债务人可否用正在建造中的房屋抵押担保？

我与张某是很多年的老朋友。2002年10月，张某建房子（经合理合法审核）环节中，因缺乏资产，向我提出贷款10万余元。充分考虑多年来的情分，我答应了张某的贷款恳求，但是我媳妇觉得风险太大，规定张某提供担保。张某说，他们家并没有值钱的资产，可以以正在建设中的房子提供担保。我想这也是没有办法的方法，随后就与张某签订抵押协议，之后到相关部门办理了质押物备案。虽然张某在2003年初就建好啦房子，但是由于在其买卖经营中因意外缘故陷入绝境，我就一直没好意思登门拜访追债。前不久，我突然听人讲，张某的另一债务人蔡某在向张某追债环节中，与李某达到了一份还款协议书；协议约定，张某把它房子（已抵押给我）出售给蔡某抵算负债，蔡某给付张某5万做为房屋价值与负债间的差值。我的老婆听见到这一消息后，立刻气昏过去。大家登门拜访向蔡某说明原因时，蔡某说："你与张某签署借款合同时，房子还没完工，哪儿谈得上哪些质押，你凭一个毫无意义的质押找我有什么作用？"大家不知道蔡某这个说法是否存在法律规定？<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

【侓师答疑解惑】

信件咨询的咨询的状况主要包括已经修建中的房子能不能质押及抵押的法律效力难题。质押，就是指借款人或是第三人不迁移对的财产占据，将这个资产做为债权的贷款担保。借款人不履行义务时，债务人有权利按照合同法要求以该资产折扣率甚至以竞拍、卖掉该的财产合同款优先受偿。《中华人民共和国担保法》第34条的规定："以下资产能够质押：（一）抵押权人每一个房子和其它地面上定着物；（二）抵押权人每一个设备、交通运输工具和其它资产；（三）抵押权人依规有权处分的国有制的土地使用权证、房子和其它地面上定着物；（四）抵押权人依规有权处分的国有制的设备、交通运输工具和其它资产；（五）抵押权人依规承揽并且经过发包单位允许抵押的荒地、荒沟、荒丘、荒滩等荒山的土地使用权证；（六）依规能够抵押的别的资产。"不难看出，在我国合同法对正地修建中的房子能否贷款担保难题未作明确规定。

2000年12月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条的规定："以依规批准并未修建的或者正在修建中的房子或者其它房屋建筑抵押的，被告方办理了质押物备案，法院能够评定质押合理。"该表述第67条的规定："质押权婚姻存续期间，抵押权人出让质押物未告知质权人或者没有告之买受人的，假如质押物早已注册的，质权人仍能够行使抵押权；获得质押物所有权买受人，可以替代借款人偿还其全部债务，使质押权解决。买受人偿还债务之后可以向抵押权人追索。假如质押物没经注册的，质押权不可抵抗买受人，因而给质权人经济损失的，由抵押权人承担连带责任。"从信件情况看，张某以依规批准已经修建中的房子向我抵押贷款，并办理了登记，应评定质押合理。张某与蔡某的房子"出让"个人行为，实质上一种债务清偿方式，有别于一般价值的房产买卖出让。在债务清偿中，做为一般债权人的蔡某没有权利考验你作为质权人的优先受偿影响力。就算将张某与蔡某的举动视作一种正常的出让，但是由于抵押权人张某出让质押物时未接到通知这一质权人，且质押物早已备案，故你仍能够对该房屋行使抵押权。除非是买受人蔡某替代借款人张某向我偿还全部债务，不然你可以对房屋拍卖或折扣率出让后合同款履行优先受偿权。自然，大家推荐你能与张某、蔡某优先协商处理难题，如她们不肯依规商议，则可以根据诉讼途径处理。