房产证逾期的时间怎么算,房贷逾期违约金怎么计算

因为种种因素，楼市的各种逾期越来越多。

包括交房逾期，办证逾期，配套逾期，承诺逾期等等。

如何正确应对逾期，合法维护自身利益，是一件挺重要的事。

今天就来讲一个关于逾期办证的案例：

如果购房合同中没有对逾期办证违约金的计算标准作出约定，法律会如何判定？

逾期办证

2018年初，市民包先生与青岛中北置业有限公司（以下简称中北置业）签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定包先生以约149万元的总价款，购买中北置业开发的黄岛区剑桥小镇的一套房屋。

合同约定的交房时间为2019年6月30日前，双方对逾期付款、逾期交房等情况都做出了相应的约定。同时约定的还包括如何办理房屋过户手续等。但是，合同中没有对逾期办证违约金的计算标准作出约定。

中北置业实际交付房屋的时间为2020年12月4日。

此后双方经过诉争，确定了违约金等多项因为逾期交房带来的争议。

但是逾期办证的违约金计算问题，迟迟不能达成一致。

合同约定，中北置业最迟应于2021年12月1日起为包先生办理房屋产权证。而证据显示，中北置业在庭审中认可案涉房屋已经具备办证条件。但是，办理房产证的时间届满后，经包先生多次催促，中北置业一直没有办理案涉房屋的产权证。

所以，中北置业应承担自2021年12月1日起至实际办证之日止的逾期办证的违约金，是没有争议的。

但是这个违约金按什么标准计算，是有争议的，因为合同中没有约定。

违约金利率之争

包先生提出的计算标准，是以总房款约149万元为基数，按照年利率的1.5倍计算。

理由是，其购买涉案房屋需按照年息5.635%的标准支付银行按揭贷款利息，而年利率3.7%的1.5倍是5.55%，并没有超过自己要背负的贷款利率。

包先生明确主张，按照2022年1月的LPR利率3.7%上浮1.5倍计算的方法，其依据来自最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》的规定。

中北置业对违约金的计算方式是认可的，但是认为上浮部分主张数额过高，不应该上浮到1.5倍。

因为当初的合同里没有约定，现在双方各执一词，于是只能由法庭来裁定。

法庭审理后认为，民法典中规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。包先生与中北置业在合同中未对逾期办证违约金的计算标准作出约定，现包先生诉求中北置业按照2022年1月LPR利率3.7%上浮1.5倍计算违约金，中北置业认为数额过高。鉴于买卖双方合同义务的对等性，参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款的规定，酌定中北置业应按照全国银行间同业拆借中心2021年12月公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍向包先生支付违约金。

法庭最终判定的计算方式，是按照年利率的1.3倍。

这里有一点小出入，2022年1月的LPR利率为3.7，而2021年12月的LPR利率为3.8。

也就是说，法庭将包先生主张的1.5倍的上浮利率下调为1.3倍，但是将基础利率认定为3.8%，超过了包先生主张的3.7%。

不过按照法庭裁定的计算方式，3.8%的1.3倍是4.94%，也没有超出包先生主张的标准。

法律依据

在案件审理中，合同双方及法庭都多次提及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。

这部于2012年7月1日起施行的解释，分买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物风险负担、标的物检验、违约责任、所有权保留、特种买卖、其他问题8部分46条。

后来经过数次修订的这部司法解释，在引言中表示：为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

该解释在关于违约责任的条款中规定：

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

加计30—50%计算逾期付款损失，也就是1.3倍到1.5倍之间。

因此，包先生主张的1.5倍和法庭判定的1.3倍，都在法律规定的范围内。

文/肖华林

编辑：李进文