交房逾期国家规定,商品房逾期交付法律规定

兰州魏兴宁律师表示，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

原告诉称

马某向一审法院起诉请求依法解除松某房地产公司、马某签订的《新建商品房买卖合同(预售)》。

法院查明

2019年3月5日马某(买受人)与松某房地产公司(出卖人)签订《新建商品房买卖合同(预售)》，马某购买松某房地产公司开发的某省某市银滩旅游度假区小区1幢1单元某号房屋，房屋建筑面积共57.72平方米，该商品房单价为每平方米人民币7623元，总价款为人民币440000元。该合同第七条付款方式及期限约定：(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按下列第3种方式支付房款：3.贷款方式付款：商业贷款240000元。买受人应当于2018年9月21日前支付首期房价款人民币200000元，占全部房价款的45%。余款人民币240000元向银行(贷款机构)申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当自2019-08-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。

合同签订后，马某已付清全部购房款440000元，其中，于2018年9月15日支付购房款200000元，2019年3月12日办理商业贷款交付房款240000元……另查，松某房地产公司于2020年5月15日向马某出具延期交房通知，将交房时间延迟到2020年10月30日。马某多次通过电话投诉等方式催促松某房地产公司交付房屋。截至起诉时，松某房地产公司仍未交付房屋。

法院认为

《新建商品房买卖合同(预售)》第九条、第十一条约定，松某房地产公司应于2019年8月31日前将已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件以及房产测绘单位出具的房产测绘报告的房屋交付给马某。现马某已按约付清全部购房款，但至法庭辩论终结前，松某房地产公司仍未取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。即使松某房地产公司对案涉房屋楼号的说明系真实的，但因案涉房屋不具备房产测绘报告，《新建商品房买卖合同(预售)》约定的两项交付条件仍未全部成就，松某房地产公司的行为已属违约。松某房地产公司反对解除合同，理由为：根据合同约定，出卖人未按约定时间交付房屋的，买受人不解除合同，出卖人支付违约金。马某的起诉违反了司法解释关于合同解除权期限的规定。并且合同附件十一补充协议第八条第六款规定买受人应当在解除事由发生之日起30日内向出卖人发送解除主合同的意思表示，否则视为买受人放弃解除权，主合同继续履行。因此，马某不具有合同解除权，即使具有合同解除权，也超过了当事人约定的30日期限，解除权归于消灭。对此法院认为，《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然合同约定，在松某房地产公司迟延履行交付房屋义务的情况下，马某不可解除合同，仅可主张违约金，即使解除合同，也约定必须在30日的期限内提出。但松某房地产公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，马某据此享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，合同一方违约后，守约方可催告违约方履行合同，三个月不履行，则守约方有权解除合同。对于催告的具体方式，法律及司法解释均未特别规定，故只要当事人能够举证证实已经实施催告行为，且行为具有合理性和有效性，即应认定其催告行为成立。本案马某多次以电联方式催促松某房地产公司交付房屋，后又于2021年12月31日向法院提起诉讼，至本案法庭辩论终结时，松某房地产公司仍不能交付符合约定条件的房产，合同的解除条件已经具备。故判决：解除马某与松某房地产公司签订的《新建商品房买卖合同(预售)》。

典型案例

威海市中级人民法院(2022)鲁10民终1066号民事判决书