逾期交房退房催告书,开发商逾期交房,购房者可以要求退房吗

对于部分购买期房的购房者来说，临近交房日期，开发商能否按时交房就变成其生活中最关心的问题，不幸的是，漫长的等待可能也带不来期待的结果。近期，由于疫情等因素影响，开发商逾期交房的现象频发，许多购房者等到的不是入住通知，而是延期交房通知书。房价本身就有下行的压力，开发商还要逾期交房，很多购房者感觉自己亏大了，此时，购房者能否以开发商逾期交房为由要求解除合同，退还房款呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。按照上述解释，在购房合同没有约定的情况下，开发商至少逾期三个月后，买受人才有权依法解除合同。在实务中，多数开放商会在购房合同中约定比三个月更长的宽限期。此时，如果没有达到约定的逾期交房时长，购房者只能要求开发商支付逾期交房违约金，而不能要求解除合同退还房款。

而且，即使逾期交房时间超过了购房合同中约定的宽限期，购房者也有可能无法要求退房。《民法典》规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。如果开发商逾期交房是由于不可抗力造成的，则需要在逾期交房期限中扣除受不可抗力影响的天数。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，在商品房开发领域，比较常见的是政府部门发布的停工通知，开发商出示合法有效的停工通知，一般都会被法院认定为属于不可抗力事由，应当从逾期交房期限中扣除通知中相应的停工时长。

疫情以及疫情防控措施一般也属于法律规定的不可抗力，政府部门在疫情防控过程中，即便没有对房地产企业发布专门的停工通知，人民法院也会根据疫情对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等封控措施强度以及对行业、从业人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施是否构成不可抗力。

如在(2021)京03民终10660号商品房预售合同纠纷中，法院认为，由于建筑行业施工需要大量的劳务人员并涉及建筑材料的供应，劳务人员在2020年初疫情管控措施启动前已然返乡，而节后复工时全国范围内所采取的交通管制、限制人员流动等管控措施仍对来自全国各地劳务人员带来很大限制，且根据防控隔离要求也不能立即到岗开工。同理，材料的供应进度亦受影响。法院据此从宽认定了房地产企业的不可抗力免责期间。

故，购房者需要在开发商逾期交房达到一定期限，且已经扣除不可抗力影响的时长后，才有权要求开发商退房。