一、如皋市长江镇（如皋港区）物业管理存在的问题及原因分析

1.业主主动缴纳物业费率低。一是业主因为个人诚信意识不主动缴纳费用，二是物业服务情况让业主难以满意而具不缴纳费用。

2.建设单位或物业服务企业的不配合。首先，在首次业主大会的经费承担上，虽《江苏省物业管理条例》第15条规定，筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。但在实际操作中，该部分经费往往难以落实，尤其是在建设单位售罄房屋后。其次，部分建设单位或物业服务企业基于自身利益的考虑，对业主大会的成立不加以积极配合，通过消极抵抗的方式予以阻挠。

3. 业主大会和业主委员会法律地位不明确。从我国现有法律理论及相关规定来看，能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。但法律并未赋予业主大会、业主委员会以法人或其他组织资格。

4. 物业服务质量评价标准不一。第一，物业服务从业人员素质不高，服务水平有限，多数从事住宅小区物业服务的人员不具备专业的物业管理知识。第二，因物业服务企业为劳动密集型产业，劳动人员流动性大，从而导致住宅小区内的服务人员变动大，难以形成长期、稳定的管理。第三，部分物业服务企业诚信缺失，违背服务承诺，只顾眼前利益，不顾虑企业长远发展。第四，物业服务企业的管理经费短缺，因而陷入“因服务质量差而收费难，因收费难而服务质量差”的怪圈之中。

二、对如何从根本上解决物业服务合同纠纷的几点建议

1.通过立法形成统一的行业准则，督促物业公司提供更优质的服务。明确物业服务质量瑕疵不构成业主不交纳物业服务费的抗辩理由，列举瑕疵的具体情形。当物业服务有严重质量问题时，予以酌情扣减，并制定明确的物业服务费扣减标准；

2.物业服务企业作为一方市场主体，其发展应遵循市场客观规律。在推动物业管理市场机制建立的同时，优化物业服务资源配置，搭建公平、公正、透明、有序的市场竞争机制，促进其市场化、社会化、专业化、法治化发展。

3.加大政府监管，政府应通过社区管理的有限介入，形成业主自治与社区治理的良性社会互动；通过宏观监督与引导，实现维护小区的正常管理秩序、生活秩序和安全秩序，维护大多数业主的合法权益的目的，从而实现社区的和谐共治。

4.业主交纳物业服务费情况，纳入个人征信系统，与银行放贷、公务员考试、孩子上学等信用。业主未交纳物业服务费的，限制其物业所有权的转移。

住宅物业管理是构建和谐社会的最小单位，是城市管理的重要组成部分。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大业主对物业管理的要求亦越发提高。住宅物业管理的发展关系着民生大计，影响着居民的生活幸福感，国家对物业服务合同纠纷的处理也直接体现了公正司法、实事求是、社会维稳的态度，所以对于物业管理的摸索国家任然是任重道远。

作者：郝玲丽，单位为如皋市人民法院。

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