合同纠纷形成哪些原因(合同纠纷形成哪些原因可以仲裁)

近日，市二中院通报该院近年来房屋买卖合同纠纷案件审理情况，并向社会发布典型案例，详解房屋买卖合同纠纷风险点。

2020年1月1日至2022年11月4日，市二中院共受理房屋买卖合同纠纷案件4548件，审结4469件。其中，2022年截至11月4日受理1356件，涉及商品房销售合同纠纷647件，商品房预售合同纠纷490件，二手房买卖合同纠纷198件，其他纠纷21件。

广告或宣传资料对购房者的影响易被忽视

商品房的销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对购房者的购买决策产生影响。若交房后，房屋及其相关设施与广告或宣传资料上呈现的不一致，则容易引发纠纷。

在一起纠纷中，案涉房屋在施工图纸中显示大堂设有门厅，后因消防设计变更，该门厅被取消。被告甲公司在销售时仍按变更之前的规划设计进行宣传，在其使用的沙盘模型、广告宣传中显示该楼宇一楼大堂存在门厅。后原告安某以交付的房屋无门厅为由要求甲公司承担赔偿责任。

法院经审理认为，虽然门厅并非决定购房人是否购买房屋的决定性因素，但对购房人的居住舒适度和生活便捷性确有影响，故甲公司有义务在销售案涉房屋时对此进行说明。由于甲公司未充分尽到上述提示说明义务，导致购房人产生案涉房屋所在楼有门厅的心理预期。现门厅提升优化未能实施，门厅现状对购房人使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性造成了影响，应当予以适当补偿。

在该案中，由于广告宣传内容与实际房屋情况存在差异，且销售方未充分尽到提示说明义务，虽不影响购房人的实际居住，但仍然造成了一定影响，销售方应当承担相应责任，对购房人予以适当补偿。

在此也提示开发商，在销售环节应对相关设施及设计向购房者进行充分提示说明，避免产生纠纷。

二手房买卖多因合同履行产生争议

相较商品房买卖，二手房交易除了咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查外，还有房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节的不确定性因素更多，实践中的问题也更加多样。比如权利瑕疵导致合同无法履行，出卖人隐瞒其共有人身份，或违背其他共有人意志与买受人签订房屋买卖合同，因共同共有人拒绝追认导致合同难以履行的情况亦不鲜见，还有违章建筑导致合同无法履行等情况。

张某是案涉房屋买方，李某是案涉房屋卖方，甲公司是从事房屋置换等服务的企业。李某通过甲公司将案涉房屋对外出租，甲公司提供租赁合同，载明房屋为企业产。张某与李某签订房屋买卖协议，约定张某带租受让案涉房屋，张某缴纳购房款后，取得了甲公司提供的房屋租赁合同。后张某因拆迁得知案涉房屋是违章建筑，未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办。张某请求解除房屋买卖合同并返还购房款。

法院经审理认为，案涉房屋未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办，属于违章建筑物，依照法律规定不得转让。张某与李某之间达成的房屋买卖协议，因违反国家法律及政策规定而无效，当事各方取得的财产应予返还。遂判决确认买卖合同无效，李某返还购房款。

违章建筑物，依照法律规定不得转让，就违建房屋达成房屋买卖协议项下的纠纷，人民法院原则上不予受理。必须受理情况下也会因违反国家法律效力性强制性规定而无效。无效合同自始无法律约束力，合同无效后当事各方取得的财产应予返还。在此提示买卖双方及从事相关房屋管理服务的企业，充分注意房屋建筑的合法属性，否则可能承担相应的不利法律后果。

商品房买卖易在交付环节产生纠纷

商品房买卖有涉及面广、交易流程复杂、履行周期长等特点。因此，房屋能否正常交付、交付是否符合合同约定等便成为此类纠纷的争议焦点。在市二中院受理的案件中，因开发商未能在合同约定的时间向购房者交付房屋、办理产权证等引起的纠纷占比较高。同时，商品房交付标准一直是购房者与开发商争议的焦点。

开发商在交付房屋过程中受委托的物业公司附加预缴物业费等交房条件，导致房屋交付未能完成，应承担相应责任。

李某与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了交房日期。后甲公司向李某寄送收楼确认书，并将房屋交接手续委托案外的物业公司代为办理。因物业公司提出应预付采暖费、物业费等相关费用后方可领取房屋钥匙，李某对此不认可，遂成讼。

法院经审理认为，李某与甲公司并未在《商品房买卖合同》中约定需缴纳物业费等作为交付房屋的附加条件，交付房屋系甲公司应履行的合同义务，虽然办理交房手续是由物业公司具体实施，但逾期交房的违约责任应由甲公司承担，因案涉房屋已经实际交付，故判决甲公司按照合同约定标准向李某支付自约定交付房屋次日至实际收房之日的逾期交房违约金。

从法律角度看，开发商交付房屋与物业公司收取物业费是两个完全不同的法律关系。在该案中，前期物业公司以购房人拒交物业费等为由拒绝交房，违反了合同的相对性原则，侵犯了业主依据商品房买卖合同接收房屋的权利。若因此延迟交房，开发商作为交房义务主体，应承担相应的违约责任。

法官提醒

房屋价值大、交易周期繁琐，对于房产买卖应持谨慎态度。购房特别是二手房买卖前，购房者应详细掌握房屋权属、房屋状况、有无权利负担、是否存在共有产权人等情况，避免出现因自身不具备购房资格、出卖人无权处分、房屋有权利负担等导致合同无法履行。

房屋买卖合同大多为格式文本，购房者在签订房屋买卖合同前，应仔细阅读、正确理解合同条款及补充协议，特别是在二手房买卖中，对于房屋转让价格、付款方式、付款时间、过户时间、税费承担、户籍迁移等事项应协商清楚，具体明确，避免在合同履行过程中出现争议。在房产交易时，不要心存侥幸，对伪造社保缴纳记录、“假离婚”、签订“阴阳合同”等行为坚决抵制，否则一旦发生纠纷，则可能承担相应损失。

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记者 范文澜 通讯员 马鹏云