未经验收合格接受房屋装修视为交付合格，不予支付逾期交房违约金

2014年9月12日，志刚置业发展有限公司（出卖人）与齐某某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，齐某某购买××路××路南的“金岭小区”项目第14幢1单元1703号房，房屋总价款415000元。约定出卖人应当在2015年10月30日前交付验收房屋，并约定交付条件“该商品房经验收合格”。对于违约责任，约定逾期不超过90日，自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。关于产权登记，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，其中买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。备案时间以出卖人向房产登记部门递交申请之日为准。合同还就其他非本案争议事项进行了约定。

2014年9月8日，齐某某支付认购款10000元；同月12日，支付购房款115000元；2015年2月3日，购房余款通过公积金转至志刚置业发展有限公司账户。2015年9月9日，齐某某签署装修申请，申请自同年9月开始装修，并于同日签署小区房屋装修管理协议、前期物业管理服务协议和小区业主公约。2018年12月12日，公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，表示除6#、10#、11#楼外，金岭小区申报建筑工程消防验收合格。2021年6月29日，上述工程经住房和城乡建设局竣工验收备案，该竣工验收备案表载明竣工验收日期为2021年5月13日。现原告提出诉请，诉至法院。

原告齐某某向法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金257590.50元，（计算方式：自2015年10月31日【合同约定交房日期的第二天】起至2021年6月29日止共计逾期2069天，以人民币415000元为基数按每日万分之3标准计算，计算公式：逾期交房违约金=已支付房价总款×逾期天数×0.03%）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金2075元，并适当调高（计算方式：暂按已付购房款的0.5%计算，计算公式：逾期办证违约金=已支付房价总款×0.5%）。

一审法院认为，志刚置业发展有限公司与齐某某之间的房屋买卖合同关系依法成立。志刚置业发展有限公司违反合同约定，齐某某的部分诉请符合相关法律规定，应予以支持。根据《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”；“出卖人应当按照约定的质量交付标的物”。竣工验收备案系行政确认行为，工程的竣工验收由相关监理机构认定是否验收合格，房屋主体验收合格应以专业评定日期，即2021年5月13日为准。逾期违约交房的违约金应自2015年10月31日起算至2021年5月13日。

参考提交的已知同院同类同小区判决标准，有利于公平规范，志刚置业发展有限公司关于违约金约定偏高，请求依法酌情考虑调整为日万分之一的辩论意见，应予以采纳。综上所述，齐某某主张逾期交房违约金83871.50元（415000元×2021天×0.0001），应予以支持，超出部分，应不予支持。逾期交房和逾期办证是两个违约事项，合同对两种违约情形也分别作出约定，目前法律也没有任选其一的禁止性规定，对该辩论意见应不予采纳。逾期办证违约金部分，双方对计算标准意见一致，应予以认可，即2075元（415000元×0.005）。

一审判决：志刚置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向齐某某支付逾期交房违约金83871.50元；逾期办证违约金2075元，合计85946.50元。

一审判决后，被告志刚置业发展有限公司不服提起上诉。

二审认为：针对被告志刚置业发展有限公司的上诉，关于志刚置业发展有限公司是否应当承担逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，在第十一条交接中同时约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2015年9月9日齐某某递交装修申请，承诺“本人对该房屋进行装修即视同认可该房屋质量合格，在合同约定的交房期限内本人将配合按正常交房程序办理房屋交接手续”。

齐某某在2015年9月9日接收房屋时，应当要求志刚置业发展有限公司出具《商品房买卖合同》约定的证明文件，在志刚置业发展有限公司无法出具上述文件时，齐某某应当知道案涉房屋没有取得相关证明文件，齐某某有权拒绝接收，但齐某某直接接收房屋，并提交了装修申请，对房屋进行装修，并于2017年实际入住，未对志刚置业发展有限公司未出示相关证明文件提出异议，应视为其对合同约定的交房条件的变更。根据齐某某提供的聊天记录及维权照片，在2020年至2021年齐某某及其他业主是对案涉小区无法办证问题向相关部门进行维权，未提及逾期交房问题。故志刚置业发展有限公司向齐某某移交房屋且齐某某接收房屋的时间为2015年9月9日，符合合同约定的2015年10月30日前的交付期限，故志刚置业发展有限公司不应承担逾期交房违约金。

二审改判：被告志刚置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告齐某某支付逾期办证违约金2075元。