开发商逾期房子抵押了怎么办,开发商破产或烂尾,无法交房怎么办?停贷能解决问题吗

2021年以来，房企面临巨大危机，多家品牌房企相继出现债务违约，随之问题项目陆续出现停工，项目交付风险不断加剧。各地频繁出现无法交付房屋，房屋烂尾，房企破产，购房人付了钱，拿房无望，还要每月归还贷款等情况，各地因此集体信访投诉，诉讼等情况频发，但因企业无力还钱或继续经营，导致各种问题无解。受此影响，全国各地相继加强预售资金监管。

2022年1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称“《意见》”），《意见》包含了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等9个方面内容。希望以此来保障部分资金，为未来项目顺利完工做资金储备。但这个规定的严格执行又基本冻结了预售资金，让部分已经资金紧张房企原本已经高额的债务更是无法按时归还，相关违约损失进一步加大，破产烂尾风险程度更深。

购房人拿不到房子，至少要退钱，但买卖房子又不能像买菜一样想退就退，而且退了房企也还不了钱，打赢了官司拿不到钱，房子拿不到，钱拿不回，贷款还要继续还，诉讼还要另外出诉讼费律师费，老百姓唯一的方式就是自救和信访找政府，政府也很为难，是房企经营不善，现在却要找政府解决，政府不可能代替企业去经营，帮企业还债，但老百姓得生活财产的确又受到了莫大损失，求助无门，这种情况下如何破局？

烂尾现象及诉讼解除合同依据：

开发商烂尾或破产，导致买房人无法获得房屋或无法获得产证或房屋质量有问题，无法使用等，有以下几种表现形式，按照相关法律规定买房人可以要求解除合同并赔偿损失：

延迟交付房屋

这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过三个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

法条依据：

《民法典》第五百六十二条第三款规定:

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定:

出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

开发商缺“证”，导致合同效力待定

目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同效力待定，合同目的可能无法实现，可以要求确认合同无效或解除。前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证。购房人也可以要求退房。

法条依据：

《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条规定:

“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

《商品房买卖合同纠纷案件解释》第9条规定:

出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房屋质量不合格无法交付使用

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量严重影响正常居住使用，房屋套内面积与约定的误差比例绝对值超出3%，买受人请求解除合同的，返还已付房款及利息，赔偿损失的，法院一般支持。因此给购房者造成损失的，房地产公司应按照银行同期存款利率，赔偿购房者存款利息损失。

房屋产权瑕疵，被他人查封或抵押，无法交付或办理产权证

近几年的房地产公司暴雷，就是因为房产公司资金链紧张，外债融资太多，导致将房产项目甚至已出售的房屋抵押给第三方，或被第三方追债查封，项目存在抵押、联建或其他经济纠纷，导致购房人无法获得房屋产权或房屋因资金不够无法达到交房条件，导致无法交房。发生这些情况后，购房人可按合同约定要求退房或按照合同目的无法实现要求退房解除合同。

开发商破产，项目烂尾，即便打赢官司也无法拿回钱，购房人应该怎么办？

律师提示

（一）碰到烂尾，诉讼维权是最合法合规的方式，要求解除合同拿回款项赔偿损失是每个购房人的权利，权利要尽快使用，权利不用，怠于行使权利导致的损失就只能自行承担，如果早日诉讼，早日查封，如果还能成为首封，有的时候可能就能不战而胜。我们就曾碰到过开发商本来没钱无法办整体项目产证，大部分人没诉，有购房人意识较强，及时诉讼查封开发商基本户，后来开发商因为其他融资和出售需要，必须解封基本户，直接私下和我们谈判，不但退还我们已付房款，对于违约金，房屋差价损失都赔偿给我们了。而其他没及时处理等待的购房人一直在痛苦的煎熬等待办产证中，后来这个开发商融资中又出各种问题，房子是盖好也交了，但一直办不了产证。所以任何时候，及时诉讼维权至少没错。

（二）碰到项目烂尾，且整体项目离完工尚远，债务太多，项目变现归还工程款都不够的情况下，打赢官司也肯定拿不回钱了。这时购房人诉讼可能各项诉讼成本出了，也无解，那可能就要借用集体得力量和智慧，（目前看上述新闻中的这些项目的业主就很齐心），尽量用最少得成本维护自己的权利，需要时到相关政府反映情况，善用各方力量帮助维权，集体维权相关律师费用等也会因团购而大幅下降，也会更引起相关关注，但要注意要合法维权，不要发生不当事件，那可能就得不偿失了。

（三）碰到项目基本完工，房屋基本可以实际使用，但因开发商欠其他人债务，将已出售房屋抵押查封，导致无法办理产证的，如果是住宅且买房人已支付50%以上房款，唯一一套房屋的，完全可以通过诉讼维权，要求获得自己房屋的产权；但如果不是住宅，是商业，或者房款支付不到50%，或者是在查封后购买，就不能适用下面的条文保护自己权益了，且如果购买了多套房屋，法院也只保护一套房屋产权，其他的可能就要按照法律规定和其他债务情况再看了。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

烂尾了，能否不再归还银行贷款?已还的贷款能不能要求退回？

近期，有法院作出了上述情形下，购房者将不再向银行承担还房贷的首例判决。

司法案例（首例）

案情介绍：

许某与开发商永欣公司于2014年4月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，由许某向永欣公司购买预售商品房。许某与招行某支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。但2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理永欣公司破产清算。后招行某支行向一审法院起诉，请求许某等归还借款及利息，以抵押财产对上述债务承担抵押担保责任，招行某支行对抵押财产享有优先受偿权。许某向一审法院反诉，请求：1．确认许某与招行某支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》解除；2．判令招行某支行返还许某已付贷款本息200多万元.后本案被告上诉至二审法院。

法院判决：

一审法院认为，许某作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。

招行某支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故招行某支行主张在抵押权范围内对债权金额优先受偿，缺乏事实依据，不予支持。

二审法院认为，关于个人购房借款及担保合同解除后许某等应否承担剩余贷款的还款责任，个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行某支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某等的责任，该条款对许某等不具有拘束力。故招行某支行提出的由许某等归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。

律师提示

如果房地产企业破产之后，作为购房者，与房企的房屋买卖合同的目的已不能达成，却还要购房者承担向银行的还贷责任确实显失公平。嘉兴中院此次做法在法理与情理融合下，将购房者的利益放在了首位。

然而在此之前，法院通常判决购房者仍需向银行承担偿还房贷责任。购房者碰到开发商烂尾只能等到开发商破产程序启动后作为债权人申报债权，而这漫长的破产程序过程中，购房人拿不到房，还需要继续归还贷款，否则就会影响自己的征信，被银行追债，成为欠款人和有不良信用记录的人。

未来法院对这类情况究竟如何审判尚不可知，但最近各地业主要求停贷事件，业主们碰到情况，集体维权，并告知相关单位，不仅是自己银行，也告知相关主管部门，并联系到相关资金监管滥用等违规情况，对银行及相关部门压力很大，而且一旦成功，购房人不用诉讼花钱，也不用申请解除合同，保留房屋未来还能造好交房的权利，且在无法确保房屋可交付情况下，停止还贷，及时止损，的确是非常高明的方式，当然这样做的情况下，一旦停止还贷，是否会征信有影响等等也是隐患。

最后，购房者无需归还待偿还房贷，而之前已偿还的房贷是否能够要求退还？而这点在全国首例判决中因当事人没有申请，所以法院对此没有判决，但个人观点，按照这起首例案件的法律逻辑，还贷都可以因合同目的无法实现，合同解除要求开发商承担银行贷款及利息，对于已付的房款同理可以要求开发商返还，对于已付的贷款也可以要求银行返还，并由开发商返还银行，，这样购房人的财产权利得到保护，当然现在没有案例支持银行返还已付贷款，原来判例基本不支持，贷款人还须继续归还贷款，但即便法院不支持银行返还已付贷款，个人认为对于已付贷款部分作为购房人的购房款也可以作为购房人得优先债权要求开发商破产时优先偿还。（以上仅个人观点，仅供参考）

总结

综上，遇到开发商项目烂尾，要区分不同情况不同对待，即便是诉讼，诉讼时点以及诉讼请求的选择也很关键，要根据具体情况分析，建议诉讼能快则快，封顶能交房的一定要诉，肯定不行了的企业项目就要集体力量，实在不行至少要想办法停止还贷及时止损。至于相关部门是否支持停止还贷申请以及法院是否继续这起首例判例，尚不可知，相信正义总会来临，我们共同期待。