队陈鉴豪律师写了一篇文章，发表于本公众号，请关注2018年9月3日原创文章——难倒98%的人：离婚案件房产增值部分究竟如何计算？在文章中，陈鉴豪律师结合其多年的婚姻家事实战经验，总结归纳了在司法实践操作中四种常用的计算方式，想学习研究的朋友可以点击查看。

4、婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：该类型房产，可以分三种不同情况：①另一方无法证明自己有出资。法院打官司讲的是证据，所以如果没有证据证明自己出资了，即使是确实出资的，比如给的是现金，如果对方不承认，其权益也是无法受到保障的，此种情况，往往会被法院认定为登记方的个人婚前财产；②另一方能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资。此种情况即使是房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，也应视为夫妻共同财产，在分割时按照夫妻共同财产的分割原则进行处理。③另一方能够证明其出资及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资。该种情况下，因为登记一方在婚前就获得了该房屋的所有权，房产属于产权证登记一方的婚前个人财产。非登记一方的出资则视为对登记一方的赠与或登记一方对非登记一方的个人债务。

实务难点突破：

①该种类型房产，产权非登记一方如何证明其有出资？

婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下，此种情形在生活中经常出现。双方共同出资买房，有的是共同支付全款，有的是共同支付首付款。一般情况下，男方为了表明爱意或者结婚意愿，往往愿意将房产登记在女方一人名下。一旦感情出现危机，对于产权非登记一方就比较不利。如果产权登记一方不承认非登记一方有出资或者是基于共同所有的目的而买房的情况下，非登记一方对此负有举证的责任。因此，如果是婚前双方共同出资买房，建议最好登记为双方名字，如果确实要登记一方名字，则要保留好相关的出资凭证。如果是基于结婚为目的（共同所有为目的）共同出资买房，最后保留相关的书面凭证，比如签订书面协议，保留相关的聊天记录等。

②另一方能够证明其出资以及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，此种情况非登记一方的出资到底是按赠与还是按照债务处理？

另一方能够证明其出资以及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，此种情况非登记一方的出资法院到底是按照赠与还是按照登记一方对非登记一方的个人债务来处理，个人认为还是要探究当初两个人共同出资买房时的原意。一般情况下，如果没有证据证明非登记一方有明确的赠与意思表示，我认为按照债务处理比较合理，避免显失公平。

③一方能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，房产视为夫妻共同财产。既然如此，是否意味着在实务中就是双方平均分割呢？

在司法实践中，该种类型的房产处理方式会出现许多不同。有些法院会按照《物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定进行处理，如果出资额不同，会按照出资额占的份额处理；有的法院会参考双方对房屋出资额大小、婚姻关系存续长短、双方实际需要、照顾子女和女方权益等等因素，对房产进行分割，法院有比较大的自由裁量权。

（二）婚前买房，且房产登记在双方名下（3种情形）

5、婚前双方共同出资买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：该类房产属于双方的共同财产。房产共有的方式有共同共有和按份共有两种。夫妻财产的共有，有约定的从约定而按份共有，没有约定的则是共同共有。婚前双方购房时，因为没有婚姻关系，此时房产登记管理部门一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。因此，如果房产证上已经载明了俩人的房产份额，则该份额视为夫妻约定的按份共有份额，房产应按此比例进行分割。如果有的房产登记管理部门不做要求，房产证上没有约定双方的房产份额，则法院会按照共同共有进行分割。

实务难点突破：

该种类型房产，如果房产证上没有约定双方的房产份额，法院会按照共同共有处理，是否意味着就是两个人均分？

在司法实践中，有的地方法院往往采取“一刀切”的处理方法，既然房产登记为共同共有，就判决为双方均分。有些地方法院一般会考虑到双方实际的出资比例大小、婚姻存续的时间长短、男女双方是否有过错等情形，酌情决定房产的分割比例，而不一定拘泥于夫妻共有财产即各半比例而进行处理。当然，此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己当时实际出资情况的证据。

6、婚前一方全款出资买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：虽然购房资金全部由一方承担，但房产证办理到双方名下的事实表明，出资一方已与非出资一方就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定，因此，该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，法院会按照共同共有进行分割。

实务难点突破：

该种类型房产，如果房产证上没有约定双方的房产份额，法院会按照共同共有处理，是否意味着就是两个人均分？

由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据，因此，若无足以推翻房产证记载的相反证据，一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。同时，我国婚姻法第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”基于此，双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定，一方在婚前出资并以双方的名义购房的，由于此时房产证也会相应地办理到双方名下，故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产，有些地方法院据此判决两个人平分。这就提醒实际出资人在购房时，一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识并可接受的情况下，才考虑加了上另一方的名字。有些法院会考虑出资情况，倾斜分割。比如，上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共同财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”具体多分多少，该意见没有明确，法院根据个案情况有一定的自由裁量权。

7、婚前一方首付买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：虽然首付款由一方承担，但房产登记在双方名下，如果房产证没有约定份额，该套房产应属于双方的夫妻共同财产，法院一般情况下以平分为原则分割房产，也有部分法院会考虑出资情况，对出资方适当多分。如果房产证上约定了份额，则双方应按此份额分割房产。贷款一般情况下属于双方共同债务。

实务难点突破：

婚前一方首付或者全款买房，并登记在双方名下，如果最终两人分手了，没有结婚，此时房产应该如何分割？

此种情况，在实务中经常会出现以下三种不同的审判观点：①从物权角度分析。不动产产权以不动产权薄为准，现房产证既然是双方的名字，该房产即为双方共有，在无约定份额的情况下，为共同共有，因此，双方应该平分；②从彩礼角度分析。房屋之所以登记为恋爱双方的名字，是出资方以结婚为目的一种赠与，具有彩礼的性质。《婚姻法解释（二）》第十条规定，双方未办理结婚登记手续的，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，人民法院应当予以支持。据此，法院应该判决彩礼返还，即房产归出资方个人所有，无需支付任何房屋补偿款；③从不动产登记的角度分析。房屋已经确定为男女双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

（三）婚后买房，且房产登记在一人名下（2种情形）

8、婚后使用夫妻共同财产买房，并登记在一人名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：婚后使用夫妻共同财产购房，不管房产证登记在哪一方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割，法院会按照实际情况判决哪一方拥有房子，获得房产的一方根据实际情况对另一方进行补偿。

实务难点突破：

①离婚时尚未取得房产证的房产如何分割?

如果双方可以协商一致，可以在离婚协议书约定房产的归属。如果不能就房产归属协商一致，而需要通过法院诉讼解决，则由于该套房屋尚未取得产权证，有些法院会按照《婚姻法解释(二)》第二十一条的规定处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。有些法院会直接告知当事人，房屋的所有权、使用权均不在本案处理，等取得完全所有权后另行处理。

②离婚时，如果双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见，法院一般按照哪些方式处理？

Ⅰ、竞价取得方式。即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，由出价高的一方取得所有权。出价高的一方取得所有权后，按照出价（如果有贷款，需要剔除贷款）补偿一半给另一方。

Ⅱ、作价补偿方式。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。这是目前房产分割中法院常常采取的方式。

Ⅲ、拍卖分割方式。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。这种方式在房产分割中比较少见。

9、婚后完全使用婚前财产买房的，并登记在自己名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：《婚姻法解释(一)》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”一方的婚前财产不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。因此，婚后完全使用婚前财产买房，属于一方婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是个人财产，因此，该类型房产属于其个人财产。

实务难点突破：

婚后使用婚前财产买房，如何防止“被”变成为夫妻共同房产？

使用婚前财产在婚后买房，是一种比较常见的现象，比如小房换大房，旧房换新房。很多人关心，婚后使用婚前财产买房，如何防止“被”变成为夫妻共同房产？首先，房产证要登记在自己名下，不能登记在双方名下。因为如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。当然，如果愿意加上另一方名字，并知晓和接受加名的法律后果，那是另一回事，我们在下文讨论，在此不再赘述。其次，使用婚前财产在婚后买房，要避免和其他婚后财产混同，并保留好相关的出资证据。如果购买房产的资金不是全部使用婚前财产的，或者即使是使用了全部婚前财产，但和婚后财产出现了混同导致分不清楚购买房产的资金来源的，均有可能被法院认定为夫妻共同财产。所以要谨记两点：一是要做到全部购房资金来源于婚前财产；二是要专款专用，建议可以设立单独账户，避免和婚后资金混同。

（四）婚后买房，且房产登记在双方名下（2种情形）

10、婚后双方买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：婚后使用夫妻共同财产购房，不管房产证登记在一方名下，还是双方名下，该房产都属于夫妻共同财产。离婚房产分割，法官会按照实际情况判决房产归谁。如果没有贷款，获得房产的一方根据房产的现价值的一半对另一方进行补偿；如果有贷款，获得房产的一方根据房产的现价值剔除未还清房贷后的一半对另一方进行补偿，没有还清的贷款由取得房产的一方继续还贷。

实务难点突破：

①房产证上载明的夫妻双方的房产份额不均等，离婚时如何分割该房产?

婚后双方买房，一般情况都登记为共同共有，此时房产分割一般以平分为原则。如果登记为按份共有，且房产证上载明的双方的份额不均等，该房屋应按照房产证上载明的份额分割，而不应均分。理由如下：首先，夫妻财产制分为法定财产制和约定财产制。在双方有约定的情况下，优先适用的是约定财产制而不是法定财产制。其次，房产证上载明的房产份额是房产登记机关依据夫妻双方书面材料进行办理的，双方对该房屋这一夫妻特定的财产已经有了事先的书面约定。因为如果没有书面约定，房产登记机关是不可能注明房产份额的。因此，在这种情况下房产自然按照双方的约定处理。这就提醒我们：婚后买房今后如果要双方平分，要么注明为共同共有，要么注明各自占50%的房产份额。

②离婚时，扶养子女的一方或无过错的一方可否优先取得房产所有权?

法院判决房产归谁所有时，一般需要考虑以下几方面因素：①考虑双方的住房情况。一般情况下应照顾无处居住的一方；②考虑照顾抚养子女的一方。为确保孩子健康成长有一个稳定的居住环境，将房屋的所有权判给抚养孩子的一方，合情合理；③照顾无过错的一方。一方有婚外情、家暴等婚姻法规定的重大过错，在判决房产归属时，往往会考虑无过错方。

11、婚后一方以婚前财产买房，并登记在双方名下，离婚时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：此种情况，离婚时，房产应当作为夫妻共同财产分割。前已述及，婚后一方以婚前财产买房，如果房屋登记在一方名下，应当认定房产为一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割；但是，如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，该房屋应认定为夫妻双方的共同财产。

实务难点突破：

公民对个人的财产权益具有处分权，比如，双方可以通过约定，将一方拥有的房产赠与另一方。变更房屋登记，在房产证上加署配偶的名字，就是一种常见的赠与方式。只要公民个人理解“加名”的法律后果并愿意承担，夫妻双方可携带相关证件，到房屋登记管理部门办理变更登记手续。如果双方没有对房屋的份额做出特别的约定，而只是简单地加上另一方的名字，则应认定房产归夫妻双方共同所有。在共同共有的情况下，有些法院会判决两个人均分；有些法院会考虑出资来源、双方对房产的贡献、婚姻关系存续期间的长短、双方是否有重大过错等综合性因素进行倾向性判决，此时法院有一定的自由裁量权。因此，本律师建议，此种类型的房产，出资一方愿意在房产上加上另一方名字，为了避免将来发生纠纷，还是将双方各自拥有的房产份额在房产证上注明为宜。

三、恋爱或同居期间购房在双方分手时的处理方法和实务难点突破

为了便于大家理解，我把恋爱或同居期间购房的不同情形共分为五类，逐一给大家解析：

1、一方出资，房屋产权只登记在出资方一人名下，双方分手时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：如果双方没有相反的约定，该房产应当认定为出资方即房产登记一方的个人财产，分手时另一方无权分割该房产。

实务难点突破：有朋友经常会问到以下几种情形如何处理的问题：

①如果另一方没有出资购房，但出资装修了，该类型房产能否作为共同财产分割？

本律师认为，该类型房产不能作为共同财产分割，依然属于出资方的个人财产。因为另一方出资装修的行为，是对该不动产的添附行为，根据民法和物权法的相关规定，添附行为不会导致不动产的所有权性质发生改变。因此，该类型房产不能作为共同财产分割。如果最终双方分手，由于存在另一方出资装修的事实，房产登记一方作为受益人，没有法律根据取得利益，而出资装修一方受到损失，且两者具有因果关系，故房产登记一方取得的利益构成不当得利。因此，房产登记一方应当把装修款返还给出资装修一方。

②该类型房产，如果双方书面协议约定房产归双方所有或者非出资方所有，双方分手时，房产能否按照约定分割？

本律师认为，该类型房产不能按照双方约定进行分割，房产登记一方可以行使任意撤销权，撤销协议中的约定。《婚姻法解释（三）》第六条规定：“婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”因此，根据《合同法》第一百八十六条的规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不能任意撤销外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。所以，只要房产没有变更登记过户，房产登记一方都可以撤销协议中的约定。

2、一方出资，房屋产权登记在另一方名下，双方分手时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：在司法实践中，此类纠纷会着重考察双方是恋爱买房还是同居购房及购房的目的。一般情况下，此类房产的处理分为以下几种情形：①如果双方没有结婚的目的，仅属于恋爱型购房，那一方出资给另一方购房的行为只能算是普通的债权债务关系。恋爱关系终止时，出资方可要求另一方退还支付的全部购房款；②如果双方是以结婚为目的恋爱或者同居，且一方出资买房并登记在另一方名下属于其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的赠与行为（有些法院认为属于彩礼）。该赠与行为是附解除条件的民事行为，即将双方不结婚作为赠与行为失去法律效力的依据。如果双方分手，导致无法结婚，赠与行为就失去了法律效力，出资方有权要求对方返还全部购房款（备注：大部分法院支持返还全部购房款，个别法院还支持返还房产）；③如果两人未办理结婚手续，但长期共同生活，有些法院会认为，双方之间的财物状况通常会混同，在同居期间购得的房产也属于双方的共同财产，按共同共有的规则处理；有的法院则认为，同居毕竟不是夫妻关系，缺乏共同共有的法律基础，应当按照按份共有的规则处理。

实务难点突破：

如果一方出资购房，尽管房屋产权登记在另一方，但双方签订有书面协议约定房产属于出资方个人所有，该类型房产如何分割？

本律师认为，该类型房产属于出资方的个人财产。《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、当事人的真实意思保留等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法依理应当给予法律保护的事实物权。《物权法》第二十八条至第三十条亦有类似的规定。在日常生活领域，存在大量由一方签订购房合同，而将房屋产权登记在另一方名下的情形，但实际上双方之间有另行约定，此种约定充分体现了双方的真实意愿，系双方意思自治的结果，应当受到法律的尊重和保护。因此，如果一方出资购房，尽管房屋产权登记在另一方，但双方签订有书面协议约定房产属于出资方个人所有，从而排除了登记方的房屋所有权，该约定合法有效，如果出资方提起所有权确认之诉，对其要求房屋产权归其所有的诉请，法院应当予以支持。

3、一方出资，房屋产权登记在双方名下，双方分手时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：如果恋爱或者同居期间，一方出资，房屋产权登记在双方名下，从我国不动产物权以登记为准的角度分析，则双方在该房屋所有权上就是共有关系，房产属于双方共有。由于两人尚未结婚，不构成婚姻家庭关系，根据《物权法》第一百零三条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”因此，在两人事先没有约定房子是共同共有还是按份共有的情况下，应当属于按份共有。当双方分手即共有关系终止时，对共有财产的分割，一般法院按照以下两方面考虑：一是如果双方有协议的，首先按协议处理；二是如果双方没有协议的，在房产的具体分割上，应根据双方对取得房产贡献的大小，主要是出资额来决定各自份额，同时适当考虑照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，确定房屋的产权归属为一方所有，并由取得产权的一方给予对方相应的补偿金。补偿金额的多少，法院有一定的自由裁量权，各地法院在判决中可能有所偏差。上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定：“恋爱期间共同购房一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理:从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额般以10％～30％的份额为宜。”

实务难点突破：

既然房产登记在双方名下，能否认为是出资方将房产的一半赠与另一方？

现实生活中，恋人在恋爱期间，为了增进感情，相互赠送礼物是很正常的现象。而为了结婚，一方出资购房登记在对方名下或者双方名下，现实生活中也不少见。

《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果赠与的是动产，把动产交付于受赠人占有即权利转移完成，不能主张撤销；而房产属于不动产，如果出资人即受赠人经依法登记，把房产登记为两个人名字，即发生物权转移的法律后果，亦不可再主张撤销。所以，很多人于是认为，非出资方应该取得一半的产权份额或者补偿。其实此观点是不合适的，因为：其一，对于绝大多数人而言，买房花费巨大，甚至需要借贷。在恋爱或者同居期间一方出资买房，将房屋产权登记在双方名下，其真实意思是以结婚共同生活为目的，所以一方愿意将房屋产权登记在双方名下，决不是把房产的一半赠与给另一方。现双方分手，出资方赠与的目的落空，在此情况下，不宜认定为出资方将房产的一半赠与给另一方；其二，前已述及，恋爱同居关系不属于家庭关系，所以房产应当属于按份共有。《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”如果按照该条规定，出资方是完全出资，而另一方没有出资，是不是意味着非出资方无权分割房产呢？如果这样，就无疑等于否认非出资方享有的物权，就走向了另一个极端，是有违公平公正的；但若均等分割，对于全部出资一方也不公平。因此，在具体分割时，法院一般会重点考虑双方的出资额，倾斜照顾出资方的利益而确定各自的份额，并适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，确定房屋的所有权归属为一方所有，并由一方给予对方适当的补偿。

4、双方出资，房屋产权登记在一方名下，双方分手时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：恋爱或者同居期间，双方出资，房产证上写了一方的名字，分手时房产如何分割，因为案由不同，或者法院不同，可能判决结果有所不同。一般来讲，此类房产的处理方法分为以下几种情况：①如果双方有协议，一般是按照协议的约定分割；②如果双方没有协议，法院可能会按照双方共有处理，也可能会认定为另一方的出资为借款，甚至可能按照婚约或者附条件的赠与的规则处理。

实务难点突破：

此类房屋的处理方法不尽相同，法院考虑的因素到底有哪些？作为出资方，如何选择合适的案由维护自己的合法权益？

法院对于此类房屋的所有权归属的处理不尽相同，考虑的因素主要有：①看看双方是否有协议。如果双方有协议，一般法院会按照协议约定处理。比如：约定一方出资方为借款，如果双方分手后，另一方就可以取得房产所有人，但同时要返还该笔借款；约定房产为双方共同共有或者按份共有，如果双方分手后，法院会按照共有的规则处理；②如果双方没有协议，此时看原告方以什么案由起诉。如果以婚约财产纠纷或者借款合同纠纷的案由起诉，法院一般会判决登记方向非登记方返还出资，但非出资方对房屋的增值部分不享有权益；如果以共有物分割纠纷或者同居析产纠纷的案由起诉，法院一般会判决房产归登记方所有，同时给予非登记方一定的补偿，非登记方一般对房屋的增值部分享有权益。

作为出资方，如何选择合适的案由维护自己的合法权益，本律师认为：①要遵循客观事实。比如双方已经有协议约定，此时一般要遵循协议的原意选择案由，约定是借款，就以借款合同纠纷案由起诉；约定是共有，就以共有物分割纠纷案由起诉；②结合案情，选择最有利于自己的案由。比如，购房时，双方都有共同所有或者按份所有的意思表示，此时如果有证据，我们在选择案由时，应当选择共有物分割纠纷或者同居析产纠纷的案由起诉，而非婚约财产纠纷。因为婚姻财产纠纷，非出资方对房屋的增值部分不享有权益，在如今房价不断上涨的情况下，尤其是北上广深等发达地区，主张和不主张房产增值部分的权益，补偿的结果可能非常悬殊。此时，选择就显得非常重要。因此，我反复强调，复杂的婚姻家事财产纠纷案件，建议广大朋友选择委托专业律师处理。

5、双方出资，房屋产权登记在双方名下，分手时，房产如何分割？

王幼柏律师解答：该类型房产应该属于双方共有，法院对于此类房屋的所有权归属并无争议，审理重点在于如何确定双方之间的共有份额。如果双方有协议，一般按照协议的约定处理；如果双方无协议，一般会按照双方出资额的多少来确定各自的份额。

实务难点突破：

双方恋爱或同居期间共同出资买房，产权登记在双方名下，分手后都想自己取得房屋的产权，该如何处理？

这里需要解决两个问题：一是确定双方份额的问题；二是房屋产权判决归谁，由谁给谁补偿的问题。

首先如何确定双方份额的问题：①如果双方有协议约定份额，或者双方在房屋产权证登记了份额，那就按照该份额分割；②如果双方在房屋产权上登记为共同所有，则法院处理的结果会出现不同。有法院认为：“双方在恋爱期间购买涉案房屋并登记在双方名下，且明确登记双方占有份额性质为共同共有，具有共同出资购房的共同拥有的意思表示。双方对财产的出资责任、所有权比例等并无明确约定，均是基于共同取得、共同占有和使用的目的，属于共同共有。双方出资不对等的情况，应当视为双方在出资购买房产时出资多的一方向出资少的一方的赠与，在析产处理上应当认定为各方占有房屋50%权益。”【案号：(2013)穗中法民五终字第2505号，审理法院：广东省广州市中级人民法院】有法院认为：“双方当事人在恋爱同居期间共同出资购置房屋的，在分割房屋时既不能按照夫妻共同财产进行平均分割，亦不能仅凭房产证确定的共同共有性质等额均分，而应根据共有人对共有财产的实际出资情况进行分配。”【案号：（2011）湛中法民一终字第199号，审理法院：广东省湛江市中级人民法院】③如果双方在房产登记时没有约定房屋共有性质的，应认定为按份共有。因为根据《物权法》规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，此时双方一般按照出资额比例享有份额。

其次是房屋产权判决归谁，由谁给谁补偿的问题：①一般法院会考虑谁出资比例高、有无实际履行支付补偿款的能力、房屋现在谁居住、有贷款谁偿还等情况综合判决房屋的归属；②一般是由取得房屋产权的一方补偿另一方。确定补偿款的数额首先看看双方是否能够协商一致，可以协商则按照双方认可的金额补偿；如果达不成一致意见，如果双方同意竞价，亦可以通过竞价取得房屋产权，由出价高者取得产权，按照出价确定最终补偿款补偿对方；如果达不成一致意见，又不同意竞价，则由评估机构进行评估，按照评估价计算取得房产者补偿另一方的折价款。

四、继承或受赠的房产在双方离婚时的处理方法和实务难点突破

为了便于大家理解，我把继承或受赠房产的不同情形共分为四类，结合真实案例，逐一给大家解析：

1、对于一方婚后受赠的房产，离婚时，房产如何分割?

王幼柏律师解答：除非有赠与声明或协议明确说明了只归受赠人一方个人所有，否则，一方婚后受赠的房产属于双方的夫妻共同财产，离婚时，应当按照夫妻共同财产分割。

实务难点突破：

?婚后受赠的房产，什么情况下属于个人财产，什么情况下属于夫妻共同财产，能不能举例说明？

首先我们来看看法律规定。

《婚姻法》对于婚姻关系存续期间赠与所得财产的认定主要见于第十七条和第十八条。

根据《婚姻法》第十七条第四项的规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产，除本法第十八条第三项规定的之外，归夫妻共同所有。根据《婚姻法》第十八条第三项的规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。

根据以上法律规定，具体而言，对于婚姻关系存续期间一方受赠的房产，只有在赠与人明确表示房产归受赠人一方所有的情况下，该房产才属于受赠人一方的个人财产，否则应视为夫妻共同财产。当然，需要特别强调的是，一方婚前和离婚后受赠的房产如果没有特别约定，均属于该方的个人财产。

我们来看一个案例。

李某的伯伯是印尼华侨，2010年回国省亲，分别在李某老家县城购买了两套房产。其中一套说给李某两夫妻婚后居住，李某当年即把房产过户在自己一人名下（下称“第一套房产”）。另一套李某的伯伯准备将来归国养老时自己居住（下称“第二套房产”）。

后来李某的伯伯决定不再回国定居了。

2015年，他从国外寄回了领事馆认证的赠与声明，决定把自己准备将来归国养老的那套房产赠送给侄子李某一人。

在当年，李某便将该套房过户到了自己名下。

再后来，李某和妻子感情破裂决定离婚，在以上两套房的分割问题上两人发生了纠纷。

那么这两套房是否应作为夫妻共同财产进行分割呢？

本律师认为：第一套房产应作为夫妻共同财产分割，第二套房产则属于李某个人财产。首先，第一套房产李某的伯伯没有明确表示只赠与给李某一人，在赠与人意思表示不明确的情况下，应当适用《婚姻法》第十七条第四项的规定，认定该房产属于李某夫妻的共同财产，而不能因为房产证登记在李某名下，就认定该套房产是李某的个人财产。其次，第二套房产李某的伯伯在赠与声明中明确载明的受赠人是李某个人，而非李某夫妻，应以赠与声明中的受赠人作为房产的权利人，即该套房产是李某的个人财产，不应当作为夫妻共同财产予以分割。

?婚后父母出资给子女买房，到底是对夫妻双方的赠与，还是对自己子女一方的赠与？

根据《婚姻法》第十七条和第十八条的规定，只有在赠与人明确表示房产归受赠人一方所有的情况下，该房产才属于该方的个人财产，否则应视为夫妻共同财产。那么，婚后父母出资给子女买房，如果没有赠与声明或协议明确说明了房产只归自己子女一方个人所有的情况下，房产是否就应属于双方的夫妻共同财产呢？

在司法实践中，法院是否一律认定为双方的夫妻共同财产呢？

当然不是。

我们先来看看法律规定。

针对父母出资给子女买房的不同情形，我国《婚姻法》分别制定了以下两条婚姻法解释。

《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

《婚姻法解释（三）》第七条第一款规定：“ 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

那么问题来啦。

当事人结婚后，父母出资为子女购房，如果根据《婚姻法解释（二）》第二十二条的规定，在没有明确表示该出资是赠与给自己子女的情况下，该出资算是对夫妻双方的赠与；而如果根据《婚姻法解释（三）》第七条，该出资则认定为对自己子女的赠与，出资购买的不动产也应认定为自己子女的个人财产。

两个截然不同的司法解释，导致各位吃瓜群众，甚至有些法律人士也摸不着头脑，不知到底应该适用哪一条法律规定？

本律师认为，对于婚后父母出资购房的情况，尽管《婚姻法解释（二）》和《婚姻法解释（三）》规定不一致，但并不矛盾。在司法实践中，要判断婚后父母出资购买的房产到底适用哪一条款，是共同财产还是个人财产，关键在两个区分点：一是房产是不是登记在出资一方父母的子女名下，另一个就是要看是不是“全额出资”。如果是婚后一方父母部分出资，尽管房产登记在自己子女名下，一般推定该出资属于对夫妻双方的赠与，即应当适用《婚姻法解释（二）》第二十二条，该房产属于夫妻共同财产；如果是婚后一方父母全额出资，并且房产登记在自己子女名下，一般视为只对自己子女一方的赠与，即应当适用《婚姻法解释（三）》第七条，该房产应认定为自己子女的个人财产。

③婚姻存续期间，给未成年子女买房，离婚时，是否可以作为夫妻共同财产进行分割？

婚姻存续期间，因为限购等各种原因，以未成年子女名义购买的房屋，房产登记在未成年子女名下，该房产的所有权人是该未成年子女，该房产应该视为父母对未成年子女的赠与。因此，该房屋不属于夫妻俩婚姻存续期间内的共同财产，如果离婚，该房产也不能作为夫妻共同财产进行分割，只有取得孩子抚养权的一方可拥有该房产的使用权和管理权。

另外，一旦父母为未成年子女买房后，父母无权随意处置未成年人名下的房产。这里所说的“处置”，既包括买卖，也包括将未成年人的房产进行抵押贷款等其他形式进行处理。如果父母想处置未成年人的房产，除非是基于保护未成年人自身的利益需要而进行，比如将获得的款项用于孩子的出国留学、重大疾病治疗等事项，否则父母无权处理。

2、一方婚后按照遗嘱继承的房产，离婚时，该房产是否作为夫妻共同财产分割?

王幼柏律师解答：对于婚后按照遗嘱继承所得的房产，应考虑遗嘱的内容，如果遗嘱中指定了房产只归继承人中的一方个人所有的，则该房产属于该方的个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。换言之，只有在婚后获得且系非遗嘱继承确定只归一方所有的继承财产，才能认定为夫妻共同财产。

实务难点突破：

婚后，通过什么方式继承自己父母的房产，才能避免“被”变成夫妻共同财产？

我们来看看相关法律规定。

《婚姻法》第十七条第四项规定，夫妻关系存续期间，继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，但本法第十八条第三项规定的除外。

《婚姻法》第十八条第三项规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。

《物权法》第二十九规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

因此，婚后为了避免自己继承父母的房产最后变成夫妻共同房产，唯一的方式是，及早通过设立遗嘱，让父母将他们的房产指定自己一人继承，这样，才不至于出现在离婚时自己继承的房产被作为夫妻共同财产分割的结果。

另外，提醒各位父母，如果要设立遗嘱把房产归自己子女一人继承，建议尽量去公证处做公证遗嘱，这样可以把风险降到最低。如果确实需要自书遗嘱，那一定要注意不能通过打印的方式设立遗嘱，而是要全部手写遗嘱。另外，特别要注意，如果遗嘱中仅仅是泛泛的写明房产由自己子女继承，那还是有争议的。所以，建议在遗嘱中明确有这样的排他性表述：“由某某某一人继承，与其妻子（或丈夫）无关;或由某某某一人继承，作为某某某的个人财产。”

3、一方婚后按照法定继承所得的房产，离婚时，该房产是否作为夫妻共同财产分割?

王幼柏律师解答：一方婚后按照法定继承所得的房产，由于被继承人没有留下遗嘱明确指定遗产继承人，故在这种情况下，一方在婚后继承的房产，属于夫妻共同财产，离婚时，该房产应当作为夫妻共同财产分割。

实务难点突破：

①凡是一方婚后按照法定继承所得的房产，是否都可以在离婚诉讼中直接请求按照夫妻共同财产进行分割？

不一定。《婚姻法解释(三)》第十五条规定: “婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。”因此，若该遗产有其他法定继承人的，在遗产尚未实际分割之前，不能在离婚诉讼中直接请求分割。此时的房产涉及到两个法律关系，即财产继承的法律关系和财产夫妻共有的法律关系。这两个法律关系必须通过房产的两次分割才能解决。在离婚诉讼中，夫妻共同财产的分割，只能以已确定的夫妻共同财产为准。在确定夫妻共同财产的过程中，如果涉及到一方是否应在离婚诉讼之外的继承关系中分得遗产的问题，则由于该问题不属于离婚诉讼的标的范围，故不可能在离婚诉讼中用列第三人的方法来解决。如果离婚诉讼已经开始，则需要离婚诉讼中的一方在离婚诉讼审结之前，另行提起一个继承之诉。此种情况下，由于离婚诉讼必须以该继承遗产之诉的审理结果为依据，故法院会裁定中止离婚诉讼。当然，根据具体案情，如果法院认为没有必要就全案中止诉讼，也会就财产分割以外的、事实已经清楚的离婚诉讼请求部分先行判决，这样做也是比较适宜的。并且，即使是一方婚后按照法定继承所得的房产，虽然被法院认定为夫妻共同财产，但如果房屋所有权证上仍是被继承人的名字，在没有办理过户或者进行物权确权之诉的情况下，法院也不会在离婚诉讼中分割。

②夫妻一方放弃继承权的法律效力如何？是否侵犯了另一方的财产权？

在离婚诉讼案件中，我们团队经常会遇到在处理夫妻共同房产时，一方放弃继承其父母包括房产在内的遗产，导致另一方离婚时少分财产。

那么，夫妻一方放弃继承权的行为是否有效？是否侵犯了另一方的财产权？

在司法实践中，大多数法院认为，夫妻一方放弃继承权的行为有效，不侵犯夫妻另一方的财产权。因为：根据《继承法》的规定，继承人有权在继承开始后，遗产分割前放弃继承。继承权是一种特殊的财产权，它与一般财产权不同的是，继承权与继承人的人身有密不可分的联系，具有明显的人身属性。放弃继承权只是对自己权利的处分，与配偶无关，配偶无权干涉。另外，配偶也没有继承对方父母遗产的权利，因为配偶并不属于法定继承人的范畴，因此在法律上配偶也不享有对此财产的请求权。没有财产请求权，自然也就谈不上一方放弃继承权是对另一方权益的侵害。夫妻一方放弃遗产继承权，是依法处分个人财产权利，无须征得配偶及他人许可。

大多数法院认为夫妻一方放弃继承权的行为有效且不侵犯另一方的财产权，本律师认为，这种观点和做法是比较“操蛋”的，也会导致实质上的不公平。正确的做法是，夫或妻一方放弃继承权的行为，是否影响另一方的权利和利益，其行为效力如何判定，不能搞“一刀切”，而应该视情况认定。理由如下：其一，我国相当多的家庭属于独生子女家庭。随着我国“老龄化”越来越严重，夫妻两人同时需要赡养四个以上老人将成为现实。在广大农村地区，因为丈夫出外务工，妻子对公婆尽了相当多的赡养义务，某种程度上比儿子对父母所尽的赡养义务更多。但《继承法》第十二条却只规定了丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，才能作为第一顺序继承人。在此情况下，一旦夫妻一方放弃继承权，就完全可能导致另一方离婚时“被净身出户”，这显然是不公平的。其二，《婚姻法》第十七条、第十八条规定，除遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产外，夫妻在婚姻关系存续期间，通过继承或赠与所得财产，归夫妻共同所有。对上述法律规定的理解，并无太大争议。但很多人将继承权与财产所有权完全割裂开来。他们认为，继承权实际上是以民事权利为内容的一项权利资格，把这种权利资格归属为取得财产的一种期待权，并非实际财产所有权。笔者认为，这一观点是片面的，也是有悖于法律规定的。根据《继承法》第二条的规定，继承从被继承人死亡时开始。根据《物权法》第二十九的规定，从被继承人死亡时继承人就依法已经取得了物权即所有权。因此，从法律意义上说，被继承人死亡的时间就是继承权转化为夫妻共同财产的时间。继承期待权因继承法律事实发生，即转化为夫妻既得财产共有权，夫妻享有平等的处理权。继承权实际取得后，继承人做出放弃继承权的决定，其行为是对财产的处分行为，实质上属于对继承所得夫妻共有财产的处分行为。因此，单方放弃行为实际构成了对夫妻另一方财产权的侵害。依照《民法通则》、《婚姻法》及其司法解释的有关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。

4、一方婚前继承的房产，离婚时，是否作为夫妻共同财产分割?

王幼柏律师解答：一方婚前继承的房产，该房产属于该方的个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。

实务难点突破：

一方婚前继承的房产，但办理变更登记过户手续的时间是在结婚以后，该房产是不是属于夫妻共同财产？

为了便于大家理解，我们来看一个真实案例。

李某生和陈某英是大学同学，恋爱多年后，在2015年国庆节在广州某五星级酒店举办了盛大的婚礼。然而，天有不测风云，就在俩人准备在当年元旦办理结婚登记的前几天，李某生的父母因遭遇车祸不幸双双遇难，因为事发突然，李某生父母生前并没有立下遗嘱。作为其父母的唯一法定继承人，李某生继承了父母的全部遗产，其中包括广州的一套别墅。俩人处理完李某生父母的后事以后，还是领取了结婚证。并且，广州的别墅直到2017年才去房管局改名登记到李某生名下，2018年，因为李某生婚内出轨，陈某英提出离婚。

陈某英认为俩人在李某生父母过世时，双方已经举办了结婚仪式，故要求分得李某生父母遗留下的那套别墅，但李某生认为该套别墅是其个人财产，不是夫妻共同财产。问：李某生继承这套别墅是否应作为夫妻共同财产分割?

本律师观点：首先，李某生是在其和陈某英登记结婚前继承的父母所有遗产，包括这套别墅应当属于李某生的个人婚前财产，不应作为夫妻共同财产分割。虽然双方在李某生的父母去世时俩人已经举办了结婚仪式，但是，我国不承认“仪式婚”，而由于此时双方并未领取结婚证，因此，俩人的婚姻关系的效力应当从领取结婚证开始计算，而不是从举办结婚仪式之日起算；其次，《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《物权法》第二十九规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此，李某生继承其父母遗产而取得的物权，从其父母死亡那个时间点即发生法律效力。即使是该房产改名是在双方领取结婚证以后，但不影响李某生取得其父母所有遗产属于其个人婚前财产的性质，因此该套别墅不属于夫妻共同财产，陈某英的主张是得不到支持的。

这里需要强调的是，婚姻存续期间继承的遗产，它指的是从双方结婚登记时起，至双方婚姻关系依法解除或因一方死亡而自然终止所经历的期间，既包括双方领取结婚证后的期间，也包括双方感情不和分居期间，还包括向法院起诉但尚未判决离婚的期间及已判决离婚但判决尚未生效的期间。

五、借他人名义购房在双方离婚时的处理方法和实务难点突破

为了便于大家理解，我把借名买房的不同情形共分为三类，逐一给大家解析：

1、借他人名义购房，房产登记在一方父母名下，双方离婚时，房产可否作为夫妻共同财产分割?

王幼柏律师解答：

如果不能举证证明双方和一方父母有借名买房之合意（比如借名买房协议等证据），则房产很难作为夫妻共同财产分割。首先，由于房产登记在一方父母名下，如果在另一方及其父母均不承认房产属于“借父母之名购房”的情况下，法院通常不会将房产作为夫妻共同财产予以处理。其次，即使是各方均承认或者有证据证明借名买房的事实，由于房产不是登记在夫妻双方名下，房产涉及到案外人，一般法院也不会在离婚案件中进行处理，而是建议另案解决。当然，在此情况下，另案主张借名买房的诉请，一般会得到法院支持。最后，如果不能举证证明“借父母之名购房”的事实，即使是夫妻俩出资为父母购买房产，由于在出资时约定不明，法院一般会认定该出资款项为夫妻双方对老人的赠与。

实务难点突破：

夫妻双方借一方父母之名购买房产，到底要怎么证明是“借名买房”之事实，如果确实无法证明，出资款到底是赠与还是借款？

要证明借父母之名买房之事实，本律师建议最好还是提供当初“借名买房”的相关书面协议。另外，如果是基于家人的原因而碍于情面不好签订书面协议，也可以提供各方的短信、微信聊天记录或者电话录音，还可以在转账记录中做类似于“借名买房”等字眼的备注，以证明借父母之名买房的事实。借父母之外的其他人之名义购买房产，也可参考此方法保留证据。

如果证明不了借父母之名买房的事实，出资款到底是赠与还是借款，法院一般会参照《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款关于“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，本着对等原则，认定出资款项为夫妻双方对老人的赠与。因此，如果确实是夫妻双方借钱给父母买房，本律师建议写借款协议证明该事实为妥。

2、借他人名义购房，房产登记在自己子女名下，双方离婚时，房产可否作为夫妻共同财产分割?

王幼柏律师解答：

这要分两种情况：

如果借用的是成年子女的名义购买房产，处理的方法和上文提及的借父母之名买房的处理方法类似，在此不再赘述。

如果借用的是未成年子女的名义购买房产，由于房产登记在未成年子女的名下，因此，房产应认定为子女的个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。虽然购房出资来源于夫妻双方，但由于购房人和产权人都是未成年子女，故购房款应视为父母对未成年子女的赠与。在房产已经登记在未成年子女名下，赠与已经完成的情况下，非因法定事由，不得撤销。因此，在离婚诉讼中，夫妻双方要求对房产进行分割的，法院一般不予支持。

实务难点突破：

如果借未成年子女的名义买房，如何在离婚后取得对房屋的居住权和管理权？离婚后，如果发现另一方侵犯未成年子女的财产利益，怎么维权？

离婚后要取得对房屋的居住权和管理权，就要在离婚诉讼中争取到未成年子女的抚养权。一旦取得未成年子女的抚养权，就可以实际取得房屋的居住权，并替孩子管理该房产。当然，除非为了未成年子女的利益，否则，不得处理登记在未成年子女名下的房产。

建设部《房屋登记办法》第十四条规定:“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”夫妻离婚后，虽然未成年子女由其中一方抚养，但是在法律上并未剥夺另一方的监护权，因此在处置未成年子女的财产时仍需父母双方同意。双方必须提交为保护被监护人利益而处分房屋的公证申明书后，并由双方签字确认，房产登记部门才会准予办理房产交易过户手续。另外，《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”所以，离婚后，如果一方今后发现另一方擅自处分房产等行为损害了被监护子女的利益时，可以向法院起诉，确认另一方监护人侵犯未成年子女财产利益的行为无效。

本律师不建议以未成年子女的名义购买房产，主要原因有：首先，以未成年人的名义购房，这就意味着父母不再具有房产的任意处置权，要出售房产或者用房产做抵押贷款，将寸步难行；其次，为未成年子女购买房产，子女长大后，因为有房屋产权在手，翻脸而对父母不尽孝道，父母将无能为力，这样的案例比比皆是；最后，将房产登记在未成年子女名下，孩子不劳而获即可拥有价值不菲的房产，对孩子的身心健康成长未必有利。

3、借他人名义购房，房产登记在他人名下，双方离婚时，房产可否作为夫妻共同财产分割?

王幼柏律师解答：

如果双方协议离婚，只要夫妻双方和借名第三人对借名买房的事实没有争议，则房产可以在离婚协议书中作为夫妻共同财产予以分割。双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定。为了确保离婚协议书的有效性，建议取得借名第三人的书面确认。

如果双方诉讼离婚，在借名第三人愿意书面证明借名买房之事实的情况下，如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致，则有些法院会对房产分割做出处理。而有些法院则要求双方另行诉讼解决。

如果双方诉讼离婚，借名第三人不确认借名买房之事实的情况下，法院是不会将房产作为夫妻共同财产进行处理，法院会要求双方另行途径解决纠纷。如果另案诉讼，在双方不能举证证明借第三人之名购房事实的情况下，法院一般会认定夫妻双方出资款项为借款，即双方将钱款借予第三人用于买房。《合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”夫妻双方可以依据该条款主张第三人返还相关钱款，维护自身的合法权益。

实务难点突破：

借他人名义购房,除了上面提到的风险，还有什么风险?

《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第十七条第一款规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”

借他人名义买房，房屋的所有权归名义产权人，除了存在以上提及的一旦名义产权人不承认借名买房的事实而导致钱房两空的风险，借名买房还存在以下风险：

（1）名义产权人擅自处分房产。比如偷偷卖掉或者用房产去抵押贷款等，此时，再想要取回房产或者收回房款便难上加难。

（2）名义产权人陷入债务纠纷。房屋登记在名义产权人名下，根据公示公信原则和物权法的规定，房产会被认定为其名下的房产。此时，如果名义产权人遇到债务纠纷或者离婚等情况，房产极有可能被查封或者分割。

（3）名义产权人不配合过户，导致过户困难。当实际购房人满足购房条件后，如果需要将名义产权人名下的房子过户到自己的名下，需要名义产权人配合，如果名义产权人不配合，就无法办理过户手续，只能通过法院诉讼解决。而去法院起诉，能否胜诉是有风险的，即使是胜诉了，要办理完过户手续，也需要很长的时间。

所以借名买房有风险，购房者应尽量通过正规方式购房,以免因违反国家政策或无法证明借名买房的事实而导致钱房两空。

六、家庭成员共同建造的房屋在双方离婚时的处理方法和实务难点突破

家庭成员共同建造的房屋离婚时如何分割，主要探讨的还是农村宅基地上建造的房屋在双方离婚时如何分割的问题。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。如果是没有取得集体土地建设用地使用证或者宅基地证的无证宅基地房及违法建筑，则法院处理不了，无法通过诉讼的方式予以分割。

那么，家庭成员共同投资建造的房屋，在夫妻离婚时如何分割?

王幼柏律师解答：《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚问题和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题，可告之当事人另案处理；或中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理。”所以，如果离婚时要分割的房产是家庭成员共同投资建造的房屋，大多数法院一般的处理方法是告知当事人在双方离婚后，单独就该类型房产提起析产之诉。当然有个别法院会先中止离婚诉讼案件的审理，等房产析产案件审理终结后再恢复审理离婚案件，在离婚案件中一并处理该房产。不过，如果采用先中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理的诉讼程序，往往离婚案件会拖延很长时间。

实务难点突破：

?此类型房屋，如果是协议离婚或者诉讼离婚，有没有比较简便易行又可以保障各方权利的分割方法？

有的。以下两种方法是比较简便易行又可以保障各方权利的分割方法：

（1）如果是协议离婚，双方可在离婚协议中就房产分割份额比例及如何分割约定清晰，并交由其他家庭成员签字同意。在其他家庭成员签字后，即视为各方确认了自己享有的房屋份额，并同意了离婚双方提出的对共同投资建造房产的处理方案。

（2）如果是离婚诉讼，并且家庭成员间就该类型房产分割问题可以达成一致意见，则应要求各个家庭成员对自己享有的房产份额比例予以书面确认或者出庭作证。此时，法院可以在离婚案件中一并处理该类型房产分割的问题。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。

当然，如果家庭成员间就该类型房产如何分割的问题争议较大，不能协商一致，则以上两种方法就不可行，当事人可以单独以分家析产纠纷向人民法院提起诉讼，取得生效判决书后，再通过离婚诉讼解决夫妻之间的房产分割问题。

?农村宅基地房在离婚诉讼分割时的常见情形及分割方法有哪些？

（1）夫妻一方婚前建造房屋的分割方法

夫妻一方婚前建造的宅基地房，即使是婚后由夫妻双方共同居住，如果双方没有相反的约定，这样的房屋应当属于一方的婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。如果是夫妻双方结婚后，在原来一方婚前建造的宅基地房上加建，只要取得了合法手续，一般加建部分属于夫妻共同财产，得到房子的一方应当给予另一方相应的补偿。

（2）夫妻一方父母出资建造房屋的分割方法

夫妻双方结婚登记前，一方父母出资建造房屋供子女结婚居住使用，并且房屋是以子女的名义报建的，此时一般视为对子女个人的赠与，子女的配偶无权分割。夫妻双方结婚登记后，一方父母为夫妻双方共同居住而部分出资建造的房屋，并且房屋是以子女的名义报建的，按照《婚姻法解释(二)》第二十二条的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，如果没有其他约定，双方可以平分该房屋。夫妻双方结婚登记后，一方父母为夫妻双方共同居住而全额出资建造的房屋，并且房屋是以子女的名义报建的，按照《婚姻法解释(三)》第二七条的规定，可以认为是对自己子女一方的赠与，该房产应该认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权分割该房屋。

（3）夫妻双方家庭共同出资建造房屋的分割方法

夫妻双方的家庭共同出资建造的房屋，建造该房的目的是为了双方结婚后共同居住使用，如果是婚前建造，根据《婚姻法司法解释(二)》的规定，双方家庭的出资可视为对各自子女的个人赠与，在离婚分割房屋时，双方可以根据双方家庭的出资比例分割该房产。如果是婚后建造，这样的房屋视为双方的家庭赠与双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是平均分割。　

（4）婚前房屋结婚后拆迁，被安置房屋的分割方法

这里分几种情况：如果是一方婚前个人房屋，经拆迁安置的没有补差价的房屋，并且登记在一方个人名下，则安置房屋仍然属于一方婚前个人财产，不算做夫妻共同财产，不能在离婚时予以分割；如果是一方婚前个人房屋，经拆迁置换成为更大价值的房屋，并且夫妻双方就增值部分补交了差价，则原值部分属于婚前个人财产，增值部分属于夫妻共同财产；如果是一方婚前个人房屋，经拆迁后安置房登记在夫妻双方名下，则安置房应当认定为夫妻共同财产。

（5）婚姻关系存续期间，家庭成员共同建造房屋的分割方法

此种类型房产也即本文重点讲到的家庭成员共同投资建造的房屋在夫妻离婚时如何分割的问题。前文已经详细论述，在此不再赘述。

有必要说明一下，此种类型房产，在实务中，比较常见的是夫妻一方是农村集体经济组织成员，另一方却不是，比如是城镇户口。此种情形，非农村集体经济组织成员的一方往往没有证据证明夫妻双方曾经参与出资共同建房，导致法院无法认定该事实，而最终的结果是非农村集体经济组织成员的一方在离婚时可能得不到任何补偿。所以，如果确实是夫妻双方曾经参与出资共同建房，非农村集体经济组织成员的一方应该保留好相关的出资证据，以维护自己的合法权益。另外，即使是有共同建造房屋的证据，法院在分割该类型房产时，非农村集体经济组织成员的一方不能获得农村宅基地房的使用权，只能就宅基地房获得相应的经济补偿。

法律一讲堂 前天

文章来源于广州律师王幼柏 ，作者王幼柏律师

虚假诉讼：举例说明假借条、假离婚、假买房、假合同

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